岐阜市で相続した家・建物の名義変更｜相続登記の期限・登録免許税・未登記家屋の手続き【一次情報】

1. 相続登記の期限とやらなかった場合に何が起きるか

岐阜市にある実家を相続した場合も、相続登記の申請は法律上の義務です。自己のために相続の開始があったことを知り、かつその不動産（土地・建物）の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、岐阜地方法務局本局へ申請する必要があります（不動産登記法第76条の2第1項）。令和6年4月1日より前に発生した相続で今も登記していないものも対象になり、その場合は令和9年3月31日までに登記する必要があります。この義務は法務局に登記されている不動産が対象です。岐阜市の空き家相談では、土地は名義人（親や祖父母）の代から相続登記をしないまま次の相続が発生した「数次相続」の状態であることに加え、建物（家屋）はそもそも一度も法務局に登記されたことがない「未登記家屋」であるケースが目立ちます。未登記の建物は登記簿自体が存在しないため、この3年の義務の対象にはなりません（未登記家屋の扱いは「よくあるつまずき」参照）。

期限を過ぎるとどうなるか

正当な理由がないのに相続登記の申請義務を怠ると、10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法164条1項）。ただし、いきなり過料になるわけではありません。登記官が違反を把握した場合、まず相当の期間を定めて申請を催告し、それでも正当な理由なく期間内に申請しなかったときに限り、登記官が管轄の地方裁判所へ通知する仕組みです。

出典: 法務省 相続登記の申請義務化について（確認日 2026-08-13）

「正当な理由」として扱われるケース

次の5つに当たる場合は「正当な理由」として扱われ、過料の対象になりません（該当しない場合でも、個別の事情に正当性が認められれば同様に扱われます）。

• 相続人が極めて多数に上り、戸籍関係書類の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要する場合
• 遺言の有効性や遺産の範囲が相続人間で争われていて、相続不動産の帰属主体が明らかにならない場合
• 登記の申請義務を負う人自身に重病その他これに準ずる事情がある場合
• 登記の申請義務を負う人がDV被害者等であり、生命・心身に危害が及ぶおそれがあって避難を余儀なくされている場合
• 登記の申請義務を負う人が経済的に困窮していて、申請にかかる費用を負担する能力がない場合

出典: 法務省 相続登記の申請義務化について（確認日 2026-08-13）

3年以内に間に合わないとき（相続人申告登記）

3年以内に戸籍を揃えて通常の相続登記をするのが間に合わない場合、特に名義が祖父母の代からそのままで戸籍集めに時間がかかる数次相続のケースでは、「相続人申告登記」という簡易な手続きで、義務だけ先に果たすことができます。

• 特定の相続人が単独で申出できます（他の相続人の分もまとめて代理申出も可能）。
• 押印・電子署名は不要で、オンラインでも申出できます。
• 法定相続人の範囲や法定相続分の確定が不要なため、必要な戸籍が少なく済みます。
• 登録免許税はかかりません。
• 名義人が亡くなった後、その相続人も亡くなっている数次相続の場合は、「第一次相続人」「第二次相続人」という区分で、後から相続人になった人が申出することもできます。
• ただし、不動産についての権利関係を公示するものではないため、相続した実家を売却したり抵当権を設定したりする場合は、別途、通常の相続登記の申請が必要になります。遺産分割が成立した後の登記義務も、相続人申告登記では果たせません。

出典: 法務省 相続人申告登記について（確認日 2026-08-13）

2. 必要書類とどこで取るか

岐阜市の実家（土地・建物）を相続登記するときに必要になる書類と、それぞれをどこで取るかをまとめました。実家の建物が「未登記家屋」の場合、8番目の登記申請書はそもそも対象外になります（詳しくは「よくあるつまずき」参照）。名義が親や祖父母のままになっている数次相続の場合は、亡くなった人ごとにこの戸籍一式が必要になり、通数が大きく増えます。

出典: 岐阜市 固定資産税・都市計画税とは（確認日 2026-08-13）
出典: 岐阜市 国内から戸籍謄本・戸籍抄本等を郵送で請求する（確認日 2026-08-13）
出典: 岐阜地方法務局 本局 不動産登記／商業・法人登記の管轄区域一覧（確認日 2026-08-13）
出典: 岐阜市 未登記家屋の届出（確認日 2026-08-13）

3. 管轄法務局と遠方の場合の手続き

岐阜市にある不動産の相続登記は、岐阜地方法務局本局が管轄します（不動産登記の管轄区域は岐阜市、羽島市、各務原市、山県市、瑞穂市、本巣市、羽島郡（岐南町，笠松町）、本巣郡（北方町））。

岐阜市に行かずにできるか

• 相続登記の申請は郵送でも受け付けています。書類一式を揃えて岐阜地方法務局本局へ送付する形で進められます。
• 登記が完了した後の登記事項証明書は、全国どこの法務局窓口でも取得できます。岐阜市まで来る必要はありません。
• 固定資産評価証明書は岐阜市 資産税課（市庁舎3階）の窓口で交付されますが、郵送でも請求できます。郵送の場合は「税務証明交付申請書」に手数料（1通300円・発行後6か月以内の定額小為替をお釣りのないよう用意）、返信用封筒（切手を貼付）、本人確認書類の写しを同封し、相続人からの請求では戸籍など相続を確認できる書類の写しも添えて、送付先『〒500-8701 岐阜市司町40番地1 財政部 税制課 税事務推進係』へ送ります。窓口交付の資産税課と郵送の取りまとめ先（税制課）は担当が分かれているため、宛先を間違えないよう注意してください。
• 戸籍謄本・除籍謄本・戸籍の附票も郵送で請求できます。定額小為替（戸籍謄本450円、除籍・改製原戸籍謄本750円、戸籍の附票300円）と返信用封筒、本人確認書類の写しを添えて『〒500-8701 岐阜市司町40番地1 岐阜市役所 市民課 郵送担当』へ送ります。
• 3年の期限に間に合わない場合は、相続人申告登記をオンラインで申出する方法もあります。

出典: 岐阜地方法務局 本局 不動産登記／商業・法人登記の管轄区域一覧（確認日 2026-08-13）
出典: 法務局 業務のご案内（窓口対応時間）（確認日 2026-08-13）
出典: 岐阜市 税務証明の申請方法【郵送】（確認日 2026-08-13）
出典: 岐阜市 国内から戸籍謄本・戸籍抄本等を郵送で請求する（確認日 2026-08-13）
出典: 法務省 相続人申告登記について（確認日 2026-08-13）

4. 費用の目安

登録免許税

相続による所有権の移転登記の登録免許税は、土地・建物（家屋）とも、不動産の価額（固定資産評価証明書の評価額が基準）の1,000分の4（0.4%）です。ただし建物の相続登記には土地のような免税措置がなく、法務局に登記さえすれば必ず課税されます（下記「免税措置」参照）。

例えば土地の評価額800万円・建物（家屋）の評価額200万円の実家なら、通常の登録免許税は（800万円＋200万円）×0.4%＝4万円です。

出典: 国税庁 No.7191 登録免許税の税額表（確認日 2026-08-13）

登録免許税が非課税になるケース

• 相続で土地を取得した人が、その登記をしないまま亡くなった場合（数次相続。名義が祖父母や親のままになっているのはこのケースです）、亡くなった人を登記名義人にするための相続登記の登録免許税は非課税です（令和9年3月31日までの時限措置。申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第1項により非課税」と記載する必要があります）。この免税措置の対象は土地のみです。建物（家屋）は同じ数次相続の状況でも登録免許税がかかります（上記の例なら、土地分の3万2千円が免税になっても、建物分の8千円は課税されます）。
  出典: 法務局 相続登記の登録免許税の免税措置について（確認日 2026-08-13）
• 不動産の価額が100万円以下の土地の相続登記も、同じく令和9年3月31日まで登録免許税が非課税です（令和7年度税制改正で対象が全国の土地に拡大されました）。この場合は申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第2項により非課税」と記載します。この免税措置も対象は土地のみで、建物（家屋）には適用されません。
  出典: 法務局 相続登記の登録免許税の免税措置について（確認日 2026-08-13）

司法書士に依頼した場合の報酬

岐阜市内固有の相場データは公表されていませんが、日本司法書士会連合会が実施した全国アンケート（2024年3月実施・有効回答1,109件）では、土地1筆・建物1棟（固定資産評価額の合計1,000万円、法定相続人3名のうち1名が単独相続）の相続登記手続きを代理した場合の報酬は平均74,888円でした。建物が未登記家屋で表題登記から必要になる場合や、名義が祖父母の代からそのままで戸籍の量・相続人の人数が増える数次相続の場合は、この平均額より高くなることが見込まれます。実際の金額は依頼前に見積もりを確認してください。この報酬とは別に、登録免許税や戸籍謄本等の取得実費がかかります。

出典: 日本司法書士会連合会 報酬アンケート結果（2024年3月実施）（確認日 2026-08-13）

5. 相続人が複数いる場合に先に決めておくこと

岐阜市の実家（土地・建物）を相続する人が複数いる場合、登記や届出を進める前に決めておくと手続きがスムーズになることがあります。建物が未登記家屋の場合や、名義が祖父母や親のままになっている数次相続の場合は、相続人の人数がその分だけ増えるため、この調整はより重要になります。

• 誰が実家（土地・建物）を相続するかを、遺産分割協議で決めておく。決まれば遺産分割協議書に相続人全員が実印で押印し、印鑑証明書を添付する。
• 代表して手続きを進める相続人（代表相続人）を決めておく。固定資産評価証明書の請求や司法書士とのやり取りの窓口を1人に絞ると、連絡が煩雑になりにくい。建物が未登記家屋の場合、「未登記家屋納税義務者変更申請書」の申請者もこの代表相続人にそろえておくと、資産税課とのやり取りが一本化できる。
• 全員の合意に時間がかかりそうなときは、相続人申告登記であれば単独の相続人だけでも申出でき、登記の申請義務だけは先に果たせる。数次相続の場合は第一次相続人・第二次相続人という区分でも申出できる。ただしこれは権利関係を公示する登記ではないため、実際に売る・貸すためには、後から遺産分割に基づく相続登記が別途必要になる。
• 遠方に住んでいる相続人がいる場合、戸籍謄本・印鑑証明書の取り寄せや書類への押印にどうしても時間がかかる。数次相続で相続人の人数が多いほど、誰が何を先に準備するか、早い段階で役割分担を決めておく。

6. よくあるつまずき

7. 窓口一覧

8. よくある質問

岐阜市の実家の建物が未登記のままです。相続登記できますか？

できません。未登記の建物は法務局の登記簿自体が存在しないため、通常の「相続登記」の対象になりません。選択肢は2つです。①岐阜市 資産税課へ「未登記家屋納税義務者変更申請書」を提出し、固定資産税の納税義務者だけを新しい所有者に変更する（登録免許税はかかりません）。②法務局で建物の表題登記をしたうえで、通常の相続登記を行う（売却や担保設定など、法的な所有権を明確にしたい場合はこちらが必要です）。土地の相続登記だけを済ませて、建物は未登記のまま残っているケースが実際に多く見られます。

登録免許税の免税措置は、岐阜市の実家の建物（家屋）にも使えますか？

使えません。免税措置は土地だけを対象にした時限措置で、建物（家屋）は対象外です。建物の相続登記には、名義が祖父母の代から変わっていない数次相続のケースでも、通常どおり評価額の0.4%の登録免許税がかかります。土地と建物それぞれの評価額は固定資産評価証明書で別々に確認できるので、いくら課税されるかは事前に計算しておくことをおすすめします（詳しくは「費用の目安」参照）。

岐阜市の実家の土地の名義が祖父母のままになっています。相続登記できますか？

できます。ただし名義人が亡くなった後、相続登記をしないまま次の相続人も亡くなっている「数次相続」の状態なので、名義人・中間の相続人・現在の相続人それぞれの戸籍を世代ごとに集める必要があり、通常の相続登記より必要書類が増えます。登記をしないまま亡くなった人の分の土地の登録免許税は非課税になる措置があります（対象は土地のみで、建物は課税されます。詳しくは「費用の目安」参照）。3年の期限に戸籍集めが間に合わない場合は、相続人申告登記で義務だけ先に果たすこともできます。

岐阜市の実家の相続登記、期限を過ぎるとどうなりますか？

正当な理由がないのに申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法164条1項）。ただしすぐに過料が科されるわけではなく、登記官がまず期間を定めて申請を催告し、それでも正当な理由なく応じない場合に裁判所へ通知される仕組みです。相続人が多い・戸籍集めに時間がかかるなどの事情は「正当な理由」として扱われます。

3年以内に戸籍が揃わないときはどうすればいいですか？

相続人申告登記という簡易な手続きで、義務だけ先に果たすことができます。単独の相続人でも申出でき、押印不要でオンラインでも手続きできます。数次相続の場合は第一次相続人・第二次相続人という区分でも申出できます。ただし権利関係を公示する登記ではないため、実家を売る・貸す段階になったら、別途、通常の相続登記が必要になります。

岐阜市の固定資産評価証明書は、岐阜市に行かなくても取れますか？

取れます。岐阜市 資産税課が発行する証明書ですが、郵送での請求も受け付けています。「税務証明交付申請書」に手数料（1通300円・発行後6か月以内の定額小為替、お釣りのないよう用意）、返信用封筒、本人確認書類の写しを同封し、相続人が請求する場合は戸籍等の相続を確認できる書類の写しも添えて、送付先『財政部 税制課 税事務推進係』（〒500-8701 岐阜市司町40番地1）へ郵送してください。窓口交付の資産税課とは担当が分かれているので、宛先を間違えないよう注意してください。

司法書士に依頼すると、いくらかかりますか？

岐阜市固有の相場は公表されていませんが、日本司法書士会連合会の全国アンケート（2024年3月実施）では、評価額1,000万円・法定相続人3名のうち1名が単独相続する典型的なケースの報酬は平均74,888円でした。建物が未登記家屋で表題登記から必要になる場合や、名義が祖父母の代からそのままで戸籍の量や相続人の人数が増える数次相続の場合は、この平均額より高くなることが見込まれます。依頼前に見積もりを取ってください。

相続登記が終わったら、次は何をすればいいですか？

登記や届出が完了して実家（土地・建物）の名義が変わったら、売る・貸す・住み続ける・解体するの4つの選択肢を岐阜市の実数（相場・補助金・税率）と結びつけて比べる段階に進みます。岐阜市の4選択肢の比較は親ページでまとめています。

9. 登記が終わったら

実家の名義変更（相続登記）が終わったら、次は岐阜市の実数（相場・補助金・税率）と結びつけて、売る・貸す・住み続ける・壊すの4つの選択肢を比べる段階です。岐阜市の4選択肢の比較へ →