鳥取市で実家を相続したときの手続き｜登記の期限・必要書類・法務局・費用【一次情報】

1. 相続登記の期限とやらなかった場合に何が起きるか

鳥取市にある不動産の相続登記は、鳥取地方法務局本局が管轄します（鳥取市・岩美郡岩美町・八頭郡八頭町・若桜町・智頭町が不動産登記の管轄区域）。自己のために相続の開始があったことを知り、かつその不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請する義務があります（不動産登記法76条の2第1項）。令和6年4月1日より前に発生した相続で今も登記していないものも対象になり、その場合は令和9年3月31日まで（令和6年4月以降に取得を知った場合はその日から3年以内）に登記する必要があります。

期限を過ぎるとどうなるか

正当な理由がないのに相続登記の申請義務を怠ると、10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法164条1項）。ただし登記官はすべての未登記案件を自動的に把握しているわけではありません。過料の通知が動き出すのは、相続人が別の不動産について遺言や遺産分割の内容に基づく登記を申請した際に、その遺言書や遺産分割協議書に「他にも登記していない不動産がある」と記載されていたことを登記官が知った場合などに限られます。それでも登記官から相当の期間を定めた催告があり、正当な理由なくその期間内に申請しなかったときに、管轄の地方裁判所へ通知される仕組みです。

出典: 法務省 相続登記の申請義務化について（確認日 2026-08-13）

「正当な理由」として扱われるケース

次のような事情が履行期間内に認められる場合は「正当な理由」として扱われ、過料通知の対象になりません（該当しない場合でも、個別の事情に正当性があれば同様に扱われます）。

• 相続人の数が極めて多く、戸籍関係書類の収集や他の相続人の把握に長い時間がかかっている場合
• 遺言の有効性や遺産の範囲について相続人間で争いがあり、相続不動産の帰属先が定まらない場合
• 登記の申請義務を負う人自身が重病その他これに準ずる事情を抱えている場合
• 登記の申請義務を負う人がDV被害者等に当たり、生命・心身への危害を避けるために避難を余儀なくされている場合
• 登記の申請義務を負う人が経済的に困窮し、申請にかかる費用を負担できない場合

出典: 法務省 相続登記の申請義務化について（確認日 2026-08-13）

3年以内に間に合わないとき（相続人申告登記）

3年以内に戸籍を揃えて通常の相続登記をするのが難しい場合は、「相続人申告登記」という簡易な手続きで、義務だけ先に果たすことができます。

• 相続人のうち1人だけでも単独で申出できます（他の相続人の分をまとめて代理申出することも可能）。
• 押印や電子署名は不要で、オンラインでも申出できます。
• 法定相続分の確定が不要なため、集める戸籍が少なく済みます。
• 登録免許税はかかりません。
• ただし不動産の権利関係を公示するものではないため、実家を売却したり担保に入れたりするには、後から通常の相続登記が別途必要です。遺産分割が成立した後の登記義務も、相続人申告登記だけでは果たせません。

出典: 法務省 相続人申告登記について（確認日 2026-08-13）

2. 必要書類とどこで取るか

鳥取市の実家を相続登記するときに必要になる書類と、それぞれをどこで取るかをまとめました。固定資産評価証明書に当たる書類は、鳥取市では「固定資産税課」ではなく「市民課」が発行している点に注意してください。

出典: 鳥取市 窓口で所得証明・資産証明・納税証明を請求する場合の取り扱いについて（確認日 2026-08-13）
出典: 鳥取地方法務局 不動産登記／商業・法人登記の管轄区域一覧（確認日 2026-08-13）

3. 管轄法務局と遠方の場合の手続き

鳥取市にある不動産の相続登記は、鳥取地方法務局本局が管轄します。倉吉市・東伯郡（倉吉支局）や米子市・境港市・西伯郡・日野郡（米子支局）とは管轄が分かれているため、鳥取市の実家であれば本局宛てで手続きします。

鳥取市に行かずにできるか

• 相続登記の申請は郵送でも受け付けています。書類一式を揃えて鳥取地方法務局本局へ送付する形で進められます。
• 登記が完了した後の登記事項証明書は、全国どこの法務局窓口でも取得できます。鳥取市まで来る必要はありません。
• 資産証明（固定資産評価証明書に当たる書類）・名寄帳の写しは郵送でも請求できます。申請書、本人確認書類の写し、手数料分の定額小為替（1通300円）、返信用封筒を鳥取市役所 市民課 証明係宛てに送ります。相続人として請求する場合は、相続関係が分かる戸籍・法定相続情報一覧図の写し・遺言書の写しのいずれかを同封してください。
• 3年の期限に間に合わない場合は、相続人申告登記をオンラインで申出する方法もあります。

出典: 鳥取地方法務局 不動産登記／商業・法人登記の管轄区域一覧（確認日 2026-08-13）
出典: 法務局 業務のご案内（窓口対応時間）（確認日 2026-08-13）
出典: 鳥取市 郵便で所得証明・資産証明・納税証明を請求する場合の取り扱いについて（確認日 2026-08-13）
出典: 法務省 相続人申告登記について（確認日 2026-08-13）

4. 費用の目安

登録免許税

相続による所有権の移転登記の登録免許税は、不動産の価額（資産証明の評価額が基準）の1,000分の4（0.4%）です。

例えば評価額1,000万円の実家なら、登録免許税は1,000万円 × 0.4% = 4万円です。

出典: 国税庁 No.7191 登録免許税の税額表（確認日 2026-08-13）

登録免許税が非課税になるケース

• 相続で土地を取得した人が、その登記をしないまま亡くなった場合（数次相続）、亡くなった人を登記名義人にするための相続登記の登録免許税は非課税です（令和9年3月31日までの時限措置）。申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第1項により非課税」と記載する必要があります。
  出典: 法務局 相続登記の登録免許税の免税措置について（確認日 2026-08-13）
• 不動産の価額が100万円以下の土地の相続登記も、同じく令和9年3月31日まで登録免許税が非課税です（令和7年度税制改正で対象が全国の土地に拡大されました）。この場合は申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第2項により非課税」と記載します（数次相続の第1項とは条項が異なります）。
  出典: 法務局 相続登記の登録免許税の免税措置について（確認日 2026-08-13）

司法書士に依頼した場合の報酬

鳥取市内固有の相場データは公表されていませんが、日本司法書士会連合会が実施した全国アンケート（2024年3月実施・有効回答1,109件）では、土地1筆・建物1棟（固定資産評価額の合計1,000万円、法定相続人3名のうち1名が単独相続）の相続登記手続きを代理した場合の報酬は平均74,888円でした。実際の金額は不動産の数・相続人の人数・遺産分割協議書の作成有無などで変わるため、依頼前に見積もりを確認してください。この報酬とは別に、登録免許税や戸籍謄本等の取得実費がかかります。

出典: 日本司法書士会連合会 報酬アンケート結果（2024年3月実施）（確認日 2026-08-13）

5. 相続人が複数いる場合に先に決めておくこと

鳥取市の実家を相続する人が複数いる場合、登記を進める前に決めておくと手続きがスムーズになることがあります。

• 誰が実家（土地・建物）を相続するかを、遺産分割協議で決めておく。決まれば遺産分割協議書に相続人全員が実印で押印し、印鑑証明書を添付する。
• 亡くなった年の翌年以降も相続登記が完了していない場合、鳥取市は法定相続人全員を「現に所有する者」として連帯納税義務者にみなす。相続人の中から代表者を決めて「固定資産現所有者申告書」を提出しないと、固定資産税の納税通知書の送付先が定まらないため、早めに代表相続人を決めておく。
• 全員の合意に時間がかかりそうなときは、相続人申告登記であれば単独の相続人だけでも申出でき、登記の申請義務だけは先に果たせる。ただしこれは権利関係を公示する登記ではないため、実際に売る・貸すためには、後から遺産分割に基づく相続登記が別途必要になる。
• 相続財産に田畑や山林が含まれる場合、誰が相続するかが決まった時点で、登記とは別に農業委員会・林務水産課への届出も必要になる（下記「よくあるつまずき」参照）。届出の担当を決めておくと二度手間にならない。
• 遠方に住んでいる相続人がいる場合、戸籍謄本・印鑑証明書の取り寄せや書類への押印にどうしても時間がかかる。誰が何を先に準備するか、早い段階で役割分担を決めておく。

6. よくあるつまずき

7. 窓口一覧

8. よくある質問

鳥取市の実家の相続登記、期限を過ぎるとどうなりますか？

正当な理由がないのに申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法164条1項）。ただしすぐに過料が科されるわけではなく、登記官が別の登記手続きなどをきっかけに未登記の不動産があることを知り、期間を定めて申請を催告したうえで、それでも正当な理由なく応じない場合に裁判所へ通知される仕組みです。相続人が多い・戸籍集めに時間がかかるなどの事情は「正当な理由」として扱われます。

固定資産評価証明書は鳥取市のどこで取れますか？

鳥取市では「固定資産税課」ではなく「市民課」（市民総合窓口・本庁舎1階）が発行しています。名称も「固定資産評価証明書」ではなく「資産証明」（一部の評価・課税証明、全部の評価・課税証明、名寄帳の写し）です。手数料は1通300円で、郵送でも請求できます。相続人が請求する場合は、戸籍・法定相続情報一覧図の写し・遺言書の写しのいずれかで相続関係を示す必要があります。

3年以内に戸籍が揃わないときはどうすればいいですか？

相続人申告登記という簡易な手続きで、義務だけ先に果たすことができます。単独の相続人でも申出でき、押印不要でオンラインでも手続きできます。ただし権利関係を公示する登記ではないため、実家を売る・貸す段階になったら、別途、通常の相続登記が必要になります。

相続した実家に田んぼや畑がついています。何か手続きが必要ですか？

農地の相続そのものに農地法第3条の許可は不要ですが、登記とは別に、農地を取得したことをおおむね10か月以内に鳥取市農業委員会（農地係）へ届け出る必要があります。届出をしなかったり虚偽の届出をしたりすると、10万円以下の過料の対象になることがあります。

相続した実家に山林がついています。何か手続きが必要ですか？

森林の土地を新たに取得した場合、土地の所有者となった日から90日以内に、鳥取市（農林水産部 林務水産課 林務係）へ「森林の土地の所有者届出書」を提出する必要があります。売買だけでなく相続も届出の対象です。

亡くなった年の翌年になっても登記が終わっていません。固定資産税はどうなりますか？

亡くなった年の12月末日までに相続登記が完了しなかった場合、その翌年以降は法定相続人全員が連帯して固定資産税の納税義務を負います。鳥取市は代表者を1人決めて「固定資産現所有者申告書」を提出するよう案内しているので、相続人間で早めに代表者を決めて提出してください。

司法書士に依頼すると、いくらかかりますか？

鳥取市固有の相場は公表されていませんが、日本司法書士会連合会の全国アンケート（2024年3月実施）では、評価額1,000万円・法定相続人3名のうち1名が単独相続する典型的なケースの報酬は平均74,888円でした。不動産の数や相続人の人数で変わるため、依頼前に見積もりを取ってください。

9. 登記が終わったら

実家の名義変更（相続登記）が終わったら、次は鳥取市の実数（相場・補助金・税率）と結びつけて、売る・貸す・住み続ける・壊すの4つの選択肢を比べる段階です。鳥取市の4選択肢の比較へ →