相続登記の義務化はいつから？ 3年以内・10万円過料・遡及適用まで法務省一次情報で解説

「相続登記、義務化されたって聞いたけど、いつまでにやればいいんだっけ？」「うちはずいぶん前の相続だけど、関係あるの？」

2024年4月1日から、相続登記の申請が法律上の義務になりました。怠ると最大10万円の過料が科される可能性があり、しかも施行日（2024年4月1日）より前に発生した相続にも遡及適用されます。

この記事では、法務省の公式情報と不動産登記法の条文に基づき、義務化のルール、自分のケースの3年カウントダウン日の数え方、過料が実際に運用される流れ、そして「直ちに登記が難しい」場合の救済策である相続人申告登記まで、必要な情報を1ページにまとめました。読み終わったら、自分の家のケースで「いつまでに登記すればいいか」が確実に判断できる状態になります。

【3行サマリ】相続登記義務化のポイント

詳細に入る前に、まず全体像を整理します。

• 義務化の根拠：不動産登記法76条の2（2024年4月1日施行）
• 期限：不動産を取得したことを知った日から 3年以内
• 罰則：正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料（同法164条）
• 遡及適用：施行日（2024年4月1日）より前に発生した相続にも適用。経過措置として、「2024年4月1日」または「不動産取得を知った日」のいずれか遅い日から3年以内に申請が必要
• 救済策：直ちに登記が難しい場合は 相続人申告登記（不登法76条の3）で義務履行とみなされる

それぞれのルールを、出典つきで詳しく見ていきます。

義務化の根拠 — 不動産登記法76条の2

相続登記の義務化は、令和3年法律第24号（不動産登記法等の一部を改正する法律）で新設された規定によります。改正前は「相続したら登記しておくのが望ましい」という事実上の運用で、登記をしなくても罰則はありませんでした。

改正後の不動産登記法76条の2第1項は、要約すると「相続によって不動産を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない」と定めています。条文の正確な原文はe-Gov法令検索 不動産登記法で確認できます。

なぜ義務化されたのか

立法背景は、所有者不明土地の発生抑制です。法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」によれば、所有者不明土地は国土の約24%（九州本土と同程度の面積）に達し、公共事業の用地取得や民間取引、災害復興の障害になっているとされています。

その主因が相続登記の未了で、世代を経るたびに相続人がねずみ算式に増え、誰が所有者か分からなくなる問題です。義務化はこの連鎖を断ち切るための措置と位置付けられています。

期限の数え方 — いつから3年？

実務で最も誤解が多いのが「3年の起算日」です。条文上、起算日は事案ごとに異なるため、自分のケースを正しく当てはめる必要があります。

原則 — 取得を知った日から3年

不動産登記法76条の2第1項では、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日」から3年以内と規定されています。

通常のケースでは、「取得を知った日」は被相続人の死亡日とほぼ同視されます。同居家族や葬儀に参列した相続人であれば、死亡日に「相続の開始」と「自分が相続人であること」を知ったと客観的に判断されるためです。

遺産分割が成立した場合 — 分割成立日から3年

不登法76条の2第2項では、遺産分割協議で不動産を取得することが決まった相続人について、別ルートの期限が定められています。

具体的には、遺産分割が成立した日から3年以内に、その分割内容に従った登記を申請する義務が発生します。たとえば、当初は法定相続分で仮の登記をし、後日の遺産分割で長男が単独取得することになった場合、長男は分割成立日から3年以内に名義を自分単独に変更する登記を申請する必要があります。

タイムラインのイメージ

[死亡日]
  ↓ 葬儀・初七日
  ↓ 相続人の確定（戸籍収集）
  ↓ 遺産分割協議
  ↓ ←←←←  この間のどこかに「取得を知った日」があり、そこから3年カウント
[3年後]
  ↓ 相続登記の期限
  ↓ 過ぎると過料リスク

遡及適用 — 施行日前の相続も対象

ここがこの記事で最も重要な論点です。「うちは10年前の相続だから関係ない」という誤解が広く見られますが、遡及適用されます。

経過措置のルール

令和3年法律第24号の附則によれば、施行日（2024年4月1日）より前に発生した相続も義務化の対象です。経過措置として、起算日は次のいずれか遅い日になります。

• 2024年4月1日（施行日）
• 不動産取得を知った日

実例で見ると、次のようになります。

例1: 2010年に父死亡 → 名義そのまま放置のケース

• 取得を知った日: 2010年（父の死亡日）
• 施行日: 2024年4月1日
• 起算日: 2024年4月1日（こちらが遅い）
• 期限: 2027年3月31日

例2: 2025年6月に父死亡のケース

• 取得を知った日: 2025年6月
• 施行日: 2024年4月1日
• 起算日: 2025年6月（こちらが遅い）
• 期限: 2028年6月

例3: 1995年に祖父死亡 → 父も2020年死亡（数次相続）

• 取得を知った日: 父の死亡時の2020年
• 施行日: 2024年4月1日
• 起算日: 2024年4月1日（こちらが遅い）
• 期限: 2027年3月31日
• ただし、祖父名義のまま父も他界しているため、祖父→父→自分への数次相続登記が必要となり、戸籍収集に時間がかかる

「うちは大昔の相続だから関係ない」は誤解

施行日前から名義変更を放置している家こそ、今この経過措置の3年間で対応する必要があります。詳細は法務省の公式案内「相続登記の申請が義務化されました」を参照してください。

過料 — 10万円以下とはどう運用される？

「最大10万円の過料」と聞いて、「いきなり10万円取られるのか？」と不安になる方が多いのですが、運用の実態は少し違います。

「10万円固定」ではなく上限10万円

不動産登記法164条は「正当な理由がないのに第76条の2第1項…の規定による申請を怠った者は、10万円以下の過料に処する」と定めています。つまり10万円固定ではなく上限10万円で、裁判所が事案ごとに金額を決定します。実際の運用ではより少額になるケースもあると見込まれますが、上限10万円の負担リスクがあるという事実は変わりません。

過料が科されるまでの流れ

法務省の公表情報や登記実務の解説によれば、過料が科されるまでには次の段階があります。

1. 登記官が義務違反を把握（売買登記の前提登記の不備、相続税申告書の写しなど）
2. 法務局から催告書が郵送される
3. 催告期間内に登記すれば過料なし
4. 催告を無視すると、法務局から地方裁判所に通知
5. 地方裁判所が過料決定を出す

つまり、いきなり罰金請求書が来るわけではなく、催告のタイミングで対応すればセーフという設計です。ただし、催告が来てから戸籍収集を始めると間に合わないケースも多いため、催告を待たずに登記を進めるのが安全です。

「正当な理由」が認められるケース

過料を回避できる「正当な理由」については、法務省民事局通達（令和5年9月12日民二第927号）で具体例が示されています。代表的なものは次のとおりです。

• 数次相続が発生して相続人を確定するための戸籍収集に時間がかかる
• 遺言の有効性で訴訟が継続している
• 相続人本人が重病などで手続きできない
• 経済的に困窮して登録免許税や司法書士報酬が支払えない（裏付け資料あり）
• DV被害等で住所秘匿の必要があり、登記により住所が判明することを避けたい

逆に、「忙しくて手をつけられなかった」「面倒だった」「家族と話がつかなかった（協議自体を始めていない）」といった事情は、正当な理由として認められにくいと考えられます。完全放置による「うっかり3年経過」は過料リスクが高いということです。

救済策 — 相続人申告登記（簡易版）

「3年以内に遺産分割協議を終えて登記する」のが原則ですが、現実には数次相続や相続人間の意見対立で間に合わないケースも多くあります。そこで設けられているのが、相続人申告登記という簡易な救済制度です。

相続人申告登記とは

不動産登記法76条の3で新設された制度で、相続人の1人が単独で「自分が相続人であること」を法務局に申告するだけで、義務を履行したとみなされる仕組みです。

通常の相続登記との違いは次のとおりです。

項目	相続登記（通常）	相続人申告登記
必要書類	全相続人の戸籍・遺産分割協議書・印鑑証明書ほか	自分が相続人と分かる範囲の戸籍＋申出書
全相続人の合意	必要（協議書に実印）	不要（単独で可能）
権利移転の効力	あり（名義が変わる）	なし（あくまで義務履行のため）
売却・担保設定への利用	可能	不可（後日、本登記が必要）

詳しくは法務省「相続人申告登記について」を参照してください。

使うべきケース

相続人申告登記は次のような場面で有効です。

• 相続人間で意見が割れていて遺産分割が3年以内に終わりそうにない
• 数次相続で戸籍収集に時間がかかっている
• とにかく過料リスクをまず回避したい

ただし、「あくまで時間稼ぎ」であることに注意してください。最終的には遺産分割協議を整えて本登記に切り替える必要があります。

相続登記の手順 — 自分でやる vs 司法書士に依頼

「義務」と聞くと身構えますが、シンプルなケースなら自分でも可能です。一方、複雑なケースでは司法書士に依頼したほうが結果的に早く・安く済むこともあります。

自分でやる場合の必要書類

通常の相続登記に必要な書類は次のとおりです。

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（一式）
• 相続人全員の戸籍謄本・住民票
• 被相続人の住民票除票
• 遺産分割協議書（相続人全員の実印・印鑑証明書）
• 不動産の固定資産評価証明書
• 相続関係説明図（任意だが推奨）

これらを揃えて、不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。郵送・窓口・登記・供託オンライン申請システムによる電子申請のいずれも可能です。

登録免許税

申請時に登録免許税が必要で、税率は**不動産評価額の0.4%**です（国税庁 タックスアンサー No.7191）。

評価額の例で計算すると次のようになります。

不動産評価額	登録免許税（0.4%）
1,000万円	4万円
2,000万円	8万円
3,000万円	12万円
5,000万円	20万円

評価額は固定資産税納税通知書に記載されており、不明な場合は市区町村役場で固定資産評価証明書を取得すれば確認できます。

司法書士に依頼する場合の費用

報酬規程は2003年に廃止されており、現在は事務所ごとに自由設定です。日本司法書士会連合会の報酬アンケート等を踏まえた相場感は次のとおりです。

• 通常ケース（不動産1件・相続人少数）: 5万〜10万円程度
• やや複雑（数次相続・代襲相続あり）: 10万〜20万円
• 複雑（行方不明者あり・10年以上前の相続）: 20万〜30万円以上

これに加えて、登録免許税（評価額の0.4%）と戸籍収集の実費（1通450円〜750円程度）が別途かかります。

どちらが向くか — 判断軸

状況	推奨
相続人が配偶者+子のみ・遺言なし・遺産分割協議成立	自分でやれる可能性◎
不動産が1件のみ・地元の法務局	自分でやれる可能性◯
数次相続（祖父→父→自分）	司法書士推奨
代襲相続あり	司法書士推奨
不動産が複数の市町村にまたがる	司法書士推奨
相続人に行方不明者・認知症の方がいる	司法書士推奨（家庭裁判所手続きも要）
戸籍取得だけで挫折しそう	司法書士推奨

時間と平日昼間の余裕がある方は自分で、平日に動けない方や複雑ケースの方は司法書士に、というのが基本的な考え方になります。

よくある質問

Q1. 共有名義の場合、相続人全員が一斉に申請しないとダメですか？

不要です。共有持分のうち被相続人分のみを相続人で分ける登記となるため、各相続人が自分の取得分について申請します。ただし、遺産分割協議書には全相続人の合意が必要です。

Q2. 不動産が遠方にある場合は？

問題なく申請できます。管轄法務局への郵送または登記・供託オンライン申請システムで対応可能です。司法書士に依頼すれば、遠方の不動産でも自宅近くの司法書士に依頼できます。

Q3. 売却前提でも、一旦相続登記が必要ですか？

必要です。相続登記をしないと、買主への所有権移転登記ができません。また、空き家を売却して3,000万円の特別控除の適用を受ける場合も、相続登記が前提となります。

Q4. 相続放棄したのに過料が来たりしますか？

来ません。相続放棄が家庭裁判所で受理されていれば、最初から相続人ではなかったとみなされ、登記義務は発生しません。家庭裁判所からの受理通知書は必ず保管してください。

Q5. 義務化前から放置していた相続も、本当に過料が来るのでしょうか？

遡及適用されますので、原則として過料リスクの対象です。ただし経過措置で2027年3月末までの3年間の猶予があります。この期間中に相続登記または相続人申告登記を済ませれば、過料リスクは回避できます。

Q6. 登記しないまま売れる業者がいると聞きましたが？

できません。所有権移転登記には、その前段階の相続登記が必須です。「相続登記なしで売れます」と勧誘する業者がいれば、グレーな取引である可能性が高いので注意してください。

家じまいくんの位置付け — 登記の前に「方針」を決める

相続登記は「実家を法的に動かせる状態」にする手続きです。登記をすれば、売る・貸す・担保にする・解体するといった選択がスムーズに進められるようになります。

しかし、「売る・貸す・住む・壊す のどれが正解か」は登記とは別の意思決定です。司法書士に登記を依頼する前に、自分のケースで4つの選択肢を整理しておくと、登記の方針（単独取得 or 共有取得・売却前提か保有前提か等）も自然に固まります。

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まとめ — 義務化の3つのキーワード

最後に、相続登記義務化のポイントを整理します。

1. 2024年4月1日から義務化（不動産登記法76条の2）
2. 3年以内に申請（不動産取得を知った日が起算）
3. 最大10万円の過料（同法164条・上限額・正当な理由があれば免除）
4. 遡及適用あり — 施行前の相続も対象（経過措置で2027年3月末まで）
5. 相続人申告登記で簡易に義務履行可能（76条の3）

3年というと長いように感じますが、戸籍収集だけでも1〜2か月、遺産分割協議が難航すれば半年〜1年は珍しくありません。「3年あるから大丈夫」と思った瞬間に、すでにカウントダウンは始まっています。

実家を相続したら、まずは**「いつまでに登記すべきか」を確定し、並行して「実家をどうするか（売る・貸す・住む・壊す）」の方針**を整理する。この2つを同時に進めるのが、相続後の最短ルートです。

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本記事は2026年5月時点の法令・通達に基づきます。個別の判断は、司法書士・弁護士など専門家にご相談ください。