空き家3000万円特別控除 条件確認
被相続人の居住用家屋（空き家）を売却した際の3000万円特別控除（租税特別措置法35条3項）の主な条件をチェックリストで確認するツール。当てはまるかの判断はせず、条件の見落としを防ぐための一覧です。最終確認は税理士にご相談ください。
主な条件のチェックリスト（6項目）
相続した空き家を売る時に、利益から最大3,000万円を差し引ける制度の主な条件です。 ご自身の状況と照らし合わせて、確認できた項目にチェックを入れてください。 このツールは当てはまるかどうかの判断はしません。最終確認は税理士にご相談ください。
相続人が3人以上の場合は、1人あたりの控除額は2,000万円までです。 市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」も必要になります。 条件の詳細は国税庁タックスアンサー No.3306をご確認ください。
条件に当てはまるかの最終確認は、確定申告の前に税理士または税務署にご相談ください。
なぜ条件の確認が大切か
被相続人の居住用家屋等を売却した際の3,000万円特別控除（租税特別措置法35条3項）は、相続した空き家を売る場合の最大級の節税策です。譲渡所得から3,000万円が控除されるため、譲渡所得税・住民税で最大約610万円超の節税につながる制度です。
ただし要件が細かく、特に「昭和56年5月31日以前建築」「区分所有建物でない」「3年以内売却」「売却価格1億円以下」「耐震基準適合または更地化」のうち1つでも条件に合わないと使えません。「使えると思っていたら期限ギリギリで条件に合わないと分かった」というケースが少なくないため、売却計画の早い段階で条件を確認することが大切です。
このツールの根拠
- 条件は国税庁タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を一次情報として参照
- 2019年4月施行の老人ホーム等入所ケース拡大、2024年1月施行の買主側耐震改修要件追加を反映
よくある質問
「老人ホームに入居していた」場合は対象外ですか？
2019年4月の改正で、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所し、入所直前まで被相続人が居住していた家屋も対象に含まれるようになりました。ただし入所中も家屋が他の用途に供されていないことなど追加要件があるため、本ツールのチェックリストでは「直前まで一人住まい」を基本の条件として載せ、老人ホーム入所ケースは税理士確認を推奨しています。
売却価格1億円以下という条件は、共有持分の場合どう数えますか？
共有持分での売却の場合、1億円の確認は「他の共有者の譲渡対価を含めた家屋・敷地全体の譲渡対価」で行われます。自分の持分が3000万円でも、家屋全体の売却価格が1億円超だと条件を満たしません。
区分所有マンションは本当に適用できないのですか？
原則、区分所有建物登記がされている家屋は適用対象外です。ただし2階建ての二世帯住宅（区分所有登記なし）など、登記簿上区分所有登記がされていなければ対象になり得ます。登記簿の確認が必須です。
耐震基準を満たしていない家屋ではダメですか？
そのままでは適用されませんが、(a)売却前に耐震リフォーム工事をする、(b)家屋を取り壊して更地として売却する、(c)2024年1月1日以降の譲渡は買主が譲渡日翌年2月15日までに耐震改修等を行う場合も適用対象に拡大、のいずれかに該当することが条件です。
相続発生から3年経ったら絶対に使えませんか？
正確には「相続発生日以後3年を経過する日の属する年の12月31日まで」が期限です。例えば2024年6月相続なら2027年12月31日まで売却完了が必要。3年のカウントは、経過する日を厳密に見て確認してください。
チェックリストをすべて確認できれば、必ず使えますか？
本ツールは当てはまるかの判断をしません。実際に使うには市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」の取得など、書類面の追加要件があります。確定申告前に税理士または税務署にご確認ください。
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本ツールは一般的な情報提供を目的としたものであり、税務・法務・不動産取引に関する個別具体的な助言を行うものではありません。 個別のご事情に応じた判断は、税理士・司法書士・弁護士・宅地建物取引士等の有資格者にご相談ください。 また、法令・通達は本ツール公開後に改正される可能性があります。最新情報は各官公庁のWebサイトをご確認ください。
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