特定空家認定リスク 自己診断

「特定空家等」と「管理不全空家等」は何が違いますか？

特定空家等は空家法第2条第2項の4要件（倒壊等保安上危険・衛生上有害・景観悪化・周辺環境保全に不適切）に該当し「著しい」状態の空家です。管理不全空家等は2023年12月13日施行の改正法で新設された区分で「そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態」、つまり予備軍にあたります。両方とも勧告を受けると住宅用地特例から除外されます。

「最大6倍」は本当ですか？

正確には「課税標準が最大6倍」です。住宅用地特例（地方税法第349条の3の2）で小規模住宅用地は課税標準が評価額の1/6に圧縮されていますが、勧告を受けると特例除外で1/1（特例なし）になります。1/6 → 1/1 = 6倍です。実際の納税額は評価額・税率・負担調整措置で変動するので、市町村の固定資産税担当課で個別に試算してもらうのが確実です。

自己診断で「リスクあり」と出たらどうすればよいですか？

(a)早期の補修・適切な管理（庭木剪定・換気・通水・草刈り等）、(b)解体・売却・賃貸など利活用への転換検討、(c)管轄自治体の空き家相談窓口に相談、の3つが基本です。自治体によっては解体補助金や活用相談を提供しているため、特定空家認定の前に相談することで予防的な選択肢が広がります。本ツールは自己点検の参考であり、最終判定は市町村長の専管事項です。

「指導」「勧告」「命令」の違いは？

特定空家等への措置（法第22条）は段階的に進みます: ①助言・指導（口頭可）→ ②勧告（書面・配達証明・住宅用地特例除外） → ③命令（違反は50万円以下の過料） → ④行政代執行（強制執行・費用は所有者請求）。管理不全空家等（法第13条）は①指導 → ②勧告（同じく特例除外）まで。命令・代執行は規定されていません。勧告まで進むと税務上の不利益が確定します。

代執行費用はどうなりますか？

行政代執行で自治体が解体・撤去した費用は所有者に請求され、行政代執行法第6条により国税滞納処分の例で強制徴収可能です。つまり不動産・預金等の差押えに発展する可能性があります。代執行費用は数百万円〜1,000万円超の事例もあるため、勧告段階での自主的対応が経済的です。

ガイドラインに書いてある『1/20の傾斜』とは具体的にどう測るのですか？

建物の高さ100cmあたり5cm以上の傾きが目安です（高さ3mの建物なら15cm以上のずれ）。下げ振りや簡易水準器で柱の鉛直性を測定するか、建築士・住宅診断士に依頼すると正確に計測できます。素人目には判別しづらいケースも多いので、本ツールでは「目視で明らかに傾いている」を基準に「はい」とするのが現実的です。