伊勢崎市で相続した空き家を売るときの税金｜相続登記の期限・必要書類・前橋地方法務局伊勢崎支局・譲渡所得税【一次情報】

1. 相続登記の期限とやらなかった場合に何が起きるか

伊勢崎市にある実家を相続した場合も、相続登記の申請は法律上の義務です。自己のために相続の開始があったことを知り、かつその不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、前橋地方法務局伊勢崎支局へ申請する必要があります（不動産登記法76条の2第1項）。令和6年4月1日より前に発生した相続で今も登記していないものも対象になり、その場合は令和9年3月31日までに登記する必要があります。これとは別に、伊勢崎市には固定資産税の納税義務者を明らかにするための「相続人代表者届出書兼固定資産現所有者申告書」という届出があり、こちらは現所有者であることを知った日の翌日から3か月以内という、相続登記より短い期限が定められています。この2つの期限は別物なので混同しないようにしてください（詳しくは「よくあるつまずき」参照）。

期限を過ぎるとどうなるか

正当な理由がないのに相続登記の申請義務を怠ると、10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法164条1項）。ただし、いきなり過料になるわけではありません。登記官が違反を把握した場合、まず相当の期間を定めて申請を催告し、それでも正当な理由なく期間内に申請しなかったときに限り、登記官が管轄の地方裁判所へ通知する仕組みです。

出典: 法務省 相続登記の申請義務化について（確認日 2026-08-13）

「正当な理由」として扱われるケース

次の5つに当たる場合は「正当な理由」として扱われ、過料の対象になりません（該当しない場合でも、個別の事情に正当性が認められれば同様に扱われます）。

• 相続人が極めて多数に上り、戸籍関係書類の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要する場合
• 遺言の有効性や遺産の範囲が相続人間で争われていて、相続不動産の帰属主体が明らかにならない場合
• 登記の申請義務を負う人自身に重病その他これに準ずる事情がある場合
• 登記の申請義務を負う人がDV被害者等であり、生命・心身に危害が及ぶおそれがあって避難を余儀なくされている場合
• 登記の申請義務を負う人が経済的に困窮していて、申請にかかる費用を負担する能力がない場合

出典: 法務省 相続登記の申請義務化について（確認日 2026-08-13）

3年以内に間に合わないとき（相続人申告登記）

3年以内に戸籍を揃えて通常の相続登記をするのが間に合わない場合、「相続人申告登記」という簡易な手続きで、義務だけ先に果たすことができます。

• 特定の相続人が単独で申出できます（他の相続人の分もまとめて代理申出も可能）。
• 押印・電子署名は不要で、専用ソフトを使わずWebブラウザ上でも申出できます。
• 法定相続人の範囲や法定相続分の確定が不要なため、必要な戸籍が少なく済みます。
• 登録免許税はかかりません。
• ただし、不動産についての権利関係を公示するものではないため、相続した空き家を売却したり抵当権を設定したりする場合は、別途、通常の相続登記の申請が必要になります。遺産分割が成立した後の登記義務も、相続人申告登記では果たせません。

出典: 法務省 相続人申告登記について（確認日 2026-08-13）

2. 必要書類とどこで取るか

伊勢崎市の実家を相続登記するときに必要になる書類と、それぞれをどこで取るかをまとめました。

出典: 伊勢崎市 資産に関する証明（確認日 2026-08-13）
出典: 伊勢崎市 市民課（確認日 2026-08-13）
出典: 前橋地方法務局 伊勢崎支局（確認日 2026-08-13）

3. 管轄法務局と遠方の場合の手続き

伊勢崎市にある不動産の相続登記は、前橋地方法務局伊勢崎支局が管轄します（不動産登記の管轄区域は伊勢崎市・佐波郡玉村町）。

伊勢崎市に行かずにできるか

• 相続登記の申請は郵送でも受け付けています。書類一式を揃えて前橋地方法務局伊勢崎支局へ送付する形で進められます。
• 登記が完了した後の登記事項証明書は、全国どこの法務局窓口でも取得できます。伊勢崎市まで来る必要はありません。
• 固定資産評価証明書は伊勢崎市財政部資産税課が発行しますが、郵送請求もできます。「市税証明等交付申請書【資産税課用・郵送申請用】」に必要事項を記入し、手数料（定額小為替）、返信用封筒（切手を貼付）、本人確認書類の写しを同封して、〒372-8501 伊勢崎市今泉町二丁目410 市役所資産税課へ送ります。所有者が死亡している場合は、請求者が相続人であることが分かる戸籍（除籍・改製原）謄本の写しも必要です。
• 3年の期限に間に合わない場合は、相続人申告登記をオンラインで申出する方法もあります。
• 実家を売った後の譲渡所得税の確定申告も、国税庁の確定申告書等作成コーナーで作成し、e-Taxまたは郵送で提出できます。税務署へ出向く必要はありません。

出典: 前橋地方法務局 伊勢崎支局（確認日 2026-08-13）
出典: 伊勢崎市 資産に関する証明（確認日 2026-08-13）
出典: 法務省 相続人申告登記について（確認日 2026-08-13）
出典: 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（確認日 2026-08-13）

4. 費用の目安

登録免許税

相続による所有権の移転登記の登録免許税は、不動産の価額（固定資産評価証明書の評価額が基準）の1,000分の4（0.4%）です。これは相続登記そのものにかかる税金で、実家を売ったときにかかる譲渡所得税（下記）、亡くなった方にかかる相続税、持っている間毎年かかる固定資産税・都市計画税とは別の税金です。

例えば評価額1,000万円の実家なら、登録免許税は1,000万円 × 0.4% = 4万円です。

出典: 国税庁 No.7191 登録免許税の税額表（確認日 2026-08-13）

登録免許税が非課税になるケース

• 相続で土地を取得した人が、その登記をしないまま亡くなった場合（数次相続）、亡くなった人を登記名義人にするための相続登記の登録免許税は非課税です（令和9年3月31日までの時限措置）。申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第1項により非課税」と記載する必要があります。この免税措置の対象は土地のみで、建物（家屋）の相続登記には登録免許税がかかります。
  出典: 法務局 相続登記の登録免許税の免税措置について（確認日 2026-08-13）
• 不動産の価額が100万円以下の土地の相続登記も、同じく令和9年3月31日まで登録免許税が非課税です。この場合は申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第2項により非課税」と記載します（上記の数次相続の免税とは条項が異なります）。
  出典: 法務局 相続登記の登録免許税の免税措置について（確認日 2026-08-13）
• 実家を売ったときの譲渡所得税（所得税・住民税）には、登録免許税とは別に、被相続人が住んでいた昭和56年5月31日以前建築の家屋等を一定の要件で売った場合に譲渡所得から最高3,000万円（相続人が3人以上の場合は2,000万円）を控除できる特例があります（空き家の3,000万円特別控除）。適用期限は相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、かつ売却代金が1億円以下であることなどが条件で、制度自体の適用期限は令和9年12月31日までの譲渡です。
  出典: 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（確認日 2026-08-13）
• 相続税を納めた人が、相続税の申告期限（被相続人の死亡を知った日の翌日から10か月）の翌日から3年を経過する日までに実家を売った場合、納めた相続税額のうち一定額を譲渡資産の取得費に加算できる特例があります（取得費加算の特例）。加算できる金額の分だけ譲渡所得が圧縮され、譲渡所得税が軽減されます。ただし、この特例は上記の空き家の3,000万円特別控除とは併用できません。
  出典: 国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（確認日 2026-08-13）

司法書士に依頼した場合の報酬

伊勢崎市内固有の相場データは公表されていませんが、日本司法書士会連合会が実施した全国アンケート（2024年3月実施・有効回答1,109件）では、土地1筆・建物1棟（固定資産評価額の合計1,000万円、法定相続人3名のうち1名が単独相続）の相続登記手続きを代理した場合の報酬は平均74,888円でした。実際の金額は依頼前に見積もりを確認してください。この報酬は相続登記の代理業務に対するもので、実家を売った後の譲渡所得税の確定申告は司法書士の業務ではなく税理士の業務です（別途依頼が必要）。

出典: 日本司法書士会連合会 報酬アンケート結果（2024年3月実施）（確認日 2026-08-13）

5. 相続人が複数いる場合に先に決めておくこと

伊勢崎市の実家を相続する人が複数いる場合、登記や売却を進める前に決めておくと手続きがスムーズになることがあります。

• 誰が実家（土地・建物）を相続するかを、遺産分割協議で決めておく。決まれば遺産分割協議書に相続人全員が実印で押印し、印鑑証明書を添付する。
• 代表して手続きを進める相続人（代表相続人）を決めておく。固定資産評価証明書の請求や司法書士とのやり取りの窓口を1人に絞ると、連絡が煩雑になりにくい。伊勢崎市の「相続人代表者届出書兼固定資産現所有者申告書」も、この代表者が届け出る書類です。
• 実家を売って空き家の3,000万円特別控除を使う場合、相続人が3人以上だと控除額が2,000万円に下がります。相続人の人数と控除額の関係を、売却方針を決める前に確認しておく。
• 全員の合意に時間がかかりそうなときは、相続人申告登記であれば単独の相続人だけでも申出でき、登記の申請義務だけは先に果たせる。ただしこれは権利関係を公示する登記ではないため、実際に売るためには、後から遺産分割に基づく相続登記が別途必要になる。

6. よくあるつまずき

7. 窓口一覧

8. よくある質問

伊勢崎市の実家の相続登記、期限を過ぎるとどうなりますか？

正当な理由がないのに申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法164条1項）。ただしすぐに過料が科されるわけではなく、登記官がまず期間を定めて申請を催告し、それでも正当な理由なく応じない場合に裁判所へ通知される仕組みです。相続人が多い・戸籍集めに時間がかかるなどの事情は「正当な理由」として扱われます。

伊勢崎市で相続した空き家を売ると、税金はいくらかかりますか？

売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間が5年を超えていれば税率15%（住民税5%）、5年以下なら30%（住民税9%）の譲渡所得税がかかります。被相続人が住んでいた昭和56年5月31日以前建築の家屋等であれば、譲渡所得から最高3,000万円（相続人が3人以上なら2,000万円）を差し引ける特別控除が使える場合があります。相続登記の登録免許税（0.4%）や固定資産税（毎年1.4%）とは別の税金なので、混同しないよう整理してください。

空き家の3,000万円特別控除は、いつまでに売れば使えますか？

相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件のひとつです。加えて、制度自体の適用期限が令和9年12月31日までの譲渡と定められているため、どちらか早い方が実質的な期限になります。売却代金が1億円以下であることなど、他にも要件があります。

3,000万円特別控除と取得費加算の特例、どちらを使えばいいですか？

どちらか一方しか使えません（併用不可）。取得費加算の特例は相続税を納めた場合に、その一部を取得費に加算して譲渡所得を圧縮する制度で、3,000万円特別控除は要件を満たせば譲渡所得から直接3,000万円（相続人3人以上は2,000万円）を差し引ける制度です。どちらが有利かは相続税額や譲渡益の大きさによって変わるため、売却前に税理士へ試算を依頼することをおすすめします。

伊勢崎市の固定資産評価証明書は、市役所に行かなくても取れますか？

取れます。伊勢崎市財政部資産税課は郵送での証明書請求を受け付けています。「市税証明等交付申請書【資産税課用・郵送申請用】」に手数料（定額小為替）、返信用封筒、本人確認書類の写しを同封して郵送してください。所有者が死亡している場合は、請求者が相続人と分かる戸籍謄本等の写しも必要です。

相続人代表者届出書兼固定資産現所有者申告書とは何ですか？

実家の所有者が亡くなったとき、固定資産税の納税義務者や納税通知書の送付先を明らかにするために伊勢崎市へ提出する届出です。現所有者であることを知った日の翌日から3か月以内に提出する必要があり、相続登記の3年という期限とは別の、独立した義務です。伊勢崎市財政部資産税課で入手・提出できます。

相続登記が終わったら、次は何をすればいいですか？

登記が完了して実家の名義が変わったら、売る・貸す・住み続ける・解体するの4つの選択肢を、伊勢崎市の実数（相場・補助金・税率）と結びつけて比べる段階に進みます。売る場合は、譲渡所得税の3,000万円特別控除の期限（相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日）から逆算して、早めに複数社へ査定を依頼してください。伊勢崎市の4選択肢の比較は親ページでまとめています。

9. 登記が終わったら

実家の名義変更（相続登記）が終わったら、次は伊勢崎市の実数（相場・補助金・税率）と結びつけて、売る・貸す・住み続ける・壊すの4つの選択肢を比べる段階です。伊勢崎市の4選択肢の比較へ →