鎌倉市で相続した実家を売る前に｜風致地区・古都保存法の制限と相続登記の手順

1. 相続登記の期限とやらなかった場合に何が起きるか

鎌倉市の実家を相続したら、売る・貸す・住み続けるのどれを選ぶ場合でも、最初にやることは相続登記です。とくに鎌倉市は風致地区や歴史的風土保存区域にかかる土地が多く、買主が建て替えや解体後の新築を計画する段階で許可の要否を確認するため、名義が被相続人のままでは仲介の話がそもそも前に進みません。査定だけなら登記前でも依頼できますが、引渡し（所有権移転登記）までには相続登記を終えている必要があります。

期限を過ぎるとどうなるか

相続（遺言を含む）により不動産の所有権を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつその不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する義務があります（不動産登記法第76条の2第1項）。正当な理由がないのにこの申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になります（同法第164条第1項）。過料は自動的に科されるのではなく、登記官が相当の期間を定めて申請を催告し、それでも正当な理由なく申請がなかった場合に、登記官が管轄の地方裁判所へ通知する仕組みです。令和6年3月31日より前に発生した相続で未登記のものも対象になり、その場合は令和9年3月31日までに登記する必要があります。

出典: 法務省 相続登記の申請義務化について（確認日 2026-08-13）

「正当な理由」として扱われるケース

登記官が催告しても、次のような事情があれば「正当な理由」として過料通知の対象から外れます。これに当てはまらない場合でも、個別の事案で理由に正当性が認められれば通知は行われません。

• 相続人が極めて多数に上り、戸籍関係書類等の収集や他の相続人の把握等に多くの時間を要する場合
• 遺言の有効性や遺産の範囲等が相続人間で争われているために、相続不動産の帰属主体が明らかにならない場合
• 相続登記の義務を負う者自身に重病その他これに準ずる事情がある場合
• 相続登記の義務を負う者が、配偶者からの暴力等の被害者に準ずる者であり、生命・心身に危害が及ぶおそれがある状態で避難を余儀なくされている場合
• 相続登記の義務を負う者が経済的に困窮しているため、登記の申請を行うために要する費用を負担する能力がない場合

出典: 法務省 相続登記の申請義務化について（確認日 2026-08-13）

3年以内に間に合わないとき（相続人申告登記）

鎌倉市は相続人の本籍・住所が全国各地に散らばっているケースが多く、戸籍集めに時間がかかって3年以内の通常登記が難しいこともあります。その場合の簡易な代替手段が「相続人申告登記」です。横浜地方法務局湘南支局に申し出れば、鎌倉市の不動産についても利用できます。

• 自分が登記記録上の所有者の相続人であることを、戸籍の証明書を添えて法務局に申し出るだけで、基本的な申請義務（不動産登記法第76条の2第1項の義務）を果たせます。相続人全員の合意や法定相続分の確定は不要で、相続人1人でも単独で申出できます（他の相続人の分を含めた代理申出も可能）。
• 登録免許税はかかりません。押印・電子署名も不要です。
• 相続人申告登記は不動産の権利関係そのものを公示する登記ではありません。鎌倉市の不動産を売却するときや抵当権を設定するときは、別途、通常の相続登記の申請が必要です。「申告登記をしたから売れる」わけではない点に注意してください。
• 遺産分割が成立した場合に生じる追加的な移転登記義務（不動産登記法第76条の2第2項・第76条の3第4項等）は、相続人申告登記では果たせません。分割が決まったら、その日から3年以内に別途、通常の相続登記が必要です。

出典: 法務省 相続人申告登記について（確認日 2026-08-13）

2. 必要書類とどこで取るか

相続登記の必要書類は「被相続人の戸籍」「相続人の戸籍」「不動産の評価額を示す証明書」の3系統です。鎌倉市内で取れるものと、本籍・住所が鎌倉市外にある場合の扱いを分けて整理します。2024年3月1日から戸籍の広域交付制度が始まり、本籍地が鎌倉市外でも、本人が鎌倉市民課の窓口で戸籍全部事項証明・除籍・改製原戸籍を請求できるようになりました（郵送・代理人請求はできません）。

出典: 鎌倉市 証明書の種類と手数料・受け取り方法（確認日 2026-08-13）
出典: 鎌倉市 各種証明書のご案内（確認日 2026-08-13）
出典: 鎌倉市 固定資産税・都市計画税とは（確認日 2026-08-13）

3. 管轄法務局と遠方の場合の手続き

鎌倉市にある不動産の相続登記は、横浜地方法務局湘南支局が管轄します。不動産登記の管轄区域は鎌倉市・藤沢市・茅ヶ崎市・高座郡寒川町で、法務局公式の管轄区域一覧で確認済みです。鎌倉市内に法務局の窓口は無く、隣接する藤沢市辻堂の湘南支局まで行く必要があります。

鎌倉市に行かずにできるか

• 相続登記は郵送でも申請できます。鎌倉市や湘南支局に行けなくても、書類を揃えて横浜地方法務局湘南支局に送る形で進められます。
• 登記事項証明書は全国どの法務局でも取得できます。鎌倉市の不動産の証明書を、いま住んでいる場所の最寄りの法務局で取ることができます。
• 鎌倉市が本籍地の被相続人・相続人の戸籍謄本は、2024年3月1日から始まった広域交付制度により、遠方に住んでいても本人なら最寄りの市区町村窓口で直接請求できます（郵送・代理人請求は不可）。鎌倉市の市民課まで出向く必要はありません。
• 登録免許税の計算に使う固定資産評価証明書は鎌倉市総務部納税課（本庁舎1階14番窓口）が発行します。納税通知書に付いている課税明細書で足りることもありますが、相続では手元にないことも多いので、証明書を取るほうが確実です。郵送請求の可否・必要書類は窓口に直接確認しておくと二度手間になりません。
• 3年の期限に間に合いそうにないときは、前述の相続人申告登記という簡易な手続きで、まず基本的な申請義務だけを果たしておく方法があります。

出典: 横浜地方法務局 湘南支局（確認日 2026-08-13）
出典: 鎌倉市 証明書の種類と手数料・受け取り方法（確認日 2026-08-13）

4. 費用の目安

登録免許税

相続による所有権の移転登記の登録免許税は、不動産の価額の1,000分の4（0.4%）です。課税標準は固定資産評価証明書に記載された不動産の価額が基準になります。

評価額2,000万円の不動産なら登録免許税は8万円です。鎌倉市は住宅需要の高い区画があり評価額が高くなりやすいため、同じ延床面積・同じ築年数でも郊外の市より税額が大きくなることがあります。

出典: 国税庁 No.7191 登録免許税の税額表（確認日 2026-08-13）

登録免許税が非課税になるケース

• 相続人が相続登記をする前に亡くなった場合（数次相続）は、その亡くなった人を登記名義人とするための登記について、令和9年3月31日までは登録免許税が課されません（租税特別措置法第84条の2の2第1項）。祖父母の代から名義変更をしていない鎌倉市の実家では、この数次相続に該当するケースがあります。免税を受けるには、申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第1項により非課税」と条項を明記する必要があります。
  出典: 法務局 相続登記の登録免許税の免税措置について（確認日 2026-08-13）
• 登記の課税標準となる不動産の価額が100万円以下の土地は、令和9年3月31日までに受ける相続による所有権の移転登記について、登録免許税が課されません（租税特別措置法第84条の2の2第2項）。鎌倉市は地価の高い区画が多いため、対象になるのは山林・崖地・私道など評価額の低い土地に限られる見込みです。申請書には「租税特別措置法第84条の2の2第2項により非課税」と記載します。
  出典: 法務局 相続登記の登録免許税の免税措置について（確認日 2026-08-13）

司法書士に依頼した場合の報酬

司法書士の報酬は自由化されており、金額や算定方法は事務所ごとに定めて依頼者に明示することになっています（公的な定価表はありません）。日本司法書士会連合会が実施した報酬アンケートで地域別の傾向は確認できますが、鎌倉市内の個別の事務所の金額を保証するものではないため、複数の事務所に見積もりを依頼して比較してください。

出典: 日本司法書士会連合会 司法書士の報酬（確認日 2026-08-13）

5. 相続人が複数いる場合に先に決めておくこと

鎌倉市の実家を複数の相続人で相続して売る場合、査定を依頼する段階と、実際に売買契約を結ぶ段階とで、必要な合意のレベルが変わります。とくに風致地区や歴史的風土保存区域にかかる土地は、売却後に買主が建築するときの制限も含めて相続人全員で共有しておくと、価格や売却方針をめぐる後のトラブルを防げます。

• 査定（不動産会社に価格の見込みを出してもらう段階）は、相続人の代表者1人が動いても進められます。全員の実印や印鑑証明書は、この段階ではまだ不要です。
• 遺産分割協議で不動産を売って代金を分ける（換価分割）と決めた場合は、遺産分割協議書に相続人全員が署名し、実印を押して印鑑証明書を添付します。この書類がないと相続登記が進まず、売買契約・引渡しにも進めません。
• 相続人の中に鎌倉市外・県外に住む人がいる場合、印鑑証明書は各自の住所地の市区町村役場でしか取れません（戸籍の広域交付制度は印鑑証明書には使えません）。査定と並行して準備を進めておくと、買い手が決まってから慌てずに済みます。
• 共有名義のまま放置すると、次にその共有者の誰かが亡くなったときに相続人がさらに増え、合意形成がより難しくなります。売却するかどうかにかかわらず、名義は早めに整理することをおすすめします。
• 相続人だけで話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てます。鎌倉市の場合、申立先は横浜家庭裁判所本庁（横浜市中区寿町1-2）です。相続放棄の申述先と同じで、鎌倉市に隣接する横須賀市などを管轄する横浜家庭裁判所横須賀支部ではない点に注意してください。

6. よくあるつまずき

7. 窓口一覧

8. よくある質問

鎌倉市で実家を相続したら、まず何をすればいいですか？

最初にやることは相続登記です。横浜地方法務局湘南支局が管轄で、相続を知った日から3年以内が期限です。並行して、実家が風致地区や歴史的風土保存区域にかかるかどうかを確認しておくと、その後の建て替え・解体・売却の判断がスムーズになります。

鎌倉市の実家は建て替えできない土地ですか？

そうとは限りません。鎌倉市は市域の約55.5%が風致地区、約24.8%が古都保存法の歴史的風土保存区域（うち約14.5%は特別保存地区）に指定されていますが、これらの区域内でも、市長への届出や許可を得れば建築・改築は可能です（特別保存地区だけは神奈川県知事の許可制で、より制限が重くなります）。実家が区域にかかるかどうかは、鎌倉市都市計画情報提供サービスや窓口で確認できます。

相続登記をしないとどうなりますか？

正当な理由なく相続を知った日から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法第164条第1項）。過料は登記官の催告を経ても申請しない場合に地方裁判所へ通知される仕組みで、自動的に科されるわけではありません。3年に間に合わない見込みなら、相続人申告登記という簡易な手続きで、基本的な義務だけ先に果たせます。

遠方に住んでいても鎌倉市の戸籍謄本は取れますか？

取れます。2024年3月1日から始まった戸籍の広域交付制度により、本籍が鎌倉市にある方は、本人が最寄りの市区町村窓口で戸籍全部事項証明・除籍・改製原戸籍を直接請求できます（郵送・代理人請求は不可）。相続登記自体も郵送で申請でき、登記事項証明書は全国どの法務局でも取得できます。

相続税の申告書はどこに送ればいいですか？

鎌倉市・逗子市・三浦郡は鎌倉税務署の管轄ですが、令和7年7月10日以降、郵送提出の宛先は東京国税局平塚業務センター（〒254-8534 平塚市浅間町9番1号「鎌倉税務署」宛）に変わりました。窓口への持参・相談は従来どおり鎌倉税務署（鎌倉市佐助1-9-30）です。申告期限は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内である点も忘れないでください。

空き家の3,000万円特別控除を使うのに条件はありますか？

主な要件は、①昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、②区分所有建物でないこと、③相続の開始直前に被相続人以外が住んでいなかったこと、④譲渡の時に耐震基準を満たしているか家屋を取り壊してから売ること、⑤相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、⑥売却代金が1億円以下であることです。適用には市区町村長発行の「被相続人居住用家屋等確認書」が必要になります。

相続人同士で話し合いがまとまりません。どこに相談すればいいですか？

家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てます。鎌倉市の場合、申立先は横浜家庭裁判所本庁（横浜市中区寿町1-2）です。鎌倉市に隣接する横須賀市・逗子市などは横浜家庭裁判所横須賀支部が管轄しますが、鎌倉市は本庁の管轄なので注意してください（相続放棄の申述先も同じく本庁です）。

9. 登記が終わったら

実家の名義変更（相続登記）が終わったら、次は鎌倉市の実数（相場・補助金・税率）と結びつけて、売る・貸す・住み続ける・壊すの4つの選択肢を比べる段階です。鎌倉市の4選択肢の比較へ →