箕面市で相続した土地・建物の名義変更｜相続登記の期限・登録免許税・大阪法務局池田出張所【一次情報】

1. 相続登記の期限とやらなかった場合に何が起きるか

箕面市にある実家（土地・建物）を相続した場合も、相続登記の申請は法律上の義務です。自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、大阪法務局池田出張所へ申請する必要があります（不動産登記法76条の2第1項）。箕面市の相続に関する検索では「土地」と「建物」を分けて調べる人が目立ちますが、これは登記そのものの期限ではなく、登録免許税の免税措置が土地にしか適用されないために生まれる違いです（詳しくは「4. 費用の目安」）。期限と過料の仕組み自体は、土地でも建物でも変わりません。

期限を過ぎるとどうなるか

正当な理由がないのに相続登記の申請義務を怠ると、10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法164条1項）。ただし、いきなり過料になるわけではありません。登記官が違反を把握した場合、まず相当の期間を定めて申請を催告し、それでも正当な理由なく期間内に申請しなかったときに限り、登記官が管轄の地方裁判所へ通知する仕組みです。

出典: 法務省 相続登記の申請義務化について（確認日 2026-08-13）

「正当な理由」として扱われるケース

次の5つに当たる場合は「正当な理由」として扱われ、過料の対象になりません（該当しない場合でも、個別の事情に正当性が認められれば同様に扱われます）。

• 相続人が極めて多数に上り、戸籍関係書類の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要する場合
• 遺言の有効性や遺産の範囲が相続人間で争われていて、相続不動産の帰属主体が明らかにならない場合
• 登記の申請義務を負う人自身に重病その他これに準ずる事情がある場合
• 登記の申請義務を負う人がDV被害者等であり、生命・心身に危害が及ぶおそれがあって避難を余儀なくされている場合
• 登記の申請義務を負う人が経済的に困窮していて、申請にかかる費用を負担する能力がない場合

出典: 法務省 相続登記の申請義務化について（確認日 2026-08-13）

3年以内に間に合わないとき（相続人申告登記）

3年以内に戸籍を揃えて通常の相続登記をするのが間に合わない場合、「相続人申告登記」という簡易な手続きで、義務だけ先に果たすことができます。土地・建物のどちらの不動産についても使える手続きです。

• 特定の相続人が単独で申出できます（他の相続人の分もまとめて代理申出も可能）。
• 押印・電子署名は不要で、オンラインでも申出できます。
• 法定相続人の範囲や法定相続分の確定が不要なため、必要な戸籍が少なく済みます。
• 登録免許税はかかりません。
• 名義人が亡くなった後、その相続人も亡くなっている場合は、「第一次相続人」「第二次相続人」という区分で、後から相続人になった人が申出することもできます。
• ただし、不動産についての権利関係を公示するものではないため、相続した土地や建物を売却したり抵当権を設定したりする場合は、別途、通常の相続登記の申請が必要になります。遺産分割が成立した後の登記義務も、相続人申告登記では果たせません。

出典: 法務省 相続人申告登記について（確認日 2026-08-13）

2. 必要書類とどこで取るか

箕面市の実家（土地・建物）を相続登記するときに必要になる書類と、それぞれをどこで取るかをまとめました。固定資産評価証明書は箕面市では土地・建物それぞれ別の証明書として発行され、1件ごとに手数料がかかる点に注意してください。

出典: 箕面市 市税に関する証明書（確認日 2026-08-13）
出典: 大阪法務局 池田出張所（確認日 2026-08-13）

3. 管轄法務局と遠方の場合の手続き

箕面市にある不動産の相続登記は、大阪法務局池田出張所が管轄します（不動産登記の管轄区域は池田市、豊中市、箕面市、豊能郡（豊能町・能勢町））。相続した土地と建物が同じ地番・住所にある一般的なケースであれば、土地・建物とも同じ池田出張所が管轄になります。供託・遺言書保管・国籍・人権に関する事務は池田出張所では取り扱っていないため、これらが必要な場合は大阪法務局本局など別の窓口を確認してください。

箕面市に行かずにできるか

• 相続登記の申請は郵送でも受け付けています。書類一式を揃えて大阪法務局池田出張所へ送付する形で進められます。
• 登記が完了した後の登記事項証明書は、全国どこの法務局窓口でも取得できます。池田出張所や箕面市まで来る必要はありません。
• 固定資産評価証明書は箕面市総務部税務課（市税総合窓口）が発行しますが、郵送請求ができます。「証明申請書（郵送請求用）」に必要事項を記入し、手数料分の定額小為替、返信用封筒（切手貼付）、本人確認書類の写しを同封して、〒562-0003 箕面市西小路4丁目6番1号 箕面市役所総務部税務室市税総合窓口へ送ります。土地と建物は別の証明書として扱われるため、両方必要な場合はその旨を申請書に明記してください。
• 3年の期限に間に合わない場合は、相続人申告登記をオンラインで申出する方法もあります。

出典: 大阪法務局 池田出張所（確認日 2026-08-13）
出典: 法務局 業務のご案内（窓口対応時間）（確認日 2026-08-13）
出典: 箕面市 市税に関する証明書（確認日 2026-08-13）
出典: 法務省 相続人申告登記について（確認日 2026-08-13）

4. 費用の目安

登録免許税

相続による所有権の移転登記の登録免許税は、土地・建物のどちらも不動産の価額（固定資産評価証明書の評価額が基準）の1,000分の4（0.4%）で、税率そのものに土地・建物の差はありません。国税庁の登録免許税税額表でも、土地の「相続」の欄と、建物の「相続または法人の合併による所有権の移転」の欄は、同じ1,000分の4です。差が出るのは、このあと説明する免税措置の適用範囲です。

例えば評価額1,000万円の土地なら登録免許税は1,000万円 × 0.4% = 4万円、評価額500万円の建物なら500万円 × 0.4% = 2万円です（いずれも下記の免税措置の対象外の場合）。土地について下記の免税措置が適用されれば、その土地分の4万円は0円になりますが、建物分の2万円は免税措置の対象外のため、そのままかかります。土地と建物をまとめて1件の登記申請書で申請する場合でも、免税の可否は土地・建物それぞれについて個別に判定される点に注意してください。

出典: 国税庁 No.7191 登録免許税の税額表（確認日 2026-08-13）

登録免許税が非課税になるケース

• 相続で土地を取得した人が、その登記をしないまま亡くなった場合、亡くなった人を登記名義人にするための相続登記の登録免許税は非課税です（令和9年3月31日までの時限措置）。申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第1項により非課税」と記載する必要があります。この免税措置の対象は土地のみで、建物（家屋）の相続登記には、名義人が登記をしないまま死亡していた場合でも登録免許税がかかります。
  出典: 法務局 相続登記の登録免許税の免税措置について（確認日 2026-08-13）
• 不動産の価額が100万円以下の土地の相続登記も、同じく令和9年3月31日まで登録免許税が非課税です（令和7年度税制改正で対象が全国の土地に拡大されました）。この場合は申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第2項により非課税」と記載します。この免税措置も土地だけが対象で、建物には適用されません。評価額100万円以下の建物であっても、相続による所有権移転登記の登録免許税は通常どおりかかります。なお、表題登記のみで所有権の登記がされていない土地（表題部所有者）の相続人が受ける所有権の保存登記についても、同じ100万円以下の要件と期限（令和9年3月31日まで）で対象になります。
  出典: 法務局 相続登記の登録免許税の免税措置について（確認日 2026-08-13）

司法書士に依頼した場合の報酬

箕面市内固有の相場データは公表されていませんが、日本司法書士会連合会が実施した全国アンケート（2024年3月実施・有効回答1,109件）では、土地1筆・建物1棟（固定資産評価額の合計1,000万円、法定相続人3名のうち1名が単独相続）の相続登記手続きを代理した場合の報酬は平均74,888円でした。実際の金額は依頼前に見積もりを確認してください。この報酬とは別に、登録免許税や戸籍謄本・評価証明書等の取得実費がかかります。

出典: 日本司法書士会連合会 報酬アンケート結果（2024年3月実施）（確認日 2026-08-13）

5. 相続人が複数いる場合に先に決めておくこと

箕面市の実家（土地・建物）を相続する人が複数いる場合、登記を進める前に決めておくと手続きがスムーズになることがあります。

• 誰が実家（土地・建物）を相続するかを、遺産分割協議で決めておく。決まれば遺産分割協議書に相続人全員が実印で押印し、印鑑証明書を添付する。
• 代表して手続きを進める相続人（代表相続人）を決めておく。固定資産評価証明書の請求や司法書士とのやり取りの窓口を1人に絞ると、連絡が煩雑になりにくい。
• 土地と建物を同じ人が相続するのか、分けて相続するのかも早めに決めておく。共有名義のまま放置すると、将来売却する際に共有者全員の同意が必要になり、手続きが複雑になりやすい。土地と建物を別々の相続人が単独名義で分けて相続する場合も、登記申請自体はそれぞれ別の名義変更として進める必要がある。
• 免税措置（租税特別措置法第84条の2の2）を使う場合、対象になるのは土地の相続登記だけであることを相続人全員で共有しておく。建物分の登録免許税は誰がいくら負担するかも、費用を分担する前提なら先に決めておくとトラブルになりにくい。
• 全員の合意に時間がかかりそうなときは、相続人申告登記であれば単独の相続人だけでも申出でき、登記の申請義務だけは先に果たせる。ただしこれは権利関係を公示する登記ではないため、実際に売る・貸すためには、後から遺産分割に基づく相続登記が別途必要になる。
• 遠方に住んでいる相続人がいる場合、戸籍謄本・印鑑証明書の取り寄せや書類への押印にどうしても時間がかかる。誰が何を先に準備するか、早い段階で役割分担を決めておく。

6. よくあるつまずき

7. 窓口一覧

8. よくある質問

箕面市で相続した土地の登録免許税は非課税になりますか？

条件を満たせば非課税になります。①名義人が相続登記をしないまま亡くなった場合（その人を登記名義人にするための登記に限る）、②不動産の価額が100万円以下の場合（申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第2項により非課税」と記載）のいずれかに当てはまれば、令和9年3月31日までは登録免許税がかかりません。①の根拠条項は「4. 費用の目安」で説明しています。どちらも土地の相続登記にしか適用されない措置です。

箕面市で相続した建物（家屋）の登録免許税も非課税になりますか？

非課税にはなりません。登録免許税の免税措置（租税特別措置法第84条の2の2）は土地のみが対象で、建物（家屋）には適用されないため、建物の相続登記には評価額の0.4%の登録免許税が通常どおりかかります。同じ実家でも、土地は条件次第で免税、建物は必ず課税、という違いが生まれます。

箕面市の実家の相続登記、期限を過ぎるとどうなりますか？

正当な理由がないのに申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法164条1項）。ただしすぐに過料が科されるわけではなく、登記官がまず期間を定めて申請を催告し、それでも正当な理由なく応じない場合に裁判所へ通知される仕組みです。相続人が多い・戸籍集めに時間がかかるなどの事情は「正当な理由」として扱われます。

3年以内に戸籍が揃わないときはどうすればいいですか？

相続人申告登記という簡易な手続きで、義務だけ先に果たすことができます。単独の相続人でも申出でき、押印不要でオンラインでも手続きできます。ただし権利関係を公示する登記ではないため、実家を売る・貸す段階になったら、別途、通常の相続登記が必要になります。

箕面市の固定資産評価証明書は、どこで取れますか？郵送できますか？

箕面市総務部税務課の市税総合窓口（別館1階）で取得できます。手数料は300円/件、以降1件ごとに150円加算されます（1筆・1棟をもって1件のため、土地と建物の両方が必要な場合は2件分の手数料になります）。郵送請求も可能で、証明申請書（郵送請求用）に手数料分の定額小為替、返信用封筒（切手貼付）、本人確認書類の写しを同封して箕面市役所総務部税務室市税総合窓口へ送ります。

司法書士に依頼すると、いくらかかりますか？

箕面市固有の相場は公表されていませんが、日本司法書士会連合会の全国アンケート（2024年3月実施）では、土地1筆・建物1棟、評価額合計1,000万円・法定相続人3名のうち1名が単独相続する典型的なケースの報酬は平均74,888円でした。依頼前に見積もりを取ってください。

相続登記が終わったら、次は何をすればいいですか？

登記が完了して実家の名義が変わったら、売る・貸す・住み続ける・解体するの4つの選択肢を箕面市の実数（放置空き家率・税率）と結びつけて比べる段階に進みます。箕面市の4選択肢の比較は親ページでまとめています。

箕面市から遠方に住んでいますが、相続登記はできますか？

できます。相続登記の申請は郵送で受け付けており、書類一式を大阪法務局池田出張所へ送付する形で進められます。登記が完了した後の登記事項証明書も全国どこの法務局窓口でも取得できるため、箕面市まで来る必要はありません。固定資産評価証明書も箕面市総務部税務課の市税総合窓口に郵送請求できます。

9. 登記が終わったら

実家の名義変更（相続登記）が終わったら、次は箕面市の実数（相場・補助金・税率）と結びつけて、売る・貸す・住み続ける・壊すの4つの選択肢を比べる段階です。箕面市の4選択肢の比較へ →