流山市で実家を相続したときの登記手続き｜期限・必要書類・松戸支局・評価額と費用【一次情報】

1. 相続登記の期限とやらなかった場合に何が起きるか

「流山市の実家、名義はまだ亡くなった親のまま」という状態を放置できる期限は、法律で明確に区切られています。相続登記の申請は義務であり、自己のために相続の開始があったことを知り、かつその不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、千葉地方法務局松戸支局へ申請しなければなりません（不動産登記法76条の2第1項）。この義務は令和6年4月1日より前に発生した相続にもさかのぼって適用され、該当する場合は令和9年3月31日が申請期限です。流山市も公式サイトで相続登記の義務化を案内しており、名義変更後の住所変更にかかる「住所等変更登記」の義務化（後述）とあわせて注意を呼びかけています。

期限を過ぎるとどうなるか

相続登記の申請義務を正当な理由なく怠った場合に科されるのは、10万円以下の過料です（不動産登記法164条1項）。とはいえ、期限を過ぎたら即座に科されるものではありません。登記官が申請義務違反を把握した際は、まず相当の期間を定めて申請するよう催告し、それでもなお正当な理由なく応じなかった場合に限って、登記官から管轄の地方裁判所へ通知が行く仕組みになっています。

出典: 法務省 相続登記の申請義務化について（確認日 2026-08-13）

「正当な理由」として扱われるケース

過料の対象から外れる「正当な理由」として、法務省が例示しているのは次の5つです（ここに当てはまらない場合でも、個別の事情に正当性が認められれば同じように扱われます）。

• 相続人が極めて多数に上り、戸籍関係書類の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要する場合
• 遺言の有効性や遺産の範囲が相続人間で争われていて、相続不動産の帰属主体が明らかにならない場合
• 登記の申請義務を負う人自身に重病その他これに準ずる事情がある場合
• 登記の申請義務を負う人がDV被害者等であり、生命・心身に危害が及ぶおそれがあって避難を余儀なくされている場合
• 登記の申請義務を負う人が経済的に困窮していて、申請にかかる費用を負担する能力がない場合

出典: 法務省 相続登記の申請義務化について（確認日 2026-08-13）

3年以内に間に合わないとき（相続人申告登記）

戸籍集めに時間がかかり3年以内の通常の相続登記が間に合いそうにない場合、「相続人申告登記」という簡易な手続きを使えば、義務だけを先に果たすことができます。

• 相続人のうち1人だけでも単独で申出が可能です（他の相続人の分をまとめて代理申出することもできます）。
• 押印や電子署名がなくても、オンラインで申出を完結できます。
• 誰が法定相続人か、法定相続分がどうなるかを確定させる必要がないため、集める戸籍の量も少なくて済みます。
• 登録免許税はかかりません。
• ただしこれは不動産についての権利関係を公示する登記ではないため、相続した実家を売却したり抵当権を設定したりする際は、別途、通常の相続登記の申請が必要です。遺産分割が成立した後に生じる登記義務も、相続人申告登記だけでは果たせません。

出典: 法務省 相続人申告登記について（確認日 2026-08-13）

2. 必要書類とどこで取るか

流山市の実家の相続登記で必要になる書類と、それぞれの入手先を一覧にしました。固定資産評価証明書は「資産税課」ではなく「税制課」の扱いになる点に注意してください（詳しくは下記表と「よくあるつまずき」参照）。

出典: 流山市 窓口での税証明書交付について（確認日 2026-08-13）
出典: 流山市 市税等の税証明書交付一覧表（確認日 2026-08-13）
出典: 千葉地方法務局 松戸支局（確認日 2026-08-13）

3. 管轄法務局と遠方の場合の手続き

流山市にある不動産の相続登記は、千葉地方法務局松戸支局が管轄します（不動産登記の管轄区域は松戸市・流山市）。

流山市に行かずにできるか

• 相続登記の申請は郵送でも受け付けています。書類一式を揃えて千葉地方法務局松戸支局へ送付する形で進められます。
• 登記完了後に必要になる登記事項証明書は、松戸支局に限らず全国どこの法務局窓口でも取得できます。松戸支局や流山市まで足を運ぶ必要はありません。
• 固定資産評価証明書（流山市 税制課が発行）は、スマート申請（電子申請）または郵送での申請ができます。申請書と手数料等を郵送すれば、後日自宅に証明書が届きます。
• 3年の申請期限に間に合いそうにない場合、相続人申告登記であればオンラインでの申出も可能です。

出典: 千葉地方法務局 松戸支局（確認日 2026-08-13）
出典: 法務省 相続人申告登記について（確認日 2026-08-13）
出典: 流山市 スマート申請（電子申請）・郵送申請について（確認日 2026-08-13）

4. 費用の目安

登録免許税

相続による所有権の移転登記の登録免許税は、不動産の価額の1,000分の4（0.4%）です。ここでいう「不動産の価額」は、市町村役場が管理する固定資産課税台帳に登録された価格＝固定資産税評価額が原則そのまま使われます（固定資産課税台帳に価格が無い場合のみ登記官の認定額）。流山市の場合、この固定資産税評価額は固定資産評価証明書（税制課発行）で確認できます。なお、相続税の申告に使う相続税評価額（路線価）や、実際に売れる価格の目安である実勢価格は、この固定資産税評価額とは別の考え方で算出します（詳しくは下記「よくあるつまずき」参照）。

例えば固定資産税評価額1,000万円の実家なら、登録免許税は1,000万円 × 0.4% = 4万円です。

出典: 国税庁 No.7191 登録免許税の税額表（確認日 2026-08-13）

登録免許税が非課税になるケース

• 土地を相続した人が、その相続登記をしないまま亡くなってしまうケース（数次相続）では、亡くなった人を登記名義人とするための相続登記にかぎり、登録免許税が非課税になります（令和9年3月31日までの時限措置）。この非課税を適用するには、登記の申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第1項により非課税」と記載しておく必要があります。
  出典: 法務局 相続登記の登録免許税の免税措置について（確認日 2026-08-13）
• もう一つの非課税措置は、不動産の価額が100万円以下の土地の相続登記です。こちらも令和9年3月31日まで登録免許税が非課税で、令和7年度税制改正により対象が全国の土地に拡大されました。適用を受けるには、申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第2項により非課税」と記載します（数次相続の非課税とは条項が第1項・第2項で異なる点に注意してください）。
  出典: 法務局 相続登記の登録免許税の免税措置について（確認日 2026-08-13）

司法書士に依頼した場合の報酬

司法書士に登記を任せた場合の費用を流山市単独の統計で確認することはできませんでしたが、参考になる全国データはあります。日本司法書士会連合会の全国アンケート（2024年3月実施・有効回答1,109件）によると、典型的なケース（土地1筆・建物1棟、固定資産評価額の合計1,000万円、法定相続人3名のうち1名が単独相続）の代理報酬は平均74,888円です。不動産の数や相続人の人数、遺産分割協議書を作成するかどうかで金額は変動するため、依頼前の見積もり確認は欠かせません。なお、この報酬額には登録免許税や戸籍謄本等の取得実費は含まれていません。

出典: 日本司法書士会連合会 報酬アンケート結果（2024年3月実施）（確認日 2026-08-13）

5. 相続人が複数いる場合に先に決めておくこと

流山市の実家を複数の相続人で相続する場合、登記に着手する前に整理しておくと後戻りが減る論点があります。

• 誰が実家（土地・建物）を相続するかは、遺産分割協議で先に決めておく。決定後は遺産分割協議書に相続人全員が実印で押印し、各自の印鑑証明書を添付する形で書面化する。
• 手続き全体の窓口となる代表相続人を1人決めておく。流山市の場合、固定資産評価証明書は本人か同一世帯の親族以外が請求すると原則委任状が必要になるため、窓口を代表相続人に一本化しておくと、税制課とのやり取りも司法書士とのやり取りも煩雑になりにくい。
• これは相続登記の手続きとは別枠の話だが、1月1日時点の固定資産所有者が年の途中で亡くなった場合は、流山市へ「相続人代表者指定（変更）届」の提出も必要になる。固定資産税・都市計画税の納税通知書の送付先を決めるための届出で、相続登記の完了前でも提出できる。
• 遺産分割の合意形成に時間がかかりそうな場合は、相続人申告登記を使えば単独の相続人だけでも申出でき、義務だけは先に果たせる。ただし権利関係を公示する登記ではないため、実際に売却・賃貸する段階になったら、遺産分割の内容に基づく通常の相続登記をあらためて行う必要がある。
• 相続人の中に遠方在住者がいると、戸籍謄本や印鑑証明書の取り寄せ、書類への押印に時間を要しやすい。誰がどの書類を先に準備するか、早めに役割分担を決めておくと停滞を防げる。

6. よくあるつまずき

7. 窓口一覧

8. よくある質問

流山市の実家の相続登記、期限を過ぎるとどうなりますか？

正当な理由なく申請しないままでいると、10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法164条1項）。ただし機械的にすぐ科されるのではなく、登記官がまず期間を定めて申請を催告し、それでも応じない場合にはじめて裁判所へ通知が行く仕組みです。相続人が多数にのぼる・戸籍集めに時間がかかるといった事情は「正当な理由」として扱われます。

3年以内に戸籍が揃わないときはどうすればいいですか？

相続人申告登記という簡易な手続きを使えば、義務だけを先に果たすことができます。単独の相続人でも申出でき、押印不要でオンラインでも完結します。ただし権利関係を公示する登記ではないため、実家を売る・貸す段階に進んだら、あらためて通常の相続登記が必要になります。

流山市の固定資産評価証明書は、流山市役所に行かなくても取れますか？

取れます。発行窓口は資産税課ではなく税制課で、スマート申請（電子申請）または郵送で請求できます。申請書と手数料等を郵送すれば、後日自宅に証明書が届きます。相続人が請求する場合は、法務局の認証を受けた法定相続情報一覧図、または本人の死亡が確認できる書類と申請者が相続人であることが分かる戸籍謄本が必要です。

「評価額」がいくつも出てきて混乱します。何が違うのですか？

登録免許税の計算に使う固定資産税評価額（流山市が毎年決める価格）、相続税・贈与税の申告に使う相続税評価額（路線価または固定資産税評価額×倍率で計算）、そして実際に売れる金額の目安である実勢価格（不動産会社の査定額）の3つは、それぞれ別物です。売却額の目安を知りたい場合は、固定資産税評価額でも相続税評価額でもなく、不動産会社の査定（実勢価格）を確認してください。

相続登記を終えたら、もう登記の義務は気にしなくていいですか？

相続登記自体の義務は果たせますが、別の義務が新設されています。令和8年4月1日から、不動産の名義人（登記名義人）が引っ越しや氏名変更をした場合、その変更日から2年以内に住所等変更登記をすることが義務付けられました。施行日より前の変更で未登記のものも対象で、その場合は令和10年3月31日までに登記する必要があります。相続登記を終えた後に転居する予定がある場合は、この点も覚えておいてください。

司法書士に依頼すると、いくらかかりますか？

流山市に固有の相場データはありませんが、参考値として日本司法書士会連合会の全国アンケート（2024年3月実施）を見ると、評価額1,000万円・法定相続人3名のうち1名が単独相続する典型的なケースで平均74,888円という結果でした。不動産の数や相続人の人数によって変動するので、依頼前には見積もりを確認してください。

相続登記が終わったら、次は何をすればいいですか？

登記が完了して流山市の実家の名義が変わったら、売る・貸す・住み続ける・解体するの4つの選択肢を比べる段階に進みます。特に「売る」を考えている場合、ここまで説明してきた固定資産税評価額や相続税評価額（路線価）は、実際にいくらで売れるか（実勢価格）とは別物です。売却額の目安を知りたいときは、これらの公的な評価額ではなく、不動産会社の査定を確認してください。流山市の4選択肢の比較は親ページでまとめています。

9. 登記が終わったら

実家の名義変更（相続登記）が終わったら、次は流山市の実数（相場・補助金・税率）と結びつけて、売る・貸す・住み続ける・壊すの4つの選択肢を比べる段階です。流山市の4選択肢の比較へ →