桐生市で相続した実家の税金を整理｜相続登記の期限・登録免許税・相続税・3,000万円特別控除【一次情報】

1. 相続登記の期限とやらなかった場合に何が起きるか

桐生市にある不動産の相続登記は、前橋地方法務局桐生支局が管轄しています（管轄区域は桐生市・みどり市）。自己のために相続の開始があったことを知り、かつその不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請する義務があります（不動産登記法76条の2第1項）。令和6年4月1日より前に発生した相続で今も登記していないものも対象になり、その場合は令和9年3月31日までに登記する必要があります。桐生市の相続の相談では「税金がいくつあるのか整理できない」という声が目立ちます。登記の時に一度だけかかる登録免許税、財産全体にかかる相続税（申告期限は死亡を知った日の翌日から10か月以内）、保有している間毎年かかる固定資産税・都市計画税、売った時だけかかる譲渡所得税は、それぞれ対象になる時点も窓口も異なるため、このページでは順を追って区別して説明します。

期限を過ぎるとどうなるか

正当な理由がないのに相続登記の申請義務を怠ると、10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法164条1項）。ただし、いきなり過料になるわけではありません。登記官が違反を把握した場合、まず相当の期間を定めて申請を催告し、それでも正当な理由なく期間内に申請しなかったときに限り、登記官が管轄の地方裁判所へ通知する仕組みです。

出典: 法務省 相続登記の申請義務化について（確認日 2026-08-13）

「正当な理由」として扱われるケース

次の5つに当たる場合は「正当な理由」として扱われ、過料の対象になりません（該当しない場合でも、個別の事情に正当性が認められれば同様に扱われます）。

• 相続人が極めて多数に上り、戸籍関係書類の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要する場合
• 遺言の有効性や遺産の範囲が相続人間で争われていて、相続不動産の帰属主体が明らかにならない場合
• 登記の申請義務を負う人自身に重病その他これに準ずる事情がある場合
• 登記の申請義務を負う人がDV被害者等であり、生命・心身に危害が及ぶおそれがあって避難を余儀なくされている場合
• 登記の申請義務を負う人が経済的に困窮していて、申請にかかる費用を負担する能力がない場合

出典: 法務省 相続登記の申請義務化について（確認日 2026-08-13）

3年以内に間に合わないとき（相続人申告登記）

3年以内に戸籍を揃えて通常の相続登記をするのが間に合わない場合、名義が祖父母の代からそのままで戸籍集めに時間がかかる数次相続のケースでは、「相続人申告登記」という簡易な手続きで、義務だけ先に果たすことができます。

• 特定の相続人が単独で申出できます（他の相続人の分もまとめて代理申出も可能）。
• 押印・電子署名は不要で、オンラインでも申出できます。
• 法定相続人の範囲や法定相続分の確定が不要なため、必要な戸籍が少なく済みます。
• 登録免許税はかかりません。
• 名義人が亡くなった後、その相続人も亡くなっている数次相続の場合は、「第一次相続人」「第二次相続人」という区分で、後から相続人になった人が申出することもできます。
• ただし、不動産についての権利関係を公示するものではないため、相続した実家を売却したり抵当権を設定したりする場合は、別途、通常の相続登記の申請が必要になります。遺産分割が成立した後の登記義務も、相続人申告登記では果たせません。

出典: 法務省 相続人申告登記について（確認日 2026-08-13）

2. 必要書類とどこで取るか

桐生市の実家を相続登記するときに必要になる書類と、それぞれをどこで取るかをまとめました。相続登記の登録免許税の計算には固定資産評価証明書、相続税の申告が必要になった場合はさらに財産評価に必要な書類が加わります。

出典: 桐生市 市民生活部 市民課（戸籍・住民票の窓口）（確認日 2026-08-13）
出典: 桐生市 固定資産税・都市計画税について（概要）（確認日 2026-08-13）
出典: 桐生市 申請書ダウンロード（税務課）・税証明交付申請書（確認日 2026-08-13）
出典: 前橋地方法務局 桐生支局（確認日 2026-08-13）

3. 管轄法務局と遠方の場合の手続き

桐生市にある不動産の相続登記は、前橋地方法務局桐生支局が管轄します（不動産登記の管轄区域は桐生市・みどり市）。同じ「桐生地方合同庁舎」内には相続税の申告先である桐生税務署も入っていますが、郵便番号・電話番号は官署ごとに別で、窓口も分かれています。

桐生市に行かずにできるか

• 相続登記の申請は郵送でも受け付けています。書類一式を揃えて前橋地方法務局桐生支局へ送付する形で進められます。
• 登記が完了した後の登記事項証明書は、全国どこの法務局窓口でも取得できます。桐生市まで来る必要はありません。
• 固定資産評価証明書は桐生市 総務部税務課 資産税担当（土地・電話0277-48-9009）が発行します。郵送請求の可否は同課へ直接確認してください（公式ページに郵送請求の可否は明記がありませんでした）。
• 相続税の申告書は、e-Taxのほか、郵便や信書便での送付、桐生税務署の時間外収受箱への投函でも提出できます。申告先は被相続人の住所地を管轄する税務署であり、相続人の住所地ではない点に注意してください。
• 3年の期限に間に合わない場合は、相続人申告登記をオンラインで申出する方法もあります。

出典: 前橋地方法務局 桐生支局（確認日 2026-08-13）
出典: 法務局 業務のご案内（窓口対応時間）（確認日 2026-08-13）
出典: 桐生市 固定資産税・都市計画税について（概要）（確認日 2026-08-13）
出典: 国税庁 No.4205 相続税の申告と納税（確認日 2026-08-13）
出典: 法務省 相続人申告登記について（確認日 2026-08-13）

4. 費用の目安

登録免許税

相続による所有権の移転登記の登録免許税は、不動産の価額（固定資産評価証明書の評価額が基準）の1,000分の4（0.4%）です。土地・建物とも同じ税率がかかります。

例えば評価額1,000万円の実家（土地・建物合計）なら、登録免許税は1,000万円 × 0.4% = 4万円です。

出典: 国税庁 No.7191 登録免許税の税額表（確認日 2026-08-13）

登録免許税が非課税になるケース

• 相続で土地を取得した人が、その登記をしないまま亡くなった場合（数次相続。名義が祖父母や親のままになっているのはこのケースです）、亡くなった人を登記名義人にするための相続登記の登録免許税は非課税です（令和9年3月31日までの時限措置）。申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第1項により非課税」と記載する必要があります。この免税措置の対象は土地のみで、建物（家屋）の相続登記には登録免許税がかかります。
  出典: 法務局 相続登記の登録免許税の免税措置について（確認日 2026-08-13）
• 不動産の価額が100万円以下の土地の相続登記も、同じく令和9年3月31日まで登録免許税が非課税です（令和7年度税制改正で対象が全国の土地に拡大されました）。この場合は申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第2項により非課税」と記載します（数次相続の第1項とは条項が異なります）。
  出典: 法務局 相続登記の登録免許税の免税措置について（確認日 2026-08-13）

司法書士に依頼した場合の報酬

桐生市内固有の相場データは公表されていませんが、日本司法書士会連合会が実施した全国アンケート（2024年3月実施・有効回答1,109件）では、土地1筆・建物1棟（固定資産評価額の合計1,000万円、法定相続人3名のうち1名が単独相続）の相続登記手続きを代理した場合の報酬は平均74,888円でした。名義が祖父母の代からそのままで戸籍の量・相続人の人数が増える数次相続の場合は、この平均額より高くなることが見込まれます。実際の金額は依頼前に見積もりを確認してください。この報酬とは別に、登録免許税や戸籍謄本等の取得実費がかかります。

出典: 日本司法書士会連合会 報酬アンケート結果（2024年3月実施）（確認日 2026-08-13）

5. 相続人が複数いる場合に先に決めておくこと

桐生市の実家を相続する人が複数いる場合、登記と税金の手続きを進める前に決めておくと、あとの手間が減ることがあります。

• 誰が実家（土地・建物）を相続するかを、遺産分割協議で決めておく。決まれば遺産分割協議書に相続人全員が実印で押印し、印鑑証明書を添付する。
• 代表して手続きを進める相続人（代表相続人）を決めておく。固定資産評価証明書の請求や司法書士とのやり取りの窓口を1人に絞ると、連絡が煩雑になりにくい。
• 相続税の申告が必要になる場合（財産全体が基礎控除を超える場合）、申告は相続人が共同で1通の申告書にまとめることもできる。誰が申告手続きを主導するかも早めに決めておく。
• 空き家の3,000万円特別控除は、要件を満たす相続人がそれぞれ個別に受けられますが、相続人の数が3人以上になると控除額が2,000万円に下がります。売却を検討している場合は、この点も踏まえて話し合ってください。
• 全員の合意に時間がかかりそうなときは、相続人申告登記であれば単独の相続人だけでも申出でき、登記の申請義務だけは先に果たせる。

6. よくあるつまずき

7. 窓口一覧

8. よくある質問

桐生市で実家を相続すると、税金は結局いくつかかりますか？

最大4つです。①登録免許税（相続登記の時に一度だけ・不動産価額の0.4%）②相続税（財産全体が基礎控除額を超える場合のみ・被相続人の住所地を管轄する税務署へ死亡を知った日の翌日から10か月以内に申告）③固定資産税・都市計画税（保有している間、毎年）④譲渡所得税（売った年だけ・3,000万円特別控除で軽減できる場合あり）。財産の合計額が基礎控除の範囲内であれば、相続税の申告・納税は不要です。

桐生市の実家の相続税は、どこに申告すればいいですか？

被相続人（亡くなった方）の住所地を管轄する税務署が申告先です。相続人の住所地ではありません。被相続人が桐生市・みどり市に住んでいた場合は、桐生税務署（桐生地方合同庁舎内）が申告先になります。申告期限は死亡を知った日の翌日から10か月以内です。

相続登記の期限を過ぎるとどうなりますか？

正当な理由がないのに申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法164条1項）。ただしすぐに過料が科されるわけではなく、登記官がまず期間を定めて申請を催告し、それでも正当な理由なく応じない場合に裁判所へ通知される仕組みです。相続人が多い・戸籍集めに時間がかかるなどの事情は「正当な理由」として扱われます。

桐生市の固定資産評価証明書は、どこで取れますか？

桐生市 総務部税務課 資産税担当（土地）（電話0277-48-9009）が発行します。家屋・償却資産の分は資産税担当（家屋・償却資産・電話0277-48-9011）が別窓口です。郵送請求の可否は公式ページに明記が無いため、事前に電話で確認することをおすすめします。

相続した空き家を売ったら、3,000万円特別控除は使えますか？

使える場合があります。対象は昭和56年5月31日以前に建築された家屋（区分所有建物登記の建物は対象外）で、相続の時から売却まで事業・貸付け・居住に使われていないことなどが条件です。相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があり、売却代金は1億円以下であることも条件です。相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円になります。確定申告には桐生市が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。

低未利用土地の100万円控除、上限額はいくらですか？

対価の額の合計の上限は地区によって異なります。桐生地区の市街化調整区域及び新里地区は500万円以下、それ以外の市街化区域（用途地域が定められている区域）は800万円以下が対象です。黒保根地区は対象外です。所有期間が譲渡の年の1月1日時点で5年を超えていることも条件です。実家の所在地区を先に確認してください。

数次相続で名義が祖父母のままです。登録免許税は非課税になりますか？

土地については、登記をしないまま亡くなった人を登記名義人にするための相続登記に限り、令和9年3月31日までは登録免許税が非課税になります（申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第1項により非課税」と記載が必要）。ただしこの免税措置の対象は土地のみで、建物（家屋）の相続登記には通常どおり登録免許税（0.4%）がかかります。

相続登記が終わったら、次は何をすればいいですか？

登記が完了して実家の名義が変わったら、相続税の申告が必要かどうかを確認し（基礎控除内なら不要）、その後は売る・貸す・住み続ける・解体するの4つの選択肢を桐生市の実数（相場・税制優遇・税率）と結びつけて比べる段階に進みます。桐生市の4選択肢の比較は親ページでまとめています。

9. 登記が終わったら

実家の名義変更（相続登記）が終わったら、次は桐生市の実数（相場・補助金・税率）と結びつけて、売る・貸す・住み続ける・壊すの4つの選択肢を比べる段階です。桐生市の4選択肢の比較へ →