東大阪市の相続登記｜期限・必要書類・大阪法務局東大阪支局・費用の目安【一次情報】

1. 相続登記の期限とやらなかった場合に何が起きるか

東大阪市にある実家を相続した場合も、相続登記の申請は法律上の義務です。自己のために相続の開始があったことを知り、かつその不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、大阪法務局東大阪支局へ申請する必要があります（不動産登記法76条の2第1項）。令和6年4月1日より前に発生した相続で今も登記していないものも対象になり、その場合は令和9年3月31日までに登記する必要があります。

期限を過ぎるとどうなるか

正当な理由がないのに相続登記の申請義務を怠ると、10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法164条1項）。ただし、いきなり過料になるわけではありません。登記官が違反を把握した場合、まず相当の期間を定めて申請を催告し、それでも正当な理由なく期間内に申請しなかったときに限り、登記官が管轄の地方裁判所へ通知する仕組みです。

出典: 法務省 相続登記の申請義務化について（確認日 2026-08-13）

「正当な理由」として扱われるケース

次の5つに当たる場合は「正当な理由」として扱われ、過料の対象になりません（該当しない場合でも、個別の事情に正当性が認められれば同様に扱われます）。

• 相続人が極めて多数に上り、戸籍関係書類の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要する場合
• 遺言の有効性や遺産の範囲が相続人間で争われていて、相続不動産の帰属主体が明らかにならない場合
• 登記の申請義務を負う人自身に重病その他これに準ずる事情がある場合
• 登記の申請義務を負う人がDV被害者等であり、生命・心身に危害が及ぶおそれがあって避難を余儀なくされている場合
• 登記の申請義務を負う人が経済的に困窮していて、申請にかかる費用を負担する能力がない場合

出典: 法務省 相続登記の申請義務化について（確認日 2026-08-13）

3年以内に間に合わないとき（相続人申告登記）

遠方に住んでいて書類集めに時間がかかる、相続人の人数が多いなど、3年以内に戸籍を揃えて通常の相続登記をするのが間に合わない場合は、「相続人申告登記」という簡易な手続きで、義務だけ先に果たすことができます。

• 特定の相続人が単独で申出できます（他の相続人の分もまとめて代理申出も可能）。
• 押印・電子署名は不要で、オンラインでも申出できます。
• 法定相続人の範囲や法定相続分の確定が不要なため、必要な戸籍が少なく済みます。
• 登録免許税はかかりません。
• 名義人が亡くなった後、その相続人も亡くなっている数次相続の場合は、「第一次相続人」「第二次相続人」という区分で、後から相続人になった人が申出することもできます。
• ただし、不動産についての権利関係を公示するものではないため、相続した実家を売却したり抵当権を設定したりする場合は、別途、通常の相続登記の申請が必要になります。遺産分割が成立した後の登記義務も、相続人申告登記では果たせません。

出典: 法務省 相続人申告登記について（確認日 2026-08-13）

2. 必要書類とどこで取るか

東大阪市の実家を相続登記するときに必要になる書類と、それぞれをどこで取るかをまとめました。

出典: 東大阪市 固定資産評価証明書・公租公課証明書・固定資産課税台帳(名寄帳)（確認日 2026-08-13）
出典: 東大阪市 税務証明の交付申請について（確認日 2026-08-13）
出典: 東大阪市 郵便等による戸籍全部事項証明書(謄本)、戸籍個人事項証明書(抄本)等の請求方法（確認日 2026-08-13）
出典: 大阪法務局 東大阪支局（確認日 2026-08-13）

3. 管轄法務局と遠方の場合の手続き

東大阪市にある不動産の相続登記は、大阪法務局東大阪支局が管轄します（不動産登記の管轄区域は東大阪市、大東市、四條畷市、八尾市、柏原市）。

東大阪市に行かずにできるか

• 相続登記の申請は郵送でも受け付けています。書類一式を揃えて大阪法務局東大阪支局へ送付する形で進められます。
• 登記が完了した後の登記事項証明書は、全国どこの法務局窓口でも取得できます。東大阪市まで来る必要はありません。
• 自分で申請書を作る前に窓口で内容を確認したい場合は「登記手続案内」（旧・登記相談）を利用できますが、事前予約制です。自動音声案内の2番を選ぶか、直接電話で予約したうえで来庁する必要があるため、遠方から一度で済ませたい場合は先に予約の要否を確認しておくと二度手間になりません。
• 固定資産評価証明書は東大阪市役所固定資産税課が発行しますが、郵送請求（定額小為替か現金書留・返信用封筒・本人確認書類の写し等を同封）や、東大阪市電子申請システムでの請求（納税義務者本人のみ・クレジットカード等の決済手段が必要）もできます。
• 3年の期限に間に合わない場合は、相続人申告登記をオンラインで申出する方法もあります。

出典: 大阪法務局 東大阪支局（確認日 2026-08-13）
出典: 法務局 業務のご案内（窓口対応時間）（確認日 2026-08-13）
出典: 東大阪市 固定資産評価証明書・公租公課証明書・固定資産課税台帳(名寄帳)（確認日 2026-08-13）
出典: 法務省 相続人申告登記について（確認日 2026-08-13）

4. 費用の目安

登録免許税

相続による所有権の移転登記の登録免許税は、不動産の価額（固定資産評価証明書の評価額が基準）の1,000分の4（0.4%）です。

例えば評価額1,000万円の実家なら、登録免許税は1,000万円 × 0.4% = 4万円です。

出典: 国税庁 No.7191 登録免許税の税額表（確認日 2026-08-13）

登録免許税が非課税になるケース

• 相続で土地を取得した人が、その登記をしないまま亡くなった場合、亡くなった人を登記名義人にするための相続登記の登録免許税は非課税です（令和9年3月31日までの時限措置）。申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第1項により非課税」と記載する必要があります。この免税措置の対象は土地のみで、建物（家屋）の相続登記には登録免許税がかかります。
  出典: 法務局 相続登記の登録免許税の免税措置について（確認日 2026-08-13）
• 不動産の価額が100万円以下の土地の相続登記も、同じく令和9年3月31日まで登録免許税が非課税です（令和7年度税制改正で対象が全国の土地に拡大されました）。この場合は申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第2項により非課税」と記載します（先に述べた、登記しないまま亡くなった場合の免税とは条項が異なります）。
  出典: 法務局 相続登記の登録免許税の免税措置について（確認日 2026-08-13）

司法書士に依頼した場合の報酬

東大阪市内固有の相場データは公表されていませんが、日本司法書士会連合会が実施した全国アンケート（2024年3月実施・有効回答1,109件）では、土地1筆・建物1棟（固定資産評価額の合計1,000万円、法定相続人3名のうち1名が単独相続）の相続登記手続きを代理した場合の報酬は平均74,888円でした。名義が祖父母の代からそのままで戸籍の量・相続人の人数が増える数次相続の場合は、この平均額より高くなることが見込まれます。実際の金額は依頼前に見積もりを確認してください。この報酬とは別に、登録免許税や戸籍謄本等の取得実費がかかります。

出典: 日本司法書士会連合会 報酬アンケート結果（2024年3月実施）（確認日 2026-08-13）

5. 相続人が複数いる場合に先に決めておくこと

東大阪市の実家を相続する人が複数いる場合、登記を進める前に決めておくと手続きがスムーズになることがあります。

• 誰が実家（土地・建物）を相続するかを、遺産分割協議で決めておく。決まれば遺産分割協議書に相続人全員が実印で押印し、印鑑証明書を添付する。
• 代表して手続きを進める相続人（代表相続人）を決めておく。固定資産評価証明書の請求や司法書士とのやり取りの窓口を1人に絞ると、連絡が煩雑になりにくい。
• 全員の合意に時間がかかりそうなときは、相続人申告登記であれば単独の相続人だけでも申出でき、登記の申請義務だけは先に果たせる。ただしこれは権利関係を公示する登記ではないため、実際に売る・貸すためには、後から遺産分割に基づく相続登記が別途必要になる。
• 遠方に住んでいる相続人がいる場合、戸籍謄本・印鑑証明書の取り寄せや書類への押印にどうしても時間がかかる。誰が何を先に準備するか、早い段階で役割分担を決めておく。
• 実家の名義がすでに亡くなった親や祖父母のままになっている（数次相続）場合は、関わる相続人の人数がその分だけ増えるため、この調整はより重要になる。

6. よくあるつまずき

7. 窓口一覧

8. よくある質問

東大阪市の実家の相続登記、期限を過ぎるとどうなりますか？

正当な理由がないのに申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法164条1項）。ただしすぐに過料が科されるわけではなく、登記官がまず期間を定めて申請を催告し、それでも正当な理由なく応じない場合に裁判所へ通知される仕組みです。相続人が多い・戸籍集めに時間がかかるなどの事情は「正当な理由」として扱われます。

3年以内に戸籍が揃わないときはどうすればいいですか？

相続人申告登記という簡易な手続きで、義務だけ先に果たすことができます。単独の相続人でも申出でき、押印不要でオンラインでも手続きできます。数次相続の場合は第一次相続人・第二次相続人という区分でも申出できます。ただし権利関係を公示する登記ではないため、実家を売る・貸す段階になったら、別途、通常の相続登記が必要になります。

東大阪市の固定資産評価証明書はどこで取れますか？

東大阪市役所本庁3階の固定資産税課、または市内の行政サービスセンターで取得できます。手数料は土地1筆・家屋1棟につきそれぞれ300円です。郵送請求や東大阪市電子申請システム（納税義務者本人のみ）でも請求できます。ただし、非課税の土地の近隣地単価の記載が必要な場合や証明書に補記が必要な場合は、市役所3階固定資産税課の窓口でしか発行できない点に注意してください。

登録免許税は必ず0.4%かかりますか？

原則として不動産の価額の0.4%です。ただし、登記をしないまま亡くなった人の分の土地の相続登記と、不動産の価額が100万円以下の土地の相続登記は、令和9年3月31日まで登録免許税が非課税になる措置があります（対象はいずれも土地のみで、建物には通常どおり0.4%の登録免許税がかかります）。申請書に記載する条文はケースによって異なるため、詳しくは上記「費用の目安」を参照してください。

司法書士に依頼すると、いくらかかりますか？

東大阪市固有の相場は公表されていませんが、日本司法書士会連合会の全国アンケート（2024年3月実施）では、評価額1,000万円・法定相続人3名のうち1名が単独相続する典型的なケースの報酬は平均74,888円でした。名義が祖父母の代からそのままで戸籍の量や相続人の人数が増える数次相続の場合は、この平均額より高くなることが見込まれます。依頼前に見積もりを取ってください。

東大阪市から遠く離れて住んでいます。相続登記の相談はできますか？

できます。相続登記自体は郵送で大阪法務局東大阪支局に申請でき、登記事項証明書は全国どの法務局でも取得できます。固定資産評価証明書も郵送や東大阪市電子申請システムで請求できるため、書類集めだけなら東大阪市に行かなくても進められます。

大阪法務局東大阪支局の窓口で、書類の書き方を相談できますか？

「登記手続案内」（以前の登記相談にあたる案内）で相談できますが、事前予約制です。支局の自動音声案内（06-6782-5413）で2番を選ぶと予約の案内につながります。予約なしで来庁しても案内を受けられない可能性があるため、遠方から来庁する場合は特に事前予約をおすすめします。

相続登記が終わったら、次は何をすればいいですか？

登記が完了して実家の名義が変わったら、売る・貸す・住み続ける・解体するの4つの選択肢を東大阪市の実数（相場・補助金・税率）と結びつけて比べる段階に進みます。東大阪市は空き家解体費補助制度の補助率が5分の4と手厚い一方、対象は「特定空家等」または「不良住宅」に限られます。東大阪市の4選択肢の比較は親ページでまとめています。

9. 登記が終わったら

実家の名義変更（相続登記）が終わったら、次は東大阪市の実数（相場・補助金・税率）と結びつけて、売る・貸す・住み続ける・壊すの4つの選択肢を比べる段階です。東大阪市の4選択肢の比較へ →