東大阪市で相続した実家・空き家、売る？残す？壊す？
東大阪で親の家を相続したら、まず知っておきたいこと
東大阪市で売れた、1981年以前に建った家（265件）
350万〜980万円
半分はこの範囲
265件のうち半分がこの値段
くわしく
国の取引データにある、東大阪市で2025年4月〜2026年3月に売れた1981年以前に建てた家（265件）
土地と建物を合わせた値段です。265件のうち半分がこの値段でした。4分の1はこれより安く、4分の1は高く売れています
壊す・市から勧告を受けると
土地の税金が上がる
土地の税金の元になる額（200㎡まで）
家が建っていると、税金の元になる額が6分の1（安い）になります
くわしく
家を壊したり、市から改善を正式に求められたり（勧告）すると
家が建っている土地は、固定資産税の元になる額が6分の1（200平方メートルまでの部分）に下がる仕組みがあります。建物を壊して土地だけにしたり、手入れが足りないとして市から改善するよう正式に求められる（勧告）と、この仕組みが使えなくなります
売ったときの税金の特例
親が亡くなった年の3年後の12月31日まで
ただし、特例そのものの期限が2027年12月31日なので、それより後にはなりません
- 2023年に亡くなった
- 2026年12月31日まで
- 2024年に亡くなった
- 2027年12月31日まで
- 2025年以降に亡くなった
- 2027年12月31日まで（特例の期限）
- 2022年以前に亡くなった
- 期限を過ぎています
利益から最大3,000万円を差し引ける（条件6つ）
くわしく
売って出た利益から、最大3,000万円を差し引けます。
利益とは、売った値段から、親が買ったときの値段や売る費用を引いた額です。相続した人が3人以上なら、差し引ける額は1人あたり2,000万円です。
親が買った値段が分からない時は、売った値段の5%として計算します。上の値段（350万〜980万円）の家なら、使えれば多くの場合、税金はかかりません
条件は次の6つです
- 1. 1981年（昭和56年）5月以前に建てた一戸建て（マンションは対象外）
- 2. 亡くなった親が一人で住んでいた（老人ホームなどに入っていた場合も、条件しだいで対象）
- 3. 相続した後に住んだり貸したりしていない
- 4. 売った翌年の2月15日までに、家を壊すか地震に強くする工事が済んでいる
- 5. 売った値段が1億円以下
- 6. 親子や夫婦など特別な関係の人に売ったのではない
使うには、市から「被相続人居住用家屋等確認書」をもらい、確定申告をします
築年・広さ・場所など13問に答えると、売る・壊す・残す（住む・貸す）のどれが向いているか分かります（無料・登録不要）
売る・壊す・残す、それぞれ次にやること
最初にやること: どれを選んでも、相続登記が必要です（親が亡くなって家を受け継いだと知った日から3年以内）。どれにするか迷ったら、診断で向いている選び方を見てください
売ると決めたら
- ①家の名義を自分に変える（相続登記）相続登記の相談の予約（大阪法務局 東大阪支局・自動音声で2番） 06-6782-5413
- ②売り方を選ぶ。不動産会社に頼んで売る
市の空家対策課が、売る・貸す時の専門家の窓口を紹介します（市のページ・2022年2月23日更新）。市の空き家バンクは、市のページでは確認できませんでした
- 相談先
- 東大阪市 空家対策課（空き家の相談） 06-4309-3244
壊すと決めたら
1981年（昭和56年）5月31日以前に市内に建てた古い木造住宅なら、耐震性が不足する木造住宅を壊す補助（建築安全課 06-4309-3245）もあります。・対象の家: 耐震診断で上部構造評点が0.7未満と診断された家・使える人: 世帯の月額所得が21万4千円以下で、預貯金と有価証券が1,000万円以下の人・補助の額: 戸建ては、工事費・延べ床面積×7,000円・50万円のうち一番低い額（長屋・共同住宅は50万円でなく100万円）・受付: 原則、4月1日から12月上旬まで。予算に達したら終わります・工事の前に申請が必要です下の空き家の解体補助とは別の制度です
対象: 周りの生活環境に悪い影響を及ぼしている、危険な空き家です。市の測定で評点の合計が100点以上の「不良住宅」（木造か鉄骨造）か、空き家対策の法律にある「特定空家等」（命令に係る部分を除く）に当たる家が対象です
- ①市の空家対策課に連絡して、職員の現地確認を受ける（立会いが要る。所有者本人以外の親族などが立ち会う場合は、所有者本人の同意書と本人確認書の写しを出す）対象に入る「特定空家等」は、市から勧告を受けると、土地の税金の軽減が外れて、固定資産税が約4倍程度に上がる可能性があります（市のチラシに書かれています）
- ②申請書を、郵送か持参で出す。補助金の交付が決まる日までは、解体の工事に着手しない
- ③交付が決まった日から60日以内に工事に着手し、その年度の3月15日までに、工事の完了報告を出す
売らずに建物だけ壊すと、土地の固定資産税が上がります
壊して土地として売るなら、売るときの特例の条件の一つ（家を壊すか地震に強くする工事）を満たします。どちらが向いているかは診断で比べられます
- 相談先
- 東大阪市 空家対策課（解体の補助） 06-4309-3244
- 使える補助
- 次の3つのうち、一番低い額が上限です。・①業者の見積額（税抜）の5分の4・②延べ床面積×12,000円・③1棟50万円次のすべてに当てはまる人は、上限が1棟100万円です。・申請する人が個人・世帯の月収額が21万4千円以下（市の計算方法によります。計算のしかたは空家対策課 06-4309-3244 に確かめます）・預貯金と有価証券が1,000万円以下いつでも申請できます（先着順で、予算に達したら終わります。今も受付が続いているかは、空家対策課 06-4309-3244 に確かめます）
住む・貸すなど、残すと決めたら
- ①家の名義を自分に変える（相続登記）
- ②草刈りや換気など、手入れを続ける。遠くに住んでいるなら、市のチラシに「空き家の管理は、管理会社等に委託することも可能です」とあります。庭木や草の伐採は、東大阪市造園石材事業協同組合（072-985-8213）が、近くの造園業者を紹介します。紹介された業者から見積もりをもらってから、頼むかを決めます
住んだり貸したりすると、最大3,000万円を差し引ける特例が使えなくなります
- 相談先
- 東大阪市 空家対策課（空き家の管理） 06-4309-3244
東大阪市の相談先と相談会
親の家を相続して、何から手を付ければよいか分からない人向けの、市の窓口と相談会です。東大阪市の公式ページに載っている案内です
- 空き家の総合窓口（市）
- 空き家を売りたい・貸したい、草木の伐採を頼みたい、解体したい、相続や権利関係を知りたい、修繕したい、といった時に、各専門家の相談窓口を紹介します。対象は、市内の空き家（これから空き家になる持ち家を含む）を持つ人と、将来実家を相続する予定の人です。まず空家対策課に連絡します（平日9時〜17時30分） 06-4309-3244
- 不動産の無料相談（市役所本庁1階）
- 毎月第2金曜日の10時〜12時（受付は11時30分まで）は全日本不動産協会 大阪府本部 大阪東支部、毎月第4火曜日の10時〜14時（受付は13時30分まで・定員10名）は大阪府宅建協会 東大阪八尾支部が相談に乗ります。どちらも予約は要らず、当日の先着順です。日程が変わったり、中止になったりすることがあります 06-4309-3244
- 法律・相続・建築の無料相談（市）
- 弁護士の法律相談、司法書士の相続・遺言・登記の相談、行政書士の相続・遺言・契約書の相談、建築士の相談を、市が案内しています。日程と電話は、市の「専門家への相談窓口」のページから、それぞれの案内ページで確かめます 専門家への相談窓口（東大阪市）
- 3,000万円の特例に必要な確認書
- 「被相続人居住用家屋等確認書」は、市役所本庁15階の空家対策課が交付します。その日のうちには発行できません。郵送で受け取りたい時は、返信用の封筒（宛先を書いて切手を貼ったもの）を用意します 06-4309-3244
解体の補助の細かい条件
- 申請者は1人で、解体する人は原則として空き家の所有者です。所有者が申請できない正当な理由があれば、利害関係人も申請できます
- 所有者が複数いる場合や、申請者が所有者と違う場合は、解体について全員の承諾を得ている必要があります
- 所有権以外の権利（抵当権など）が付いている場合は、その権利を持つ人が解体に同意していることが条件です
- 同じ空き家の解体で、市の別の補助を受けていないことが条件です
- 解体したあとの敷地は、管理されない状態にならないよう、自分の責任で管理します
東大阪で相続登記をするには（東大阪支局・書類・費用）
- 2024年4月から、相続で家や土地を受け継いだら登記が義務になりました
- 相続が始まったことと、自分が家や土地を受け継いだことを知った日から3年以内に申請します。正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料（役所から科されるお金）の対象になります
- 2024年4月より前に相続が始まって登記していない場合は、2027年3月31日か、受け継いだと知った日から3年のうち、遅い方までに申請します
- 申請先は大阪法務局 東大阪支局です。郵送でも申請できます
- 主な書類は、亡くなった人の生まれてから亡くなるまでの戸籍、相続する人の戸籍と住民票、固定資産の評価証明書です
- 税金（登録免許税）は評価額の0.4%です。土地の評価額が100万円以下なら、2027年3月31日まで登録免許税はかかりません（土地のみ）
- ほかに、戸籍などの取得費がかかります。司法書士に頼むなら、その報酬もかかります
数字の出どころ
- 用途が書かれていない取引も含みます
- 年でしか分からないため、1981年6月以降に建った家も含みます（特例の条件は1981年5月以前）
- 国の取引データにある、東大阪市で2025年4月〜2026年3月に売れた1981年以前に建てた家265件（土地と建物を合わせた値段）のうち、半分が350万〜980万円でした。4分の1はこれより安く、4分の1は高く売れています
出典（確認日 2026年10月3日）
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本ページの情報は2026年10月3日時点で確認した公的データに基づきます。地価・補助金・税制は変動するため、最終的な意思決定の前に各公式サイト・税理士・司法書士・宅地建物取引士等の有資格者にご相談ください。家じまいくんは一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・法務助言は行いません。
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