足利市の相続不動産、無料査定と評価額はなぜ違う｜相続登記・必要書類・宇都宮地方法務局足利支局

1. 相続登記の期限とやらなかった場合に何が起きるか

足利市の実家を「無料査定」に出すこと自体は、相続登記が済んでいなくても不動産会社に依頼できます。ただし、査定額を見て売ると決めたあと、買主への引渡し（所有権移転登記）までには相続登記を終えている必要があります。査定を先に取って安心し、登記を後回しにしたまま何年も放置するケースが実際に起きやすいので、期限は先に押さえておいてください。

期限を過ぎるとどうなるか

相続（遺言を含む）により不動産の所有権を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつその不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する義務があります（不動産登記法第76条の2第1項）。正当な理由がないのにこの申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になります（同法第164条第1項）。過料は自動で科されるのではなく、登記官が相当の期間を定めて申請を催告し、それでも正当な理由なく申請しなかった場合に、登記官が管轄の地方裁判所へ通知する仕組みです。令和6年3月31日以前に発生した相続で未登記のものも対象で、その場合は令和9年3月31日までに登記する必要があります。

出典: 法務省 相続登記の申請義務化について（確認日 2026-08-13）

「正当な理由」として扱われるケース

登記官が催告しても、次の事情があれば「正当な理由」として過料通知の対象から外れます。これに当てはまらなくても、個別の事案で理由に正当性が認められれば通知は行われません。

• 相続人が極めて多数に上り、戸籍関係書類等の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要する場合
• 遺言の有効性や遺産の範囲等が相続人間で争われているために、相続不動産の帰属主体が明らかにならない場合
• 相続登記の義務を負う者自身に重病その他これに準ずる事情がある場合
• 相続登記の義務を負う者が、配偶者からの暴力等の被害者に準ずる者であり、生命・心身に危害が及ぶおそれがある状態で避難を余儀なくされている場合
• 相続登記の義務を負う者が経済的に困窮しているため、登記の申請に要する費用を負担する能力がない場合

出典: 法務省 相続登記の申請義務化について（確認日 2026-08-13）

3年以内に間に合わないとき（相続人申告登記）

戸籍集めに時間がかかり3年以内の通常登記が難しいときは、簡易な代替手段として「相続人申告登記」があります。宇都宮地方法務局足利支局に申し出れば、足利市の不動産についても利用できます。

• 自分が登記記録上の所有者の相続人であることを、戸籍の証明書を添えて法務局に申し出るだけで、基本的な申請義務（不動産登記法第76条の2第1項の義務）を果たせます。相続人全員の合意や法定相続分の確定は不要で、相続人1人でも単独で申出できます。
• 登録免許税はかかりません。押印・電子署名も不要で、専用ソフトを使わずWebブラウザ上（かんたん登記・供託申請）でも申出できます。
• 相続人申告登記は不動産の権利関係そのものを公示する登記ではありません。足利市の不動産を売却するときや抵当権を設定するときは、別途、通常の相続登記の申請が必要です。査定額に納得して売却を進める段階になったら、相続人申告登記だけでは足りない点に注意してください。
• 遺産分割が成立した場合に生じる追加的な移転登記義務（不動産登記法第76条の2第2項）は、相続人申告登記では果たせません。分割が決まったら、その日から3年以内に別途、通常の相続登記が必要です。

出典: 法務省 相続人申告登記について（確認日 2026-08-13）

2. 必要書類とどこで取るか

相続登記の必要書類は「被相続人の戸籍」「相続人の戸籍」「不動産の評価額を示す証明書」の3系統です。足利市内で取れるものと、本籍・住所が足利市外にある場合に取り寄せ先が変わるものを分けて整理します。特に固定資産評価証明書は、以前は税務課の窓口でしたが、令和3年4月1日から市民課に発行窓口が変わっているため、この点を最初に押さえておいてください。

出典: 足利市 市税の各証明（住民税所得証明書・固定資産評価証明書・納税証明書など）の取得（確認日 2026-08-13）
出典: 足利市 税証明等の交付窓口の一元化について（確認日 2026-08-13）
出典: 宇都宮地方法務局 足利支局（管轄区域一覧）（確認日 2026-08-13）

3. 管轄法務局と遠方の場合の手続き

足利市にある不動産の相続登記は、宇都宮地方法務局足利支局が管轄します。不動産登記の管轄区域は足利市・佐野市で、法務局公式の管轄区域一覧で確認済みです。査定を依頼して売却を決めても、この支局で登記が完了していなければ買主への引渡しには進めません。

足利市に行かずにできるか

• 相続登記は郵送でも申請できます。足利市に来られなくても、書類を揃えて宇都宮地方法務局足利支局に送る形で進められます。
• 登記事項証明書は全国どの法務局でも取得できます（足利市の不動産の証明書を、いま住んでいる場所の最寄りの法務局で取れます）。
• 固定資産評価証明書（登録免許税の計算に使う）だけは足利市役所市民課が発行するため、郵送請求の場合は先に手順を確認しておくと二度手間になりません。
• 3年の期限に間に合いそうにないときは、相続人申告登記という簡易な手続きがあります。これで申請義務は果たせますが、遺産分割が成立した後の登記は別途必要です。
• 査定自体は現地に立ち会わなくても依頼できる不動産会社が多く、鍵の受け渡しと室内確認の方法だけ先に決めておけば、登記の郵送手続きと並行して進められます。

出典: 宇都宮地方法務局 足利支局（管轄区域一覧）（確認日 2026-08-13）

4. 費用の目安

登録免許税

相続による所有権移転登記の登録免許税は、不動産の価額の1,000分の4（0.4%）です。課税標準となる「不動産の価額」は、固定資産課税台帳に登録された価格（前述の固定資産評価証明書に記載された金額）で、市民課で取得します。ここで注意してほしいのが、不動産会社に依頼する「無料査定」の金額とは別物だということです。

評価額900万円の土地なら3万6,000円、評価額1,300万円の家屋なら5万2,000円です。一方、査定額（不動産会社が周辺の取引事例や現況から出す実勢価格の見込み）は、この評価額より高いことも低いこともあります。足利市で「不動産 査定 無料」を調べている場合、この2つの数字を混同しないことが最初のポイントです。

出典: 国税庁 No.7191 登録免許税の税額表（確認日 2026-08-13）

登録免許税が非課税になるケース

• 相続により土地を取得した人が、その相続登記をしないまま死亡した場合（数次相続）は、令和9年3月31日までに受ける登記について登録免許税がかかりません。申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第1項により非課税」と記載する必要があります（記載がないと免税は受けられません）。
  出典: 法務局 相続登記の登録免許税の免税措置について（確認日 2026-08-13）
• 不動産の価額が100万円以下の土地は、令和9年3月31日までに受ける相続登記について登録免許税がかかりません。申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第2項により非課税」と記載します。
  出典: 法務局 相続登記の登録免許税の免税措置について（確認日 2026-08-13）

司法書士に依頼した場合の報酬

司法書士の報酬は自由化されており、金額や算定方法は事務所ごとに定めて依頼者に明示することになっています（公的な定価表はありません）。日本司法書士会連合会が実施した報酬アンケートで地域別の傾向は確認できますが、個別の事務所の金額を保証するものではないため、足利市近郊の複数の事務所に見積もりを依頼して比較してください。査定を依頼する不動産会社も同様に、複数社を比較してから媒介契約を結ぶことをおすすめします。

出典: 日本司法書士会連合会 司法書士の報酬（確認日 2026-08-13）

5. 相続人が複数いる場合に先に決めておくこと

足利市の実家を複数の相続人で相続して売る場合、無料査定を依頼する段階と、実際に売買契約を結ぶ段階とで、必要な合意のレベルが変わります。順番を間違えると、査定額が出たあとに話し合いがまとまらず、時間だけが過ぎることになります。

• 無料査定（不動産会社に価格の見込みを出してもらう段階）は、相続人の代表者1人が動いても進められます。全員の実印や印鑑証明書は、この段階ではまだ不要です。
• 誰が代表して市や不動産会社とのやり取りをするかは、早めに決めておくと二度手間になりません。足利市には固定資産税の納税通知書の送付先を指定する仕組みがあるため、相続登記が完了するまでの間は代表者に窓口を一本化しておくと、市からの書類のやり取りが楽になります。
• 遺産分割協議で不動産を売って代金を分ける（換価分割）と決めた場合は、遺産分割協議書に相続人全員が署名し、実印を押して印鑑証明書を添付します。この書類がないと相続登記が進まず、売買契約・引渡しにも進めません。
• 相続人の中に連絡が取りにくい人や、遠方に住んでいて印鑑証明書のやり取りに時間がかかる人がいる場合は、査定と並行して戸籍・印鑑証明書の準備を進めておくと、買い手が決まってから慌てずに済みます。
• 査定額（実勢価格の見込み）と固定資産評価証明書に記載された評価額は別の数字です。遺産分割協議の中でどちらの数字を基準に話し合うかを最初にすり合わせておかないと、相続人の間で「もっと高く売れるはずだ」という主張が食い違い、協議が長引く原因になります。
• 共有名義のまま放置すると、次にその共有者の誰かが亡くなったときに相続人がさらに増え、合意形成がより難しくなります。売却するかどうかにかかわらず、名義は早めに整理することをおすすめします。

6. よくあるつまずき

7. 窓口一覧

8. よくある質問

足利市の不動産の無料査定と、相続税の計算に使う評価額はどう違いますか？

無料査定は不動産会社が周辺の取引事例や現況をもとに出す「実勢価格の見込み」で、多くの会社が無料で行っています。一方、相続税の申告に使う相続税評価額（路線価方式または倍率方式で算定）や、登録免許税の計算に使う固定資産税評価額（固定資産評価証明書に記載）は、国税庁や市が定めた基準で算定される別の数字です。査定額のほうが評価額より高いことも低いこともあり、どちらも実際の売却価格を保証するものではありません。遺産分割の話し合いでは、どちらの数字を基準にするかを先にすり合わせてください。

固定資産評価証明書はどこでもらえますか？

足利市役所の市民課（届出・交付担当）です。令和3年4月1日より、以前は税務課でも扱っていた税証明の交付窓口が市民課に一元化されました。手数料は1枚300円（1枚に5件まで記載、2枚目以降は1枚につき100円加算）で、郵送請求もできます。

足利市で相続した不動産を売るまでの流れを教えてください。

①相続登記（宇都宮地方法務局足利支局・相続を知った日から3年以内が期限）②不動産会社への無料査定の依頼③媒介契約④買主への引渡し、の順です。査定自体は登記が終わる前でも依頼できますが、引渡し（所有権移転登記）までには相続登記を終えている必要があります。相続人が複数いる場合、査定は代表者だけで進められますが、売買契約には相続人全員の実印・印鑑証明書が必要になるため、並行して準備を進めてください。

相続登記の期限（3年）に間に合わない場合はどうすればいいですか？

「相続人申告登記」という簡易な代替手段があります。自分が登記記録上の所有者の相続人であることを、戸籍の証明書を添えて宇都宮地方法務局足利支局に申し出るだけで、基本的な申請義務を果たせます。登録免許税もかかりません。ただしこれは権利関係を公示する登記ではないため、実際に足利市の不動産を売却するときは、別途、通常の相続登記が必要になります。

相続放棄はどこに申し立てればいいですか？

被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に申述します。足利市の場合は宇都宮家庭裁判所足利支部（足利市丸山町621）で、相続登記を扱う法務局とは別の建物です。期限は自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内で、相続登記の3年より短いので先に確認してください。

相続税はどこに申告すればいいですか？

被相続人の住所地を管轄する税務署に申告します。足利市の場合は足利税務署（足利市伊勢町4丁目18番地2）で、相続登記の管轄である宇都宮地方法務局足利支局とは別の場所です。申告期限は死亡を知った日の翌日から10か月以内です。

足利市から遠く離れて住んでいます。現地に行かずに相続登記や査定を進められますか？

できます。相続登記は郵送で申請でき、登記事項証明書は全国どの法務局でも取得できます。無料査定も現地に立ち会わずに依頼できる不動産会社が多く、固定資産評価証明書も足利市役所市民課に郵送請求できます（定額小為替と返信用封筒が必要）。鍵の受け渡しと室内確認をどう行うかだけ、先に決めておいてください。

9. 登記が終わったら

実家の名義変更（相続登記）が終わったら、次は足利市の実数（相場・補助金・税率）と結びつけて、売る・貸す・住み続ける・壊すの4つの選択肢を比べる段階です。足利市の4選択肢の比較へ →