賃貸転用 利回り計算ツール
相続実家を賃貸に出した場合の表面利回り・実質利回り・年間手残り・投資回収期間を、月額家賃・物件価格・経費率・空室率・初期リフォーム費から計算するツール。日管協短観の業界水準（入居率94.2%・滞納率1.2%）と楽待・健美家の利回り目安（築20年区分マンション7.47%・新築一棟アパート6.25%）と比較できます。
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想定家賃と物件評価額・初期リフォーム費を入力すると、表面利回り・実質利回り・年間手残り・投資回収期間を試算します。経費率と空室率は業界目安の初期値が入っていますが地域・物件特性で必ず補正してください。
計算結果
新築マンション全国平均 4.89% 帯。立地・需要次第で十分検討可能。本診断で4選択肢比較推奨
| 指標 | 結果 | 備考 |
|---|---|---|
| 年間家賃収入（満室） | 96万円 | 月額家賃 × 12 か月 |
| 年間家賃収入（空室考慮） | 86万円 | 満室 × 90% |
| 年間経費 | -22万円 | 年間家賃 × 経費率 25% |
| 年間手残り | 65万円 | 家賃 − 経費 |
| 表面利回り | 6.40% | 満室年間家賃 ÷ 物件価格 |
| 実質利回り | 3.93% | 年間手残り ÷（物件価格＋リフォーム費） |
| 投資回収期間（リフォーム費除く） | 23.1 年 | 物件価格 ÷ 年間手残り |
| 投資回収期間（リフォーム費含む） | 25.5 年 | （物件価格＋リフォーム費）÷ 年間手残り |
業界水準との比較（楽待 2025年Q2 集計）
| 業界ベンチマーク | 表面利回り | 本ツール結果との差 |
|---|---|---|
| 新築アパート 全国平均（楽待 2025年Q2） | 6.25% | +0.15 pt |
| 新築マンション 全国平均（楽待 2025年Q2） | 4.89% | +1.51 pt |
| 築20年超 区分マンション 全国（楽待 2025年Q2） | 7.47% | -1.07 pt |
| 首都圏 一棟（2025年） | 6.38% | +0.02 pt |
| 全国平均 一棟（2025年8月） | 7.56% | -1.16 pt |
空室率の業界基準（日管協短観 第28回・2024年11月公表）
- 全国 委託管理 入居率 94.2%（空室率5.8%）
- 全国 サブリース 入居率 97%（空室率3.0%）
- 首都圏 委託管理 入居率 95.6%（空室率 4.4%）
- 滞納率: 月末1か月 1.2% / 月末2か月以上 0.5%
- 本ツールの数値はすべて目安であり、個別物件の収支保証ではありません
- 実額は物件条件・地域・契約類型・年度で変動します。複数管理会社の現地見積もりで補正してください
- 不動産所得の確定申告には減価償却（中古資産簡便法 = 国税庁 No.5404）の計算が必要です
- 相続税評価減（貸家建付地・貸家・小規模宅地等の特例）は別途検討してください
- 個別判断は税理士・宅建士などの有資格者にご相談ください
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相続実家を「貸す」選択肢を検討する場合、家賃収入のグロスではなく経費・空室・リフォーム費を引いた実質利回りと投資回収期間で判断する必要があります。表面利回りだけ見ると過大評価になり、実際には経費率20-30%・空室率5-20%で年間手残りが想定より3-4割少なくなる、というのが業界の常識です。
本ツールは家じまいくん 大型LLMOリサーチ第6弾「相続不動産 賃貸転用 完全ガイド 2026」の数値マトリクスをインタラクティブ化したものです。日管協短観 第28回（2024年11月公表）の入居率94.2% / 滞納率1.2%、楽待 2025年Q2 の利回り全国平均（新築アパート 6.25% / 築古区分マンション 7.47% など）と即座に比較できます。
このツールの計算根拠
- 利回り定義: 表面利回り = 年間家賃 ÷ 物件価格 × 100 / 実質利回り = (年間家賃 − 年間経費) ÷ (物件価格 + 取得諸費用) × 100。 HOMES準拠
- 利回り業界水準（楽待 2025年Q2 集計）: 新築アパート全国平均 6.25% / 築20年以上区分マンション 7.47% / 首都圏一棟 6.38% / 全国平均一棟 7.56%（2025年8月）
- 入居率業界水準（日管協短観 第28回・2024年11月公表）: 全国 委託管理 94.2% / サブリース 97.0% / 首都圏 委託管理 95.6%
- 滞納率業界水準（同）: 月末1か月 1.2% / 月末2か月以上 0.5%
- 経費率業界目安: 築浅 20% / 築20年級 25% / 築30年以上戸建 30%超。内訳は管理委託料 月家賃 3〜10%（HOME4U）+ 固定資産税・都市計画税 + 修繕費 + 火災保険料 + 確定申告費用
- 初期リフォーム費業界目安: 築古戸建を賃貸用に再生 100〜500万円（SUUMO）/ クロス張替え量産品 800〜1,200円/㎡（リフォームガイド）
- 県別家賃水準（参考）: 総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査第48-1表（e-Stat 実機抽出）
よくある質問
表面利回りと実質利回りの違いは？
表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100。物件比較の指標として使われますが、経費を考慮していないため実態より高く見えます。実質利回り =（年間家賃収入 − 年間経費）÷（物件価格 + 取得諸費用）× 100。経費を引いた手残りベースのため判断材料として優先すべき数値です。
業界の利回り水準はどれくらい？
楽待 2025年Q2集計によると、表面利回り全国平均は新築アパート 6.25% / 新築マンション 4.89% / 築20年以上区分マンション 7.47%。首都圏（一棟）6.38% / 全国平均（一棟）7.56%（2025年8月）。地方主要都市は9%前後、東京23区は5%未満の物件が50%超です。本ツールの結果がこれらの水準と比較してどうかをご確認ください。
空室率は何%で計算するのが妥当？
日管協短観 第28回（2024年11月公表）の入居率は委託管理94.2% / サブリース97.0%。空室率に換算すると委託管理 5.8% / サブリース 3.0%。ただし築古・地方・需要の弱いエリアは10〜20%を見込むのが現実的です。本ツールでは初期値10%を提示していますが、地域の管理会社にヒアリングして補正してください。
経費率の目安は？
築年・構造・規模で異なりますが、業界目安として築浅 20%、築20年級 25%、築30年以上の戸建 30%超。内訳は管理委託料 月家賃の3〜10%（HOME4U）、固定資産税・都市計画税 5〜10%、修繕費・原状回復費 10%前後、火災保険料 数%。実額は物件次第で複数年の収支シミュレーションが必要です。
投資回収期間はどう判断する？
回収期間 = 物件価格 ÷ 年間手残り。築古戸建で20年超、築浅区分マンションで25年前後が業界目安。耐用年数（木造22年・RC47年）と比較し、回収前に物件寿命が来ないかを確認します。本ツールでは初期リフォーム費を分子に加算した実質回収期間も算出します。
サブリースの場合は何を入力する？
サブリース業者の保証家賃（一般に物件家賃の80〜90%が業界記述）を「月額家賃」欄に入力してください。サブリースは入居率が高い反面、業者取り分20%相当を引いた値になります。サブリース新法（賃貸住宅管理業法）の重要事項説明書（14項目）の充足を必ず契約前に確認してください。
結果が悪い場合の対策は？
①経費率が高すぎる場合は管理委託料の見直し（自主管理可能か）/ 修繕費の借主負担化（DIY型賃貸借）、②空室率が高い見込みなら家賃を5〜10%下げて反応を見る・フリーレント1か月で初期費用を下げる、③物件価格が高い場合は売却（譲渡所得税は3,000万特控+取得費加算）or 解体（住宅用地特例消滅で固定資産税6倍）と比較し家じまいくん本診断で判断、が業界の標準的な打ち手です。
4選択肢を一度に比較したい場合は「家じまいくん」へ
個別ツールでチェックした内容も踏まえて、家じまいくん本体の12問診断で
売る・貸す・住む・壊すの4選択肢を横並びで比較できます。
本ツールは一般的な情報提供を目的としたものであり、税務・法務・不動産取引に関する個別具体的な助言を行うものではありません。 個別のご事情に応じた判断は、税理士・司法書士・弁護士・宅地建物取引士等の有資格者にご相談ください。 また、法令・通達は本ツール公開後に改正される可能性があります。最新情報は各官公庁のWebサイトをご確認ください。
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