西宮市で相続した実家を売る手順｜相続登記から査定・売却までの流れと空き家バンクの注意点

1. 西宮市で相続した実家を売るまでの全体の流れ

相続には期限のある手続きが複数あります。西宮市では、どこで何をやるかまで含めて次の順に進みます。

2. 手順1: 西宮市での相続登記

西宮市にある不動産の相続登記は、神戸地方法務局西宮支局が管轄します（不動産登記の管轄区域は西宮市のみ）。所在地は西宮市浜町7番35号 西宮地方合同庁舎（〒662-0942）、業務取扱時間は午前9時から午後5時までです。電話は自動音声ガイダンス制（0798(26)0061）、地番・家屋番号の照会や各種証明書の発行は0798(26)0171です。

必要な書類

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍（除籍・改製原戸籍を含む）
• 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
• 相続人全員の戸籍謄本
• 不動産を取得する相続人の住民票
• 固定資産評価証明書（登録免許税の計算に使う。西宮市は税務管理課が発行）
• 遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書（遺産分割で決めた場合）
• 登記申請書

登録免許税はいくらか

相続による所有権の移転登記の登録免許税は、不動産の価額の1,000分の4（0.4%）です。課税標準は不動産の価額（固定資産評価証明書の金額が基準）なので、評価額1,000万円の不動産なら4万円になります。

出典: 国税庁 No.7191 登録免許税の税額表（確認日 2026-08-07）

西宮市に行かずにできるか

• 相続登記は郵送でも申請できます。西宮市に来られなくても、書類を揃えて神戸地方法務局西宮支局に送る形で進められます。
• 登記事項証明書は全国どの法務局でも取得できます（西宮市の不動産の証明書を、いま住んでいる場所の最寄りの法務局で取れます）。
• 3年の期限に間に合いそうにないときは、相続人申告登記という簡易な手続きがあります。これで申請義務は果たせますが、遺産分割が成立した後の登記は別途必要です。
• 登記手続案内は予約制です（0798(26)0061・自動音声ガイダンス2番）。

相続登記の義務化そのものについては 相続登記の3年義務化の解説（制度の全体像・過料・相続人申告登記）をご覧ください。

もっと詳しく: 西宮市で実家を相続したときの手続き

3. 手順2: 残置物・家財の片付け（西宮市の補助制度）

西宮市に家財処分の補助制度は確認できませんでした。制度が新設されることもあるため、西宮市役所公式サイトで最新情報をご確認ください。

4. 手順3: 西宮市の相場を知る

西宮市で相続した家を売るときに、まず知っておくべきなのは「西宮市の空き家バンクは、一般的な不動産の売買・賃貸マッチングとは設計が違う」ということです。登録物件は公益目的（NPO等の生活支援・つどい場としての利用）が中心で、居住目的での登録は塩瀬地域・山口地域（北部の山間部）に所在する物件に限られます。

• 西宮市の放置空き家率は5.69%。総住宅数243,460戸のうち13,860戸が、賃貸・売却の予定も別荘としての利用も無いまま空き家になっています。
  出典: 総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査 第1-2表（市区町村別・居住世帯の有無別住宅数）（確認日 2026-05-13）
• これは兵庫県平均6.2%よりやや低く、全国平均5.9%ともほぼ同水準です。極端に高い・低いということはありません。
  出典: 総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査 付表 都道府県別の主な指標（確認日 2026-05-13）
• 2026-08-07確認時点で、西宮市の空き家バンクに登録されている物件は公益目的（賃貸）が2件のみで、居住目的（売買・賃貸）の登録は0件でした。
  出典: 西宮市 空き家等利用情報提供事業（空き家・空き室情報バンク）（確認日 2026-08-07）

西宮市の実数データ

公的統計から抽出した西宮市の実数です。市区町村単位のデータが無い項目は、兵庫県全体の値であることを「対象」欄に明示して掲載しています（西宮市単独の値ではありません）。

※ 兵庫県全体の統計は 空き家率・路線価・賃貸家賃の全国ランキングでも整理しています。個別の地価・成約価格は 国土交通省 不動産情報ライブラリでご確認ください。

仲介と買取の違い

売り方には仲介と買取の2つがあります。仲介は買い手が見つかるまで待つ方式で、そのあいだも固定資産税と管理の手間はかかり続けます。買取は不動産会社が直接買う方式で、価格は下がる代わりに時期が読めます。西宮市の実家が市街地（塩瀬・山口地域以外）にある場合、市の空き家バンクは居住目的での登録対象外のため、地元の不動産業者への直接査定が現実的な入口になります。なお、机上の平均値と実際の査定額は別物です。土地の形・前面道路の幅・残置物の量で数百万円単位で動きます。

5. 手順4: 売る・貸す・持ち続ける・壊すの判断

ここまでの手順を踏まえて、西宮市の実数（空き家率・地価・家賃相場・税率）と結びつけて4つを比べます。具体的な金額は最終的に業者査定・税理士相談で確定させてください。

選択肢A: 売る

西宮市の空き家バンクで居住目的（売買・賃貸）の登録ができるのは塩瀬地域・山口地域に所在する物件だけです。それ以外の市街地にある実家は、地元の不動産業者への直接査定が現実的な入口になります。国土交通省の「全国版空き家・空地バンク」（LIFULL HOME'S・アットホーム）へのリンクも市のページから案内されています。3,000万円特別控除の期限（相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日）から逆算して動いてください。

売却を選ぶ場合の必須知識: 空き家の3000万円特別控除 / 仲介手数料・譲渡所得税の整理。

無料で売却相談を申し込む →広告

選択肢B: 貸す

賃貸を検討する場合、地域の活動団体等への公益目的での提供（空き家等利用情報提供事業）という選択肢もあります。市場賃料は取れませんが、無人で放置するより安心という声が事業者の声として市の公式ページに紹介されています。通常の賃貸市場に出す場合は、放置空き家率5.69%が兵庫県平均並みであることを踏まえ、リフォーム費を何年で回収できるかを先に数字で出してから決めてください。

賃貸転用の費用感は 費用相場の詳細をご覧ください。

5分の無料診断へ →

選択肢C: 住む・持ち続ける

持ち続ける場合、西宮市では固定資産税1.4%と、市街化区域内なら都市計画税0.3%が毎年かかります。住宅用地は小規模住宅用地（200㎡まで）で固定資産税が評価額の6分の1・都市計画税が3分の1、一般住宅用地（200㎡超の部分）で固定資産税が3分の1・都市計画税が3分の2に軽減されます。管理されずに放置されて特定空家に認定されると、この軽減の対象から外れます。

放置した場合のリスクは 特定空家認定で固定資産税が最大6倍をご覧ください。

5分の無料診断へ →

選択肢D: 壊す

西宮市に個人向けの現金の解体補助金は確認できませんでした。空き家の解体・改修・遺品整理・管理に関する相談は、市がNPO法人空き家相談センターと包括連携協定を結んでおり、市民相談課での対面相談（毎月第3金曜・予約不要先着順）または電話相談（0797-81-3236）を無料で利用できます。解体費用の実額の見積もりは、この相談の後、地元の解体業者に別途依頼する形になります。

無料で解体見積もりを取る →広告

6. 西宮市の空き家・解体の補助金

西宮市に解体費の補助制度は確認できませんでした。西宮市役所公式サイトで最新情報をご確認ください。

西宮市の空き家バンク

西宮市の「空き家等利用情報提供事業（空き家・空き室情報バンク）」は、公益目的（NPO等が生活支援やつどい場等で利用）と居住目的（売買・賃貸）の2種類があります。居住目的での登録は塩瀬地域・山口地域に所在する物件に限られ、それ以外の地域は公益目的での提供が対象です。2026-08-07確認時点で公益目的（賃貸）2件が登録されている一方、居住目的の登録は0件でした。国が運営する「全国版空き家・空地バンク」（LIFULL HOME'S・アットホーム）へのリンクも案内されています。

出典: 西宮市 空き家等利用情報提供事業（空き家・空き室情報バンク）（確認日 2026-08-07）

7. 税金 — 西宮市で売ったときにいくら残るか

西宮市の税率

全国共通の特例・税額

管理されずに放置された空き家が特定空家に認定されると、住宅用地の課税標準の特例（小規模住宅用地で固定資産税評価額の6分の1）の対象から外れます。西宮市の公式ページにはこの軽減率が明記されています。

特別控除の要件は 空き家の3000万円特別控除、放置した場合の税負担は 特定空家認定リスクで詳しく整理しています。

8. 遠方に住んでいる場合の進め方

西宮市の実家を相続した方の多くは、いま西宮市に住んでいません。相続登記も3,000万円特別控除の確認書申請も郵送に対応しているため、来庁せずに進められる部分が多くあります。

• 相続登記は郵送で申請できます。登記事項証明書は全国どこの法務局でも取れるので、西宮市に行く必要はありません。
• 登録免許税の計算に使う固定資産評価証明書は西宮市の税務管理課（0798-35-3251）が発行します。納税通知書に付いている課税明細書で足りることもありますが、相続では手元にないことも多いので、証明書を取るほうが確実です。塩瀬・山口地区の土地・家屋の評価については塩瀬センター内（0797-61-0048）が窓口です。
• 「被相続人居住用家屋等確認書」は建築安全課（0798-35-3960）へ申請します。来庁の際は事前連絡が必要です。
• 空き家に関する相談は、遺品整理・解体・管理はNPO法人空き家相談センター（0797-81-3236・電話相談10時〜17時）、利活用に関する啓発は西宮市すまいづくり推進課（0798-35-3778）が窓口です。
• 査定は現地に立ち会わなくても依頼できます。鍵の受け渡しと室内の確認をどうするかだけ、先に決めておいてください。

9. 西宮市の窓口一覧

※ 人口・世帯数は 西宮市 統計情報（住民基本台帳）でご確認いただけます。

10. 西宮市でよくある質問

西宮市の空き家バンクに登録すれば実家を売却できますか？

実家の所在地によります。西宮市の空き家バンクで「居住目的（売買・賃貸）」の登録ができるのは塩瀬地域・山口地域（北部の山間部）に限られます。それ以外の市街地にある実家は、市の空き家バンクではなく、地元の不動産業者への直接査定や、国が運営する「全国版空き家・空地バンク」（LIFULL HOME'S・アットホーム）が選択肢になります。

西宮市の空き家を解体したいのですが、補助金はいくら出ますか？

西宮市に個人向けの現金の解体補助金は確認できませんでした。解体に関する相談は、市がNPO法人空き家相談センターと包括連携協定を結んでおり、無料で相談できます（電話相談: 0797-81-3236）。解体費用の実額は、相談後に地元の解体業者へ個別に見積もりを依頼してください。

実家に親の荷物が大量に残っています。西宮市に支援はありますか？

家財処分そのものへの現金補助は確認できませんでした。NPO法人空き家相談センター（0797-81-3236）が遺品整理を含む相談に対応しています。市民相談課の対面相談（毎月第3金曜）も利用できます。

西宮市から遠く離れて住んでいます。現地に行かずに相続登記できますか？

できます。西宮市の不動産の相続登記は神戸地方法務局西宮支局が管轄しますが、申請は郵送でも可能です。登記事項証明書は全国どの法務局でも取得できます。固定資産評価証明書は西宮市の税務管理課（0798-35-3251）が発行します。

西宮市で家を持ち続けると、税金は毎年いくらかかりますか？

西宮市の固定資産税の税率は1.4%、都市計画税は0.3%です。住宅が建っている土地は課税標準が小規模住宅用地（200㎡まで）で固定資産税6分の1・都市計画税3分の1に軽減されます。管理されずに放置されて特定空家に認定されると、この軽減の対象から外れます。

11. まとめ

西宮市で相続した実家を売るまでにやることは4つ。①相続登記（知った日から3年以内・神戸地方法務局西宮支局）②家財の片付け（西宮市に現金の補助制度は確認できませんでした。NPO法人空き家相談センターの無料相談があります）③相場の確認（放置空き家率5.69%は兵庫県平均6.2%よりやや低い）④売却。西宮市の空き家バンクは公益目的（NPO等への提供）が中心で、居住目的（売買・賃貸）での登録は塩瀬・山口地域に限られるため、市街地の実家は民間の不動産業者への査定依頼が主な入口になります。

• 相続後9つの手続き（期限順タイムライン）
• 相続放棄を検討する場合の判断基準（3か月以内）
• 実家じまい費用相場（4選択肢別の総額レンジ）