指宿で相続した実家・空き家、売る？残す？壊す？
指宿で親の家を相続したら、まず知っておきたいこと
指宿市で売れた、1981年以前に建った家（21件）
60万〜690万円
半分はこの範囲
21件のうち半分がこの値段
くわしく
国の取引データにある、指宿市で2024年4月〜2026年3月に売れた1981年以前に建てた家（21件）
土地と建物を合わせた値段です。21件のうち半分がこの値段でした。4分の1はこれより安く、4分の1は高く売れています
壊す・市から勧告を受けると
土地の税金が上がる
土地の税金の元になる額（200㎡まで）
家が建っていると、税金の元になる額が6分の1（安い）になります
くわしく
家を壊したり、市から改善を正式に求められたり（勧告）すると
家が建っている土地は、固定資産税の元になる額が6分の1（200平方メートルまでの部分）に下がる仕組みがあります。建物を壊して土地だけにしたり、手入れが足りないとして市から改善するよう正式に求められる（勧告）と、この仕組みが使えなくなります
売ったときの税金の特例
親が亡くなった年の3年後の12月31日まで
ただし、特例そのものの期限が2027年12月31日なので、それより後にはなりません
- 2023年に亡くなった
- 2026年12月31日まで
- 2024年に亡くなった
- 2027年12月31日まで
- 2025年以降に亡くなった
- 2027年12月31日まで（特例の期限）
- 2022年以前に亡くなった
- 期限を過ぎています
利益から最大3,000万円を差し引ける（条件6つ）
くわしく
売って出た利益から、最大3,000万円を差し引けます。
利益とは、売った値段から、親が買ったときの値段や売る費用を引いた額です。相続した人が3人以上なら、差し引ける額は1人あたり2,000万円です。
親が買った値段が分からない時は、売った値段の5%として計算します。上の値段（60万〜690万円）の家なら、使えれば多くの場合、税金はかかりません
条件は次の6つです
- 1. 1981年（昭和56年）5月以前に建てた一戸建て（マンションは対象外）
- 2. 亡くなった親が一人で住んでいた（老人ホームなどに入っていた場合も、条件しだいで対象）
- 3. 相続した後に住んだり貸したりしていない
- 4. 売った翌年の2月15日までに、家を壊すか地震に強くする工事が済んでいる
- 5. 売った値段が1億円以下
- 6. 親子や夫婦など特別な関係の人に売ったのではない
使うには、市から「被相続人居住用家屋等確認書」をもらい、確定申告をします
築年・広さ・場所など13問に答えると、売る・壊す・残す（住む・貸す）のどれが向いているか分かります（無料・登録不要）
売る・壊す・残す、それぞれ次にやること
最初にやること: どれを選んでも、相続登記が必要です（親が亡くなって家を受け継いだと知った日から3年以内）。どれにするか迷ったら、診断で向いている選び方を見てください
売ると決めたら
- ①家の名義を自分に変える（相続登記）管轄の法務局（鹿児島地方法務局・代表・自動音声案内） 099-219-2100
- ②売り方を選ぶ。不動産会社に頼むか、市の空き家バンクに載せるか
- ③家財の補助を使う人だけ、次の順に進める。空き家バンクに登録、売買か賃貸の契約、片付ける前の企画政策課への事前相談、片付け、申請（契約の翌日から1年以内）
バンクを使わない通常の家財の処分の補助は、市のページでは確認できませんでした
- 相談先
- 指宿市 企画政策課 地域創造係・内線2622（片付けの補助） 0993-22-2111
- 補助の額
- 費用の全額（上限10万円）。空き家バンクに登録した所有者等が対象です（相続した家を売る人・貸す人は、この人にあたります）・2026年度の受付期間は、市のページでは確認できませんでした対象は、指宿広域クリーンセンターへの持ち込みか、一般廃棄物の許可を受けた市内の業者に頼む、家財道具の処分です・契約の日に、建ってから10年以上たっている登録物件が対象です・所有者（登録者）のあなたは、家財の処分のほかに、ハウスクリーニング（全額・上限3万円）も使えます・DIYの原材料費（全額・上限10万円）と、改修工事（2分の1・上限50万円）も使えます。改修工事は、売買契約が成立した場合だけです・どれも、バンクで契約をしたあとに行う工事や処分が対象です。工事や処分の前に、企画政策課に事前相談をします・買う人・借りる人が2親等以内の親族などの場合や、市税の滞納がある場合は、対象外です・同じ片付けの費用を、登録者と利用者の両方が申請することはできません。1つの項目は、1回しか使えません家財の補助を使える人は、次の4種類です。相続した家を売る人・貸す人は、1つ目です・空き家バンクに登録した所有者等（契約の翌日から1年以内に申請）・5年以上住む意思のある移住者（契約の翌日から2年以内に申請）・住み替えのために物件を使う指宿市民（契約の翌日から2年以内に申請）・社宅や外国人技能実習生等の住居として物件を使う市内の事業者（契約の翌日から1年以内に申請）注意: 賃貸にすると、売ったときの3,000万円の特例の条件（相続のあと、貸していないこと）から外れます
壊すと決めたら
市のページ（2025年6月24日更新）には、2026年度の申請期間が書かれていません。補助は「予算の範囲内において」とあります。受付が終わったという記載は、市のページでは確認できませんでした。今の受付の状況は、建築課に確かめます
対象: 市の調査で、不良度が基準を超えたと判定された「危険空家等」の全部解体だけです。危険でない空き家の解体補助は、市のページでは確認できませんでした
- ①解体する前に、必ず建築課に相談する（空き家の現況写真・位置図を持っていく）。市が空き家を調査して、不良度の結果を通知する
- ②対象と通知されたら、解体の見積もりを取って、工事を始める前に、交付申請をする（申請の前に工事を始めると対象外）
- ③市内に本店・支店・営業所がある業者で、建設業法の許可（土木工事業・建築工事業・解体工事業のどれか）か、解体工事業の登録を受けた人に頼んで、解体する
- ④工事が終わった日から30日以内に、実績報告を出す（領収書・工事後の写真・廃棄物の処分の証明を添える）
売らずに建物だけ壊すと、土地の固定資産税が上がります
壊して土地として売るなら、売るときの特例の条件の一つ（家を壊すか地震に強くする工事）を満たします。どちらが向いているかは診断で比べられます
- 相談先
- 指宿市 建築課・内線2389か2325（解体の補助） 0993-22-2111
- 使える補助
- 解体撤去工事の費用の3分の1以内で、住宅は上限30万円・住宅以外は上限15万円です。同じ敷地に複数の棟があっても、申請できるのは1棟だけです。工事の費用が30万円に満たない場合は、対象外です。補助は、予算の範囲内です
住む・貸すなど、残すと決めたら
- ①家の名義を自分に変える（相続登記）
- ②草刈りや換気など、手入れを続ける
- ③貸すなら、市の空き家バンクに載せられます
住んだり貸したりすると、最大3,000万円を差し引ける特例が使えなくなります
- 相談先
- 指宿市 企画政策課 地域創造係・内線2622（空き家の相談） 0993-22-2111
- 使える補助
- 空き家バンクに登録して、売買か賃貸の契約をしたあとに、所有者（登録者）のあなたも、家財道具の処分（全額・上限10万円）、ハウスクリーニング（全額・上限3万円）、DIYの原材料費（全額・上限10万円）の補助を使えます（貸す・売る場合の補助で、自分が住むだけでは使えません）。改修工事の補助（2分の1・上限50万円）は、売買契約が成立した場合だけ使えます。どの補助も、工事や処分の前に、企画政策課に事前相談をします
指宿市の空き家バンクに載せるには
指宿市の「空き家バンク」は、市が主体となって、空き家の賃貸・売却を希望する所有者と、借りたい・買いたい人を繋ぐ制度です。物件は、所有者（登録者）が登録します。契約の仲介をする不動産事業者も、市に登録する仕組みですが、仲介を頼むかどうかは、所有者が選べます（必須ではありません）
空き家バンクの注意（4つ）
- 所有権が明確になっていない物件は、登録できない場合があります。相続や登記の詳しいことは、司法書士か弁護士に相談します、と市のページにあります
- 登録の申請には、登記事項証明書と、情報登録シートを出します（所有者が複数人いる場合は、同意書も要ります）。登録の期間は2年間で、期間が終わった物件は、申請し直せます
- 不動産事業者の仲介は、必須ではありません。ただ、個人どうしの契約は、内容や万が一の時の保証が不十分になり、あとで大きな問題が起きる例があるので、市は、バンクに登録している不動産事業者の仲介を勧めています
- 登録の手数料と、仲介手数料の額は、市のページでは確認できませんでした
載せる条件と書類
- 登録できる建物: 個人が市内に、住むために建てた建物とその敷地で、今は住んでいない（近いうちに住まなくなる予定を含む）ものです。建物の立入調査に、協力します
- 不動産事業者の登録: 契約の仲介を行う不動産事業者になれるのは、宅地建物取引業者で、県内に事業所がある人です。登録している事業者の一覧は、空き家バンクのページにあります
指宿市の相談先
親の家を相続して、何から手を付ければよいか分からない人向けの窓口です。指宿市の公式ページに載っている案内で、日付つきの空き家相談会は、市のページでは確認できませんでした
- 空き家の相談窓口（建築課・企画政策課）
- 市は、空家等に関する相談の窓口を、建築課と企画政策課に置いて、相談の内容に応じて、関係する課や機関と連携して対応するとしています（空家等対策計画のページ）。空き家バンクの相談は、企画政策課 地域創造係（内線2622）で、「空き家バンクの相談」と伝えると進みやすいです。危険空家の解体の相談は、建築課（内線2389か2325）です 0993-22-2111
- 3,000万円の特例に必要な確認書
- 「被相続人居住用家屋等確認書」の案内ページと、窓口の課は、市のページでは確認できませんでした。窓口は、市へ問い合わせます。市役所の代表電話に、「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除に必要な、被相続人居住用家屋等確認書の窓口」を聞きたいと伝えます 0993-22-2111
指宿で、あなたの家を買う人が使える補助
空き家バンクの登録物件を買う人（契約のあとに申請）・2026年度の受付期間は市のページに記載なし
指宿市の空き家バンクの登録物件を買う人が、契約のあとに使える補助です（改修・DIY・家財処分・ハウスクリーニング・仲介手数料）。改修・DIY・家財処分・ハウスクリーニングは、所有者（登録者）も使えます（1つの項目は、所有者か買う人・借りる人のどちらか一方です）。仲介手数料の補助は、物件を使う側の人の補助です。市のページには、2026年度の受付期間が書かれていません。今の受付の状況は、企画政策課に確かめます
- 補助の額
- ・改修工事: 費用の2分の1で、上限50万円（売買契約が成立した場合だけ）・DIYで改修する時の原材料費: 全額で、上限10万円・家財道具の処分: 全額で、上限10万円・ハウスクリーニング: 全額で、上限3万円・空き家バンクの取引の仲介手数料: 宅地建物取引業者に払った額のうち、上限5万円（千円未満は切り捨て）
- 対象の人と家
- ・契約の日に、建ってから10年以上たっている登録物件が対象です・補助を受けられる利用者は、その物件に5年以上住む意思のある移住者か、住み替えのために使う指宿市民です・申請は、契約の翌日から2年以内です・補助を受けてから5年以内に、物件の取り壊し・転売・転貸、または転出・転居をすると、補助金を返す場合があります
- 定住促進助成金（住宅を買って転入する人）
- ・2026年4月1日から2029年3月31日までに、定住のために市へ転入して、床面積50平方メートル以上の住宅を買った世帯責任者（転入の日に65歳以下）が対象です・助成は、50歳以下が30万円まで、51歳〜65歳が15万円までで、契約価格の2分の1が上限です・転入の日の翌日から3年以内で、住宅を取得した日の翌日から1年以内に申請します。自治会に入ることも条件です・使う前に、企画政策課 地域創造係に相談します
補助の条件
- 補助は、1つの項目につき1回しか使えません。使えるのは、「登録者」か「利用者」のどちらか一方です。また、市のページには、補助の利用は「登録者」・「利用者」それぞれ1回のみ、とあります。工事などが何回かに分かれる場合は、まとめて申請します
- 買う人・借りる人が、所有者の2親等以内の親族などの場合や、市税の滞納がある場合は、対象外です
- 空き家改修事業補助金の交付対象になる人で、住宅金融支援機構が定めた要件を満たす人は、「フラット35」の借入金利が、当初5年間、年0.5%引き下げられます（改修補助のページの記載）
- 定住促進助成金の交付対象になる人で、住宅金融支援機構が定めた要件を満たす人は、「フラット35」の借入金利が、当初5年間、年0.25%引き下げられます（定住促進助成金のページの記載）
問い合わせ: 指宿市 企画政策課 地域創造係 0993-22-2111（内線2622。定住促進助成金は内線2127）
解体の補助の細かい条件
- 対象の空き家は、市が調査をして、不良度が基準を超えたものです。ただし、空家法の命令（第22条第3項）を受けたものは対象外です
- 申請できるのは、危険空家等の所有者かその相続人で、市税などの滞納がない人です。解体撤去業者を使うことも条件です。土地と家屋の所有者が違う場合は、土地の所有者の同意書が要ります
- 空き家の全部を解体する工事だけが対象です。一部の解体は、対象になりません。すでに解体した空き家も、対象になりません
- 次の費用は、補助の対象の経費に含まれません。公共工事・事業の補償の対象になっている建物の撤去費。危険空家等以外の撤去費（地下の埋設物を含む）。家財家具・機械・車両・立木などの移転や処分の費用
指宿で相続登記をするには（本局・書類・費用）
- 2024年4月から、相続で家や土地を受け継いだら登記が義務になりました
- 相続が始まったことと、自分が家や土地を受け継いだことを知った日から3年以内に申請します。正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料（役所から科されるお金）の対象になります
- 2024年4月より前に相続が始まって登記していない場合は、2027年3月31日か、受け継いだと知った日から3年のうち、遅い方までに申請します
- 申請先は鹿児島地方法務局です。郵送でも申請できます
- 主な書類は、亡くなった人の生まれてから亡くなるまでの戸籍、相続する人の戸籍と住民票、固定資産の評価証明書です
- 税金（登録免許税）は評価額の0.4%です。土地の評価額が100万円以下なら、2027年3月31日まで登録免許税はかかりません（土地のみ）
- ほかに、戸籍などの取得費がかかります。司法書士に頼むなら、その報酬もかかります
数字の出どころ
- 用途が書かれていない取引も含みます
- 年でしか分からないため、1981年6月以降に建った家も含みます（特例の条件は1981年5月以前）
- 国の取引データにある、指宿市で2024年4月〜2026年3月に売れた1981年以前に建てた家21件（土地と建物を合わせた値段）のうち、半分が60万〜690万円でした。4分の1はこれより安く、4分の1は高く売れています
出典（確認日 2026年10月5日）
- 指宿市: 空き家バンク事業（家財処分・改修・仲介手数料の補助）、危険空家等解体撤去工事補助金、危険空家等解体撤去工事補助金交付要綱、危険空家等解体撤去工事補助事業のチラシ（PDF）、空き家改修事業補助金交付要綱（PDF）、空き家バンク実施要綱（PDF）、定住促進助成金（すまい）、指宿市空家等対策計画、指宿市空家等対策計画（PDF）
- 国: 国税庁 No.3306（3,000万円の特例）、国税庁 No.7191（登録免許税）、国土交通省 宅地建物取引業者が受けることができる報酬の額（令和6年7月1日施行）、法務省 相続登記の義務化、地方税法 第349条の3の2（住宅用地の特例）（e-Gov法令検索）、鹿児島地方法務局
- 売れた値段: 不動産情報ライブラリ（国土交通省）
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本ページの情報は2026年10月5日時点で確認した公的データに基づきます。地価・補助金・税制は変動するため、最終的な意思決定の前に各公式サイト・税理士・司法書士・宅地建物取引士等の有資格者にご相談ください。家じまいくんは一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・法務助言は行いません。
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