指宿市で相続した実家を売る手順｜相続登記から査定・売却までの流れと家財処分・解体補助金

1. 指宿市で相続した実家を売るまでの全体の流れ

相続には期限のある手続きが複数あります。指宿市では、どこで何をやるかまで含めて次の順に進みます。

2. 手順1: 指宿市での相続登記

指宿市にある不動産の相続登記は、鹿児島地方法務局（本局）が管轄します（不動産登記の管轄区域は鹿児島市・指宿市・日置市・鹿児島郡三島村・十島村・熊毛郡屋久島町。指宿市専任の支局・出張所はありません）。所在地は鹿児島市山下町13番10号 鹿児島第三地方合同庁舎、業務取扱時間は午前9時から午後5時までです。代表番号は099-219-2100（自動音声案内）、登記関係証明書のお問い合わせは099-225-2024です。

必要な書類

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍（除籍・改製原戸籍を含む）
• 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
• 相続人全員の戸籍謄本
• 不動産を取得する相続人の住民票
• 固定資産評価証明書（登録免許税の計算に使う。指宿市分は税務課が発行）
• 遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書（遺産分割で決めた場合）
• 登記申請書

登録免許税はいくらか

相続による所有権の移転登記の登録免許税は、不動産の価額の1,000分の4（0.4%）です。課税標準は不動産の価額（固定資産評価証明書の金額が基準）なので、評価額1,000万円の不動産なら4万円になります。

出典: 国税庁 No.7191 登録免許税の税額表（確認日 2026-08-07）

指宿市に行かずにできるか

• 相続登記は郵送でも申請できます。指宿市や鹿児島市に来られなくても、書類を揃えて鹿児島地方法務局に送る形で進められます。
• 登記事項証明書は全国どの法務局でも取得できます（指宿市の不動産の証明書を、いま住んでいる場所の最寄りの法務局で取れます）。
• 3年の期限に間に合いそうにないときは、相続人申告登記という簡易な手続きがあります。これで申請義務は果たせますが、遺産分割が成立した後の登記は別途必要です。
• 指宿市の空き家バンクは「所有権が明確になっていない物件は登録できない場合がある」と案内しています。相続登記を済ませてから登録する方がスムーズです。

相続登記の義務化そのものについては 相続登記の3年義務化の解説（制度の全体像・過料・相続人申告登記）をご覧ください。

3. 手順2: 残置物・家財の片付け（指宿市の補助制度）

4. 手順3: 指宿市の相場を知る

指宿市で相続した家を売るときにまず知っておくべきなのは、指宿市は担当5市区の中でも突出して放置空き家が多い市であるということです。買い手から見れば選択肢が非常に多いということなので、価格と時間の両方で厳しめの見通しを持っておく必要があります。空き家バンクへの登録が、売却・賃貸のどちらでも最初の選択肢になります。

• 指宿市の放置空き家率は19.92%。総住宅数22,390戸のうち4,460戸が、賃貸・売却の予定も別荘としての利用も無いまま空き家になっています。
  出典: 総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査 第1-2表（市区町村別・居住世帯の有無別住宅数、家じまいくん集計 src/data/akiyaMunicipalVacancyNarrow2026.json）（確認日 2026-05-13）
• 全国平均5.9%の約3.4倍です。国の調査で数値が公表されている全国1,214市区町村の中では45番目、772市の中では34番目に高い水準です。
  出典: 総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査 第1-2表（市区町村別・居住世帯の有無別住宅数、家じまいくん集計 src/data/akiyaMunicipalVacancyNarrow2026.json）（確認日 2026-05-13）
• 賃貸・売却用と別荘を含めた広い意味での空き家率は24.79%です。指宿市の住宅のおよそ4戸に1戸に人が住んでいない計算になります。
  出典: 総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査 第1-2表（市区町村別・居住世帯の有無別住宅数、家じまいくん集計 src/data/akiyaMunicipalVacancyNarrow2026.json）（確認日 2026-05-13）

指宿市の実数データ

公的統計から抽出した指宿市の実数です。市区町村単位のデータが無い項目は、鹿児島県全体の値であることを「対象」欄に明示して掲載しています（指宿市単独の値ではありません）。

※ 鹿児島県全体の統計は 空き家率・路線価・賃貸家賃の全国ランキングでも整理しています。個別の地価・成約価格は 国土交通省 不動産情報ライブラリでご確認ください。

仲介と買取の違い

売り方には仲介と買取の2つがあります。仲介は買い手が見つかるまで待つ方式で、そのあいだも固定資産税と管理の手間はかかり続けます。買取は不動産会社が直接買う方式で、価格は下がる代わりに時期が読めます。指宿市のように空き家が非常に多い地域では「いくらで売れるか」だけでなく「いつ売れるか」で総額が変わるため、両方の金額を並べてから決めてください。空き家バンクに登録すれば、成約後に家財処分やハウスクリーニングの補助（合わせて上限13万円）も使えます。

5. 手順4: 売る・貸す・持ち続ける・壊すの判断

ここまでの手順を踏まえて、指宿市の実数（空き家率・地価・家賃相場・税率）と結びつけて4つを比べます。具体的な金額は最終的に業者査定・税理士相談で確定させてください。

選択肢A: 売る

指宿市の放置空き家率19.92%は全国でも高い水準で、競合が非常に多い市です。指宿市空き家バンクに登録し、成約後に家財処分・ハウスクリーニングの補助（合わせて上限13万円）を使う前提で、売却までの期間を長めに見込んでください。3,000万円特別控除の期限（相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日）から逆算して動いてください。

売却を選ぶ場合の必須知識: 空き家の3000万円特別控除 / 仲介手数料・譲渡所得税の整理。

無料で売却相談を申し込む →広告

選択肢B: 貸す

指宿市は観光地としての需要がある一方、賃貸に出す場合も空き家バンクを通した契約が前提で改修補助（2分の1・上限50万円、ただし売買契約成立時のみ）の対象範囲が限られます。リフォーム費を何年で回収できるかを自己資金ベースで先に整理してから決めてください。

賃貸転用の費用感は 費用相場の詳細をご覧ください。

5分の無料診断へ →

選択肢C: 住む・持ち続ける

持ち続ける場合、指宿市では固定資産税1.4%（標準）に加え、都市計画税は標準0.3%の3分の1にあたる0.1%と低めです。人が住んでいる住宅用地なら軽減がありますが、放置されて特定空家等に認定されると軽減の対象から外れます。10年間の維持費を積み上げて判断してください。

放置した場合のリスクは 特定空家認定で固定資産税が最大6倍をご覧ください。

5分の無料診断へ →

選択肢D: 壊す

解体して更地にすると建物の管理リスクは消えますが、住宅用地の軽減が外れるため固定資産税は上がります。指宿市には危険空家等の解体撤去工事補助（対象経費の3分の1・住宅は上限30万円）がありますが、解体前の建築課への相談が必須で、解体費用が30万円未満の場合は対象外です。解体後に空き家バンクへ土地情報として登録する選択肢も含めて比べてください。

無料で解体見積もりを取る →広告

6. 指宿市の空き家・解体の補助金

指宿市の空き家バンク

指宿市は空き家バンクを運営しています。空き家等の賃貸・売却を希望する所有者と、賃貸借・購入したい方を市が仲介する制度です。所有権が明確になっていない物件（相続登記が未了の場合など）は登録できない場合があるため、相続登記を済ませてから登録することをおすすめします。バンクを通した契約が成立すると、上の家財道具処分・改修工事の補助や、購入者・移住者向けの仲介手数料補助（上限5万円）が使えるようになります。

出典: 指宿市 空き家バンク事業（いぶすき暮らし）（確認日 2026-08-07）

7. 税金 — 指宿市で売ったときにいくら残るか

指宿市の税率

全国共通の特例・税額

管理されずに放置された空き家が空家法に基づき勧告を受ける特定空家等・管理不全空家等に認定されると、住宅用地の課税標準の特例の対象から外れます。指宿市は放置空き家率が全国的にも高い市のため、周辺への悪影響を理由に勧告・命令の対象になりやすい環境にあると考えられます（推測であり、市の認定件数は未確認）。

特別控除の要件は 空き家の3000万円特別控除、放置した場合の税負担は 特定空家認定リスクで詳しく整理しています。

8. 遠方に住んでいる場合の進め方

指宿市の実家を相続した方の多くは、いま指宿市に住んでいません。指宿市は移住・定住施策として空き家関連の補助制度を複数用意しているため、先に窓口を整理しておくと動きやすくなります。

• 相続登記は郵送で申請できます。登記事項証明書は全国どこの法務局でも取れるので、指宿市に行く必要はありません。
• 登録免許税の計算に使う固定資産評価証明書は指宿市税務課（0993-22-2111 内線2227〜2229）が発行します。納税通知書に付いている課税明細書で足りることもありますが、相続では手元にないことも多いので、証明書を取るほうが確実です。郵送請求の可否は事前に確認してください。
• 空き家バンクへの登録は、所有権が明確であることが前提です。相続登記を済ませてから、企画政策課地域創造係（0993-22-2111 内線2622）へ登録申請書類を郵送する形で進められます。
• 解体補助を使う場合は、解体前に必ず建築課（0993-22-2111 内線2389・2325）へ相談してください。解体後の申請は一切対象外です。
• 査定は現地に立ち会わなくても依頼できます。鍵の受け渡しと室内の確認をどうするかだけ、先に決めておいてください。

9. 指宿市の窓口一覧

※ 人口・世帯数は 指宿市 推計人口（住民基本台帳）でご確認いただけます。

10. 指宿市でよくある質問

実家に親の荷物が大量に残っています。指宿市に家財処分の支援はありますか？

指宿市空き家バンクを通して売買・賃貸借契約が成立した後であれば、家財道具の処分費用が全額（上限10万円）補助されます。ただし契約成立前は対象外です。片付け業者を呼ぶ前に、まずバンクへの登録と契約成立を進める必要があります。

指宿市の空き家を解体したいのですが、補助金はいくら出ますか？

危険空家等の解体撤去工事補助事業で、解体撤去工事費用の3分の1以内・住宅は上限30万円が出ます（非住宅は上限15万円）。解体撤去費用が30万円未満の場合は対象外です。もっとも重要なのは、解体前に必ず建築課へ相談すること。既に解体してしまった空き家は補助の対象になりません。

指宿市は空き家が多いと聞きます。売れないのではないですか？

指宿市の放置空き家率は19.92%で、全国平均5.9%の約3.4倍、全国1,214市区町村中45番目の高さです（総務省 令和5年住宅・土地統計調査）。競合が非常に多いのは事実です。指宿市空き家バンクに登録し、成約後の家財処分・ハウスクリーニング補助（合わせて上限13万円）を活用しながら、期間に余裕を持って売却活動を進めることをおすすめします。

指宿市から遠く離れて住んでいます。現地に行かずに相続登記できますか？

できます。指宿市の不動産の相続登記は鹿児島地方法務局が管轄しますが、申請は郵送でも可能です。登記事項証明書は全国どの法務局でも取得できます。固定資産評価証明書は指宿市税務課が発行するため、郵送請求の方法を先に確認しておいてください。

指宿市で家を持ち続けると、税金は毎年いくらかかりますか？

指宿市の固定資産税の税率は1.4%（標準）、都市計画税は標準の0.3%の3分の1にあたる0.1%です。住宅が建っている土地は課税標準が軽減されますが、管理されずに放置されて特定空家等に認定されると、この軽減の対象から外れます。実際の金額は税務課（0993-22-2111 内線2227）でご確認ください。

11. まとめ

指宿市で相続した実家を売るまでにやることは4つ。①相続登記（知った日から3年以内・鹿児島地方法務局）②相場の確認（狭義空き家率19.92%は全国1,214市区町村中45番目と非常に高い）③空き家バンクへの登録を検討 ④売却。家財処分の補助（全額・上限10万円）はバンク経由で契約が成立した後にしか使えません。3,000万円特別控除の期限は相続開始から3年経過日の属する年の12月31日までです。

• 相続後9つの手続き（期限順タイムライン）
• 相続放棄を検討する場合の判断基準（3か月以内）
• 実家じまい費用相場（4選択肢別の総額レンジ）