空き家3000万円控除は「いつまで」？ 相続から3年・制度は令和9年12月31日、二重の期限を国税庁一次情報で整理

「空き家の3000万円控除って、結局いつまで使えるの？」——この質問に対する答えは、実は1つではありません。あなた個人の期限と、制度そのものの期限という、性質のちがう2つの期限が同時に走っているからです。

この記事では、国税庁・国土交通省の一次情報にもとづいて、この二重の期限を整理し、自分の残り時間を確認する方法と、期限を過ぎてしまった場合の代替策までまとめます。制度の詳しい適用要件（築年数・耐震・居住実績など）は空き家の3000万円特別控除とは？で解説していますので、本記事は「期限」だけに絞って解説します。

なぜ期限が「二重」になっているのか

空き家3,000万円特別控除（措置法35条3項）には、性質のちがう2種類の期限があります。

• 個人の期限: 自分が相続した実家について、いつまでに売却すれば適用できるか
• 制度の期限: この特例という制度そのものが、いつまで存在しているか

個人の期限を満たしていても、制度自体が終了していれば適用できません。逆に制度が存続していても、個人の期限を過ぎていれば適用できません。両方を同時に満たす必要があるという点が、この特例の分かりにくさの正体です。

期限①: あなた個人の期限——相続から3年経過する年の12月31日

国税庁No.3306によれば、個人の期限は相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。

たとえば2024年6月に相続が発生した場合、「3年を経過する日」は2027年6月ですので、その日が属する年である2027年12月31日が個人の期限になります。

この期限は相続発生日ごとに1人ずつ異なります。3年と聞くと長く感じますが、遺産分割協議・相続登記・買主との交渉を順番に進めていくと、あっという間に時間が過ぎていきます。売却の意思決定を先延ばしにしているあいだに、この期限だけが静かに近づいてくる点に注意が必要です。

期限②: 制度自体の期限——令和9年12月31日までの譲渡

もう1つの期限が、この特例という制度自体の適用期限です。個人の相続時期に関係なく、制度が終了すれば誰も使えなくなります。

国土交通省の一次情報によれば、現在の適用期限は次のとおりです。

2023年（令和５年）12月31日までとされていた本特例措置の適用期間が2027年（令和９年）12月31日までに延長されることとなりました（国土交通省）

つまり、令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象で、これを過ぎての譲渡には適用されません。国税庁の一次情報でも同様に、この特例は「平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間」の譲渡が対象とされています（国税庁No.3306）。

過去に延長された経緯はあるが、保証はない

この制度期限は、もともと令和5年（2023年）12月31日まででした。それが令和5年度税制改正で4年延長され、現在の令和9年（2027年）12月31日になった、という経緯があります（国土交通省）。

「過去に一度延長されたのだから、次も延長されるはず」と考えたくなりますが、これは保証されたものではありません。税制改正は毎年の議論で決まるものであり、今の時点で次回以降の延長が決まっているわけではないからです。

「制度はいずれ延長されるだろう」という前提で動くのではなく、現時点で確定している令和9年12月31日という期限を基準に計画を立てるのが安全です。

自分の残り時間をチェックする

自分のケースで「個人の期限」と「制度の期限」のどちらが先に来るのかは、相続発生日によって変わります。

• 相続発生が新しい人ほど、個人の期限（3年後）が制度の期限（令和9年12月31日）より後になりやすい → 制度の期限が実質的なリミットになる
• 相続発生からすでに時間が経っている人ほど、個人の期限が先に来る可能性が高い → 個人の期限が実質的なリミットになる

どちらが自分にとっての実質的な期限になるかは、5つの質問に答えるだけで判定できます。空き家3000万円特別控除 適用チェックで、要件充足の可否と合わせて、残り期限も一緒に確認してください。

期限を過ぎてしまったら

個人の期限（相続から3年経過する年の12/31）をすでに過ぎてしまった場合、この特例そのものは使えなくなります。ただし、そこで終わりではありません。取得費加算の特例（措置法39条）など、別の制度で譲渡所得税を圧縮できる余地が残っていないかを確認する価値があります。

期限切れ後に検討すべき選択肢の整理は、相続の期限が過ぎたらどうなる？で解説しています。あわせてご確認ください。

よくある質問

Q1. 個人の期限と制度の期限、どちらを基準に動けばいいですか？

両方の期限のうち、早く到来する方が実質的なリミットになります。相続発生から時間が経っている人は個人の期限、相続が最近の人は制度の期限（令和9年12月31日）を基準に、逆算してスケジュールを組んでください。

Q2. 制度の期限は令和9年12月31日で確定していますか？延長されませんか？

現時点（2026年7月）で確定している適用期限は令和9年（2027年）12月31日までの譲渡です。過去に令和5年12月31日から4年延長された経緯はありますが、次回以降の延長が決まっているわけではありません。延長を前提にせず、現在の期限を基準に計画してください。

Q3. 相続発生日はいつを起点に数えますか？

被相続人が死亡した日（相続開始日）が起点です。遺産分割協議の完了日や相続登記の完了日ではありません。

Q4. 期限ギリギリに売却契約をすれば間に合いますか？

適用の基準になるのは「譲渡の日」です。契約から決済・引渡しまで数ヶ月かかることが一般的なため、期限直前の契約は決済が期限を超えてしまうリスクがあります。逆算して、余裕を持ったスケジュールで動いてください。

Q5. 適用要件（築年数・耐震など）も満たす必要がありますか？

はい。期限内の譲渡であることに加えて、1981年5月31日以前築・被相続人が1人で居住・耐震または解体などの要件をすべて満たす必要があります。詳しい要件は空き家の3000万円特別控除とは？で解説しています。

まとめ

1. 空き家3,000万円特別控除の期限は二重構造——①個人の期限（相続から3年経過する年の12/31）と②制度の期限（令和9年12月31日までの譲渡）
2. 制度の期限はもともと令和5年12月31日でしたが、4年延長されて現在の令和9年12月31日になった経緯があります。次の延長は保証されていません
3. 自分にとって実質的なリミットになるのは、2つの期限のうち早く来る方
4. 個人の期限をすでに過ぎている場合は、取得費加算の特例など代替策を確認してください

期限は自分で動かせません。動かせるのは、期限までに何をするかだけです。まずは自分の残り時間を確認するところから始めてください。

関連記事:

• 空き家の3000万円特別控除とは？ — 適用要件7条件と必要書類
• 相続の期限が過ぎたらどうなる？ — 期限切れ後の代替策
• 実家を売るべきか迷ったら — 今売る・待つの機会費用比較
• 実家じまい、何から始める？「最初の地図」 — 4択を横断比較する入口

---

本記事は2026年7月時点の税法に基づきます。具体的な税務判断・申告手続きについては、必ず税理士など専門家にご相談ください。本記事は税務助言を目的としたものではありません。