上田市で相続した実家を売る手順｜相続登記から査定・売却までの流れと空き家バンク・解体補助金

1. 上田市で相続した実家を売るまでの全体の流れ

相続には期限のある手続きが複数あります。上田市では、どこで何をやるかまで含めて次の順に進みます。

2. 手順1: 上田市での相続登記

上田市にある不動産の相続登記は、長野地方法務局上田支局が管轄します（不動産登記の管轄区域は上田市・東御市・小県郡青木村・長和町・埴科郡坂城町）。所在地は上田市踏入1丁目3番29号、代表電話は0268-23-2001です。不動産・法人の証明書窓口は0268-23-9910（電話・FAX兼用）です。

必要な書類

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍（除籍・改製原戸籍を含む）
• 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
• 相続人全員の戸籍謄本
• 不動産を取得する相続人の住民票
• 固定資産評価証明書（登録免許税の計算に使う。上田市は税務課家屋係・土地係が発行）
• 遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書（遺産分割で決めた場合）
• 登記申請書

登録免許税はいくらか

相続による所有権の移転登記の登録免許税は、不動産の価額の1,000分の4（0.4%）です。課税標準は不動産の価額（固定資産評価証明書の金額が基準）なので、評価額1,000万円の不動産なら4万円になります。

出典: 国税庁 No.7191 登録免許税の税額表（確認日 2026-08-07）

上田市に行かずにできるか

• 相続登記は郵送でも申請できます。上田市に来られなくても、書類を揃えて長野地方法務局上田支局に送る形で進められます。
• 登記事項証明書は全国どの法務局でも取得できます（上田市の不動産の証明書を、いま住んでいる場所の最寄りの法務局で取れます）。
• 3年の期限に間に合いそうにないときは、相続人申告登記という簡易な手続きがあります。これで申請義務は果たせますが、遺産分割が成立した後の登記は別途必要です。
• 上田市空き家バンクは「登記上の所有者」でないと申込ができません。バンクへの登録を考えている場合、相続登記を先に済ませておく必要があります。
• 「評価証明書（登記用）」は令和8年3月31日付で交付が廃止されました。上田市から法務局への通知が完全電子化されたためです。登記の際に証明書が必要かどうかは法務局に確認してください。

相続登記の義務化そのものについては 相続登記の3年義務化の解説（制度の全体像・過料・相続人申告登記）をご覧ください。

3. 手順2: 残置物・家財の片付け（上田市の補助制度）

上田市に家財処分の補助制度は確認できませんでした。制度が新設されることもあるため、上田市役所公式サイトで最新情報をご確認ください。

4. 手順3: 上田市の相場を知る

上田市で相続した家を売るときに、まず知っておくべきなのは「上田市の放置空き家率は全国平均・長野県平均のいずれとも近い水準にある」ということです。長野県自体が空き家率の高い県のため、県平均との差で見ると突出はしていません。

• 上田市の放置空き家率は8.08%。総住宅数76,120戸のうち6,150戸が、賃貸・売却の予定も別荘としての利用も無いまま空き家になっています。
  出典: 総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査 市区町村別空き家率（narrowRatePct集計）（確認日 2026-05-13）
• これは全国平均5.9%より高く、長野県平均8.9%よりはやや低い水準です。国の調査で数値が公表されている全国1,214市区町村の中では463番目、772市の中では349番目にあたります。
  出典: 総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査 付表 都道府県別の主な指標（確認日 2026-05-13）
• 賃貸・売却用と別荘を含めた広い意味での空き家率は16.0%。上田市の住宅のおよそ6戸に1戸に人が住んでいない計算になります。
  出典: 総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査 市区町村別空き家率（narrowRatePct集計）（確認日 2026-05-13）

上田市の実数データ

公的統計から抽出した上田市の実数です。市区町村単位のデータが無い項目は、長野県全体の値であることを「対象」欄に明示して掲載しています（上田市単独の値ではありません）。

※ 長野県全体の統計は 空き家率・路線価・賃貸家賃の全国ランキングでも整理しています。個別の地価・成約価格は 国土交通省 不動産情報ライブラリでご確認ください。

仲介と買取の違い

売り方には仲介・買取に加えて、上田市空き家バンクという第三の選択肢があります。仲介は買い手が見つかるまで待つ方式、買取は不動産会社が直接買う方式で、いずれも仲介手数料や買取価格の差は通常の不動産取引と同じです。空き家バンクは「間接型」（市から地元の担当不動産業者に取り次がれ、宅建業法の範囲内で仲介手数料が発生）と「直接型」（市が物件提供者に連絡し、当事者間で直接交渉）の2方式があり、市自身は売買・賃貸契約には一切関与しません。登録期間は5年で、期間満了後は書類提出・書類審査・現地調査からやり直しになります。

5. 手順4: 売る・貸す・持ち続ける・壊すの判断

ここまでの手順を踏まえて、上田市の実数（空き家率・地価・家賃相場・税率）と結びつけて4つを比べます。具体的な金額は最終的に業者査定・税理士相談で確定させてください。

選択肢A: 売る

上田市の放置空き家率8.08%は全国平均より高い一方、長野県平均8.9%よりはやや低い水準です。上田市空き家バンクに登録すると、購入者側に引越・改修工事費用補助金（1/2以内・上限20万円、県外からの移住者は上限50万円）が用意されているため、通常の仲介より問い合わせが増える可能性があります。ただし登録には「登記上の所有者」であることが条件のため、相続登記を先に終える必要があります。3,000万円特別控除の期限（相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日）から逆算して動いてください。

売却を選ぶ場合の必須知識: 空き家の3000万円特別控除 / 仲介手数料・譲渡所得税の整理。

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選択肢B: 貸す

上田市には賃貸専用の改修補助は確認できませんでした。空き家バンクは売却だけでなく賃貸物件も登録対象です。リフォーム費を何年で回収できるか、空室が続いたときにいくら持ち出しになるかを、先に数字で出してから決めてください。

賃貸転用の費用感は 費用相場の詳細をご覧ください。

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選択肢C: 住む・持ち続ける

持ち続ける場合、上田市では固定資産税1.4%と都市計画税0.2%（全国標準0.3%より低い）が毎年かかります。住宅が建っている土地は住宅1戸につき200㎡までの部分が固定資産税6分の1・都市計画税3分の1に軽減されますが、住宅を取り壊すとこの軽減が外れるため、建物の税額以上に軽減額が大きい場合は解体で税額が上がることもあります。10年間の維持費を積み上げて判断してください。

放置した場合のリスクは 特定空家認定で固定資産税が最大6倍をご覧ください。

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選択肢D: 壊す

解体して更地にすると建物の管理リスクは消えますが、住宅用地の軽減が外れるため固定資産税は上がる場合があります。上田市には老朽危険空家解体・利活用事業補助金があり、老朽危険空家と判定された空家の解体工事費に直接かかる費用の1/2・上限50万円が、所有者だけでなくその相続人にも適用されます（相続人が複数いる場合は全員の同意が必要）。ただし家財道具の撤去・運搬・処分に要する費用は対象外で、交付決定後に実施する工事に限られます（着工済み・完了済みの工事は対象外）。

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6. 上田市の空き家・解体の補助金

上田市の空き家バンク

上田市は「信州うえだ空き家バンク2021（上田市空き家情報バンク制度）」を運営しています（実施要綱は令和8年1月1日施行）。空き家の提供を希望する場合は「登記上の所有者」でないと申込ができません（インターネット・FAXでの申込は不可、郵送または持参のみ、事前に電話が必要）。登録期間は5年で、満了後は書類提出・書類審査・現地調査を改めて行う必要があります。交渉の申込みがあった場合、市から担当不動産業者に連絡して物件提供者と利用希望者の交渉を仲介する「間接型」（宅地建物取引業法に規定する範囲内での報酬が発生）と、市が物件提供者に直接連絡し当事者間で交渉する「直接型」の2方式があります。市は空き家等に関する交渉・売買・賃貸の契約等には一切関与しません。バンク経由の購入者には、引越・改修工事費用の1/2以内・上限20万円（契約締結日の直前2年間に県内居住歴のない移住者は上限50万円）の補助金が別途用意されています。

出典: 上田市 （要綱改正後）空き家を貸したい、売りたい方へ（確認日 2026-08-07）

7. 税金 — 上田市で売ったときにいくら残るか

上田市の税率

全国共通の特例・税額

上田市公式Q&Aでは、住宅を取り壊すと住宅用地の課税標準の特例が外れるため、軽減されていた税額が家屋分の税額より大きい場合、解体後にかえって税額が上がることがあると明記されています。解体を検討する際は、住宅政策課だけでなく税務課にも事前に確認しておくと安心です。

特別控除の要件は 空き家の3000万円特別控除、放置した場合の税負担は 特定空家認定リスクで詳しく整理しています。

8. 遠方に住んでいる場合の進め方

上田市の実家を相続した方の多くは、いま上田市に住んでいません。上田市空き家バンクへの登録は「登記上の所有者」であることが条件のため、相続登記を先に終えておくと手続きがスムーズです。

• 相続登記は郵送で申請できます。登記事項証明書は全国どこの法務局でも取れるので、上田市に行く必要はありません。
• 登録免許税の計算に使う固定資産評価証明書は上田市税務課が発行します（土地係0268-23-8240、家屋係0268-23-8245）。納税通知書に付いている課税明細書で足りることもありますが、相続では手元にないことも多いので、証明書を取るほうが確実です。郵送請求の可否は事前に確認してください。
• 空き家バンクの登録申込みはインターネット・FAXでは受け付けておらず、郵送または持参のみです。持参の場合は事前に住宅政策課へ電話が必要なため、帰省の日程に合わせて連絡しておくと二度手間になりません。
• 老朽危険空家解体・利活用事業補助金は、交付決定前に着工すると対象外になります。着工前に住宅政策課（空家対策係・0268-71-6722）へ相談しておいてください。
• 査定は現地に立ち会わなくても依頼できます。鍵の受け渡しと室内の確認をどうするかだけ、先に決めておいてください。

9. 上田市の窓口一覧

※ 人口・世帯数は 上田市 人口・世帯数（住民基本台帳）でご確認いただけます。

10. 上田市でよくある質問

上田市の空き家を解体したいのですが、補助金はいくら出ますか？

老朽危険空家解体・利活用事業補助金で、解体工事費に直接かかる費用の1/2・上限50万円が出ます。対象者は老朽危険空家の所有者又はその相続人（個人に限る）で、市税の未納がないことが条件です。相続人が複数いる場合は全員の同意が必要で、家財道具の撤去・運搬・処分費用は対象外です。交付決定前の着工は対象外のため、住宅政策課（空家対策係・0268-71-6722）へ事前相談してください。

上田市に空き家バンクはありますか？

「信州うえだ空き家バンク2021（上田市空き家情報バンク制度）」があります。登録できるのは「登記上の所有者」のみで、相続登記が終わっていないと申込みできません。登録期間は5年で、交渉は市が地元の不動産業者に取り次ぐ「間接型」（宅建業法の範囲内で仲介手数料が発生）と、当事者間で直接交渉する「直接型」の2方式から選べます。市自身は売買・賃貸契約には関与しません。

実家に親の荷物が大量に残っています。上田市に支援はありますか？

老朽危険空家解体・利活用事業補助金の対象経費には「家財道具の撤去、運搬及び処分に要する費用」が明確に含まれないと公式ページに書かれています。家財の処分は解体費補助とは別に自分で手配する必要があります。

上田市から遠く離れて住んでいます。現地に行かずに相続登記できますか？

できます。上田市の不動産の相続登記は長野地方法務局上田支局が管轄しますが、申請は郵送でも可能です。登記事項証明書は全国どの法務局でも取得できます。ただし空き家バンクへの登録には「登記上の所有者」であることが条件で、インターネット・FAXでの申込みは受け付けていないため、相続登記を終えてから郵送または持参で申し込む必要があります。

上田市は空き家が多いと聞きます。売れないのではないですか？

上田市の放置空き家率は8.08%で、全国平均5.9%より高い一方、長野県平均8.9%よりはやや低い水準です（総務省 令和5年住宅・土地統計調査）。上田市空き家バンク経由の購入者には引越・改修工事費用の補助（上限20万円、県外からの移住者は上限50万円）が用意されているため、通常の仲介に加えてバンク経由の需要も見込めます。

11. まとめ

上田市で相続した実家を売るまでにやることは4つ。①相続登記（知った日から3年以内・長野地方法務局上田支局。登記を終えないと空き家バンクにも登録できません）②相場の確認（放置空き家率8.08%は全国平均より高い）③空き家バンクへの登録を検討（登録期間5年・登記上の所有者のみ申込可）④売却。老朽危険空家と判定されれば、所有者又は相続人が対象の解体費補助（対象経費の1/2・上限50万円）が使えます。3,000万円特別控除の期限は相続開始から3年経過日の属する年の12月31日までです。

• 相続後9つの手続き（期限順タイムライン）
• 相続放棄を検討する場合の判断基準（3か月以内）
• 実家じまい費用相場（4選択肢別の総額レンジ）