2026年版 47都道府県別 賃貸住宅 平均家賃 ランキング

A. 全国・47県データ

Q. 2023年（令和5年）の全国平均家賃はいくら？

A. 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 基本集計」表7によると、借家（専用住宅）の1か月当たり家賃は全国平均 59,656円で、2018年（55,695円）と比べて +7.1% の増加。2003年（51,064円）からの20年間で +16.8% の上昇となっており、特に2018→2023年の5年間で最大の上昇率を記録しました。家賃0円を含む全体ベースで、調査対象は全国20万単位区から抽出した約340万住戸・世帯。

Q. 家賃が一番高い都道府県は？

A. 令和5年住宅・土地統計調査の47県別データ（家賃0円除く実質市場家賃）で TOP10 は 東京都 88,295円 / 神奈川県 71,918円 / 埼玉県 63,141円 / 千葉県 62,210円 / 大阪府 59,778円 / 兵庫県 58,634円 / 京都府 58,185円 / 愛知県 55,927円 / 奈良県 53,041円 / 静岡県 52,621円。首都圏4都県（東京・神奈川・埼玉・千葉）が TOP4 を独占。全国平均 59,656円 を上回るのは TOP4 + 関西4府県（大阪・兵庫・京都・奈良）+ 中部1県（愛知）の計9都府県のみ。

Q. 家賃が一番低い都道府県は？

A. 下位10県（家賃0円除く実質市場家賃）は 鹿児島県 40,638円 / 青森県 41,884円 / 宮崎県 42,084円 / 愛媛県 42,762円 / 大分県 42,880円 / 山口県 42,956円 / 高知県 43,093円 / 和歌山県 43,084円 / 秋田県 43,107円 / 島根県 43,665円。全国平均 59,656円との差は最大で -19,018円（鹿児島県）。地方部・人口減少エリアは賃貸需要の縮小と賃貸用空き家戸数の高水準で家賃が抑制される構造です。

Q. 1畳あたり家賃の全国平均は？

A. 全国の1畳あたり家賃（借家 専用住宅 総数）は 3,403円（2023年）。2018年の 3,074円から +10.7% の上昇で、過去20年で最大の伸び率。構造別では 民営借家(非木造) 4,151円 > UR・公社 3,633円 > 借家全体 3,403円 > 民営借家(木造) 2,916円 > 給与住宅 2,071円 > 公営の借家 1,246円 の順。築古木造戸建を賃貸する場合は 民営借家(木造)平均 2,916円/畳 がベース。

Q. 前回（2018年）と比べてどう変化した？

A. 2018→2023年の5年間で 全借家 1か月家賃 +7.1% / 1畳あたり家賃 +10.7%。構造別では 給与住宅 +11.6% > 公営の借家 +7.6% > 全借家 +7.1% > 民営借家(非木造) +7.0% > 民営借家(木造) +4.5% > UR・公社 +2.8% の順で上昇。1畳家賃では 民営借家(木造) が 5年間で +13.0% と最大の上昇率を記録。背景は新築マンション工事費の建材・人件費高騰、賃貸需要の都心回帰、コロナ後の住宅需要再活性化です。

B. 家賃の決まり方・構造別格差

Q. なぜ東京都の家賃は全国平均の1.5倍にもなる？

A. 東京都の借家平均家賃 88,295円は全国平均 59,656円の約1.48倍。背景は ①人口集中による賃貸需要の継続的超過（東京都人口は依然1,400万人超）②土地価格の高止まり（公示地価住宅地は全国平均の約4倍）③新築マンション供給の RC造（非木造）化進展で1畳あたり家賃が押し上げられた ④事業所集中による法人需要・転勤族需要の継続。1畳あたり家賃でも東京都は全国平均 3,403円の約1.5倍以上の水準と推定されます。

Q. 木造と非木造で家賃はどれくらい違う？

A. 全国の民営借家家賃は 木造 54,409円 / 非木造 68,548円（2023年）と +14,139円（+26%）の格差。1畳あたり家賃でも 木造 2,916円 / 非木造 4,151円 と +1,235円（+42%）の差。これは新築マンション（RC・SRC構造）の家賃が築古木造アパート・戸建より高く設定される構造を反映しています。相続実家は築古木造比率が高く、賃貸転用時は民営借家(木造)平均をベースに考えるのが現実的。

Q. 築古戸建を貸す場合の家賃水準は？

A. 全国の民営借家(木造)平均は 54,409円 / 1畳あたり 2,916円（2023年）。築20-30年の戸建賃貸はこの水準から築年数減価（年間1-2%目安）を差し引いた額が基準。SUUMO・LIFULL HOMES等の賃貸ポータルで「最寄駅・築年数・延床面積」が近い物件を10-20件サンプリングして中央値を確認するのが実務的。家じまいくんの「賃貸転用 利回り計算ツール」（/tools/kashi-yourimi-calc）で表面利回りを試算可能です。

Q. 公営住宅・UR・民営の家賃水準を比較すると？

A. 2023年の借家種類別平均家賃は 都市再生機構(UR)・公社 71,831円 > 民営借家(非木造) 68,548円 > 民営借家(木造) 54,409円 > 給与住宅 37,993円 > 公営の借家 24,961円 の順。公営住宅は公営住宅法に基づく低所得者向けで民営の約4割水準。給与住宅（企業社宅・公務員宿舎）は市場家賃より割安。UR・公社は礼金・更新料・仲介手数料なしで実質負担が民営より軽い場合あり。

Q. 1畳あたり家賃が10.7%も上昇した背景は？

A. 2018→2023年の1畳あたり家賃 +10.7%（3,074円→3,403円）は過去20年で最大の伸び率。背景は ①建設物価指数の上昇（鉄骨・鉄筋・木材・人件費）②コロナ後の住宅需要再活性化と都心回帰 ③新築マンション供給のRC造化進展 ④賃貸経営の収益率改善ニーズ。特に民営借家(木造)の1畳家賃は5年で +13.0% と最大の伸びで、築古木造の賃貸流通改善が背景にある可能性。

C. 相続実家の賃貸転用 適合判定

Q. 相続実家を貸せば確実に儲かる？

A. 確実な収益保証はありません。賃貸転用には ①リフォーム費（築古戸建は200-500万円が一般的）②空室率（地方は20-30%が現実値）③管理委託費（月家賃の3-5%）④修繕費（年間家賃の10%目安）⑤固定資産税・都市計画税 ⑥不動産所得への課税 が必要経費としてかかります。表面利回り（年家賃/物件取得費）が10%超でも、実質利回りは半分程度になることが珍しくありません。家じまいくんの「賃貸転用 利回り計算ツール」で実質利回りを試算してから判断してください。

Q. 実家が地方の場合、賃貸転用は無理？

A. 無理ではないが、ハードルは確実に高くなります。地方部の借家平均家賃は 鹿児島県 40,638円 / 宮崎県 42,084円 / 愛媛県 42,762円 と低水準で、リフォーム費の回収に時間がかかります。検討すべき選択肢は ①セーフティネット住宅登録（住宅セーフティネット法・改修費補助・家賃低廉化補助）②DIY型賃貸借（借主負担リフォーム）③定期借家契約での短期運用 ④空き家バンク経由の地域密着募集。詳しくは家じまいくん リサーチ第6弾 chintai-tenyou-2026 で整理しています。

Q. 都市部の実家は貸すのが正解？

A. 「貸す」が必ずしも正解ではありません。都市部（首都圏・関西・名古屋）は家賃水準が高い反面 ①土地価格も高いため売却の選択肢が魅力的 ②3,000万円特別控除（空き家特例）の適用可能性 ③小規模宅地等の特例の適用 ④相続税納税資金確保のニーズ など、売却の優位性も多い。家じまいくん診断（無料・12問5分）で「売る・貸す・住む・壊す」の4選択肢を中立比較してから判断するのが推奨です。

Q. 家賃が低くても貸すべきケースは？

A. 家賃水準が低くても貸すべきケースは ①住宅ローン残債があり「赤字でも家賃で支払い続けたい」②将来自己使用予定があり「3年限定で定期借家」③固定資産税の住宅用地特例（1/6軽減）を維持したい ④管理不全空家認定リスクを回避したい ⑤兄弟で意思決定が分かれており「暫定運用」が必要 等。3,000万円特別控除（空き家特例）は「貸付後譲渡」で適用不可になるリスクがあるため、税理士相談が必須です。

Q. 築古戸建は貸せる？

A. 貸せます。ただし以下の準備が必要 ①水回り（風呂・トイレ・キッチン）の更新リフォーム ②耐震診断と必要に応じた耐震補強 ③雨漏り・シロアリ・基礎ひび割れの修繕 ④電気・ガス設備の現行基準化。築古戸建賃貸の家賃は民営借家(木造)平均 54,409円から築年数減価を差し引いた水準が目安。DIY型賃貸借（国交省ガイドライン）を活用すれば借主負担リフォームで初期投資を抑えることも可能。

D. 想定収益と利回り計算

Q. 表面利回りと実質利回りの違いは？

A. 表面利回り（グロス）= 年間家賃収入 ÷ 物件取得価格 × 100。実質利回り（ネット）= (年間家賃収入 - 年間諸経費) ÷ (物件取得価格 + 取得時諸費用) × 100。諸経費は 管理費・修繕費・空室損失・固定資産税・損害保険料・PM費用・原状回復費・広告料 等。相続実家の場合は取得価格をゼロで計算しがちですが、相続税評価額か売却推定価格をベースに計算するのが正攻法。実質利回りは表面利回りの50-70%が現実値。

Q. 30㎡の戸建を貸すと月いくら？

A. 全国の借家1住宅当たり延床面積（借家全体）は約 41㎡（令和5年住宅・土地統計調査基本集計）。これを基準に30㎡換算試算は 県平均家賃（家賃0円除く） / 41㎡ × 30㎡ で簡易計算可能。例: 東京都は 88,295円 / 41 × 30 ≈ 64,605円。これはあくまで近似値で、実勢家賃は最寄駅・築年数・構造・設備で大きく変動。本リサーチ「5. 47都道府県全件データ」の estimated30sqmRent 列を参考にしてください。

Q. 年間家賃から差し引く必要経費は？

A. 国税庁 No.1370 不動産所得の必要経費は ①固定資産税・都市計画税 ②損害保険料 ③減価償却費（建物・付属設備）④修繕費（資本的支出は資産計上）⑤借入金利子 ⑥管理委託費・PM費用 ⑦広告宣伝費 ⑧仲介手数料 ⑨青色申告承認時の青色専従者給与 等。実務上は年間家賃の30-40%が必要経費として落ちるのが目安（築古戸建は修繕費比率が上がるため経費率は上昇）。

Q. 空室率はどう見積もる？

A. 空室率（賃貸経営の実勢値）は ⚠ 業界目安として 都心部 5-10% / 郊外住宅街 10-20% / 地方都市 20-30% / 過疎地域 30-50% が一つの目安。日管協短観などの公表値は管理会社管理物件ベースで、相続実家の単発賃貸はより高い空室率になりがち。実利回り試算では「想定家賃 × 12 × (1 - 空室率)」で年間家賃を補正してください。家じまいくんの「賃貸転用 利回り計算ツール」では空室率を入力して試算可能です。

Q. リフォーム費はいくら見ておけば良い？

A. 築古戸建の賃貸用リフォーム費の ⚠ 業界目安は ①最小限の現状回復+清掃 50-100万円 ②水回り3点更新（風呂・トイレ・キッチン）150-250万円 ③外壁・屋根塗装込み 200-400万円 ④内装フルリノベ 400-600万円 ⑤耐震補強+断熱改修込み 600-1,000万円。築40年超の戸建を本格的に賃貸転用する場合は 300-500万円規模になることが多い。これに固定資産税・空室損失・管理費を加味すると、初年度の実質利回りはマイナスになるケースも珍しくありません。

E. 法令・契約類型

Q. 「貸したら戻ってこない」って本当？

A. 普通借家契約では事実上「貸主から契約解除しにくい」状態になります。借地借家法第28条で更新拒絶・解約申入れには「正当の事由」が必要とされ、貸主の自己使用予定だけでは認められず、立退料の財産上の給付が事実上必須。一方、定期借家契約（借地借家法第38条）を選べば期間満了で確実に契約終了。「3年後に売却予定」「兄弟で意思決定が固まるまでの暫定運用」など、出口戦略が明確な相続実家は定期借家を推奨。

Q. 家賃を下げてくれと言われたら拒否できる？

A. 借地借家法第32条により、借主から「経済事情変動・近傍同種家賃に比較して不相当」を理由に賃料減額請求が可能。普通借家契約では「賃料を減額しない」特約は無効と解されます。一方、定期借家契約では特約で減額請求を排除可能（借地借家法第38条第9項）。賃料の安定運用を重視するなら、定期借家契約で「減額請求しない特約」を入れるのが標準。

Q. 家賃収入は確定申告が必要？

A. 原則として必要です。所得税法第26条により家賃収入は「不動産所得」として総合課税。年間収入金額が20万円超（給与所得者）または事業所得との合算で確定申告基準を超える場合は申告必須。青色申告承認申請（その年の3月15日まで）を出せば最大65万円の青色申告特別控除が活用可能。必要経費は国税庁 No.1370 不動産所得 を参照。

Q. 賃貸経営にどんな保険が必要？

A. 貸主側の標準的な保険は ①火災保険（建物・家財）②地震保険 ③施設賠償責任保険（建物の瑕疵による事故賠償）④家賃保証保険（滞納家賃の補填）⑤孤独死保険（残置物撤去・原状回復）。築古戸建を貸す場合は施設賠償責任保険が特に重要（雨漏り・転倒事故・配管漏水等のリスク）。家賃保証会社（賃貸保証）の利用が借主審査でも一般化。

Q. サブリース（一括借り上げ）に注意点は？

A. 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（サブリース新法・令和2年法律第60号）により、業者に勧誘規制・重要事項説明義務が課されています。注意点は ①30年一括借り上げでも家賃減額請求が法的に可能（借地借家法第32条準用）②2018年スルガ銀行・かぼちゃの馬車事件のように業者破綻時の貸主リスク ③サブリース業者への支払いは家賃の80-90% で20%の取り分が業者運営費。家じまいくん リサーチ第6弾 chintai-tenyou-2026 で詳細整理。

F. 家じまいくん診断・関連リソース

Q. 家じまいくんで賃貸転用の試算ができる？

A. 家じまいくんの無料診断（/diagnose）で「売る・貸す・住む・壊す」の4選択肢の手残りレンジを試算できます。「貸す」結果では地域別の想定家賃・リフォーム費・空室率・実質利回りを表示。詳細試算が必要な場合は「賃貸転用 利回り計算ツール」（/tools/kashi-yourimi-calc）で表面利回り・実質利回りを計算可能。本リサーチの47県データは診断結果の地域別根拠データとしても使用されます。

Q. 賃貸転用と売却、どっちが得？

A. 「得」は税制特例の適用可否で大きく変わります。売却の場合は 3,000万円特別控除（空き家特例）・取得費加算特例・小規模宅地等の特例 等の活用で譲渡所得税が大幅圧縮可能（家じまいくん リサーチ第5弾 souzoku-fudosan-jouto-tax-2026 で整理）。賃貸の場合は将来売却時の特例が使えなくなるリスクあり。家じまいくん診断で4選択肢の手残りレンジを比較してから判断してください。

Q. 47県別のランキングは何に使える？

A. ①相続実家の所在県の家賃水準の早見表 ②不動産業者・士業の地域マーケティング判断材料（自社エリアでの賃貸需要規模把握）③メディア・記者の地域記事ネタ（「○○県で平均家賃 △△円・全国平均比 X倍」型の報道）④賃貸経営シミュレーションの初期入力値 ⑤相続実家対策の地域別差を把握したい個人。本データは出典 URL を全て明示しており、転載・引用は出典明記の上自由（一次データは公的統計・著作権なし）。

Q. より細かい市区町村データはどこで見れる？

A. 総務省 e-Stat（政府統計の総合窓口）の令和5年住宅・土地統計調査 基本集計データセット（lid=000001443763）で市区町村別の家賃データが公開されています。第48-1表に「全国、都道府県、市区町村」別の1か月当たり家賃が掲載されており、人口1万5千人以上の町村まで結果表章されています（令和2年国勢調査時点）。リンク: https://www.e-stat.go.jp/stat-search/files?page=1&layout=datalist&lid=000001443763

Q. 本リサーチと家じまいくん リサーチ第6弾の違いは？

A. 本リサーチ（第17弾・yachin-2026）は「47都道府県別 平均家賃 ランキング × 収益性指標」フォーカスで、家賃の地域格差・構造別格差・20年推移・全国平均比などのランキング・指標性に特化。リサーチ第6弾（chintai-tenyou-2026）は「賃貸転用ガイド全体」で契約類型5種（普通借家・定期借家・DIY型・サブリース・セーフティネット住宅）・税務・FAQ 60問・サブリース新法など賃貸運用の総合ガイド。両リサーチは同じ一次データソース（令和5年住宅・土地統計調査）を使い、観点を分けて補完関係にあります。

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