2026年版 47都道府県別 路線価 ランキング（県庁所在地最高路線価・相続税評価額）

A. 路線価の基礎

Q. 路線価とは何ですか？

A. 国税庁が毎年1月1日を評価時点として、道路（路線）に面する標準的な宅地の1m²当たりの評価額を定めたものです。相続税・贈与税の土地評価額算定に使用され、地価公示価格等を基にした価格の80%程度を目途に設定されます（国税庁公表本文の公式注記）。路線価が定められている地域（路線価地域）では「路線価×地積×補正率」で評価額を算出し、定められていない地域（倍率地域）では「固定資産税評価額×倍率」を使う倍率方式で評価します。

Q. 令和7年（2025年）分の路線価はいつ公表された？

A. 国税庁は毎年7月1日に当年分の路線価を公表します。令和7年分は2025年7月1日公表で、評価時点は2025年1月1日。本リサーチは国税庁公式「令和7年分都道府県庁所在都市の最高路線価」PDFから実機抽出した最新確報値で、公開時点（2026年5月）における直近公表値です。次回令和8年分は2026年7月1日に公表予定。

Q. 路線価図はどこで確認できる？

A. 国税庁「路線価図・評価倍率表」サイト（https://www.rosenka.nta.go.jp/）で全国の路線価図・評価倍率表が PDF で公開されています。直近年分（令和7年分）は https://www.rosenka.nta.go.jp/main_r07/index.htm 、平成30年分〜令和7年分の8年分が掲載中。都道府県→市区町村→町名と階層的に検索でき、相続発生年分の路線価図を年分指定して取得します。

Q. 路線価は地価公示価格の80%って本当？

A. 国税庁「令和7年分の路線価等について」（公表本文）に「路線価は、毎年１月１日を評価時点として、１年間の地価変動などを考慮し、地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に定めています。」と明記されています。これは税務行政の運用方針であり、地価公示価格との比率は地点・年により多少のブレがあります。地価急変動期は調整に時間がかかるため乖離が生じる場合もあります。

Q. 路線価と「最高路線価」の違いは？

A. 「路線価」は道路（路線）ごとに定められた1m²当たりの評価額で、1都道府県内に数万〜数十万地点存在します。「最高路線価」はその都道府県内（または特定エリア内）で最も高い路線価を指し、国税庁は毎年7月の公表時に「都道府県庁所在都市の最高路線価」を別表で公開します。本リサーチで扱うのは47都道府県庁所在都市の最高路線価のみで、これは各県の地価動向を象徴する1地点です。

Q. 路線価は誰がどうやって決めている？

A. 国税庁が全国12の国税局（札幌・仙台・関東信越・東京・金沢・名古屋・大阪・広島・高松・福岡・熊本）と沖縄国税事務所を通じて、毎年1月1日を評価時点として定めます。鑑定評価員（不動産鑑定士）の意見・地価公示価格・売買実例価額・精通者意見価格などを総合勘案し、相続税法第22条の「時価」を画一的に算定するための公的指標として設定されます。

B. 47県データ・統計

Q. 全国で最も路線価が高い都道府県庁所在都市は？

A. 令和7年分の都道府県庁所在都市の最高路線価TOP5は ①東京都中央区銀座5丁目「銀座中央通り」48,080千円/m²（4,808万円/m²）②大阪市北区角田町「御堂筋」20,880千円/m² ③横浜市西区南幸1丁目「横浜駅西口バスターミナル前通り」17,200千円/m² ④名古屋市中村区名駅1丁目「名駅通り」12,880千円/m² ⑤福岡市中央区天神2丁目「渡辺通り」9,680千円/m²。東京都銀座5丁目は1986年以降40年連続で「全国最高路線価地点」となっています。

Q. 上昇率が最も高い都道府県庁所在都市は？

A. 令和7年分の対前年変動率TOP5は ①さいたま市（大宮駅西口）+11.9% ②千葉市（千葉駅東口）+11.2% ③京都市（四条通）+10.6% ④奈良市（大宮通り）+10.1% ⑤神戸市（三宮センター街）+9.8%。10%以上の上昇は4都市で、東京近郊（さいたま・千葉）と関西観光地（京都・奈良）の二系統が上位を占めます。前年（令和6年分）TOP5に比べ、京都・奈良の上昇率拡大が顕著。

Q. 下落している都道府県庁所在都市はありますか？

A. 令和7年分で対前年変動率がマイナスの県庁所在都市は1都市のみ。鳥取市（栄町・若桜街道通り）が -3.2% で唯一の下落エリアです。鳥取市は令和5年 -3.0% / 令和6年 -3.1% / 令和7年 -3.2% と3年連続マイナスで、47県庁所在都市で最も継続的に下落しているエリア。人口減少（鳥取県は全国で唯一の人口100万人未満県）・商店街シャッター化・中心市街地空洞化が複合要因。

Q. 横ばい（変動率0%）の都道府県庁所在都市は？

A. 令和7年分で対前年変動率が ±0.0% の県庁所在都市は11都市（山形市・福島市・水戸市・前橋市・名古屋市・津市・和歌山市・松江市・山口市・徳島市・松山市）。地方圏の人口100-200万規模の県で「上昇圧力なし・下落圧力なし」の均衡が継続。名古屋市が前年 +0.6% から0.0% に減速したのが象徴的で、三大都市圏の県庁所在地でも上昇基調が一巡しつつあるエリアが出てきています。

Q. 47都道府県の路線価動向はどう変化している？

A. 令和7年分47都道府県庁所在都市の単純平均変動率は約 +3.6%（家じまいくん独自算出）。前年比 上昇 35都市（74.5%）/ 横ばい 11都市（23.4%）/ 下落 1都市（2.1%）。三大都市圏・観光地・半導体クラスター近郊で強い上昇、地方中核都市で横ばい、人口100万人未満県で下落、という三層構造。国税庁は「全国平均変動率」を公表していないため、本サイトでは47県庁所在都市の最高路線価の単純平均を参考指標として算出しています。

Q. 路線価が一番安い都道府県庁所在都市は？

A. 令和7年分の都道府県庁所在都市の最高路線価 安い順TOP5は ①鳥取市（若桜街道通り）91千円/m² ②前橋市（本町通り）135千円/m² ③松江市（駅通り）140千円/m² ④山口市（山口阿知須宇部線通り）145千円/m² ⑤秋田市（秋田駅前通り）145千円/m²。最高の東京都銀座5丁目（48,080千円/m²）と最も安い鳥取市（91千円/m²）の差は約528倍。47都道府県庁所在都市内での路線価格差は極めて大きく、相続実家の「県内市場感」と「全国比較」を切り分けて評価する必要があります。

C. 3指標の使い分け（路線価・公示地価・固定資産税評価額）

Q. 路線価・公示地価・固定資産税評価額の違いは？

A. ①路線価（国税庁・1月1日基準・7月公表・公示地価の約80%）: 相続税・贈与税の評価ベース ②公示地価（国交省・1月1日基準・3月公表）: 一般取引の指標・実勢価格に最も近い公的価格 ③固定資産税評価額（市区町村・3年に1度の評価替え・公示地価の約70%）: 固定資産税・登録免許税の課税ベース。3指標の差は意図的な政策設計（路線価は急変緩和のため8掛け、固定資産税は安定課税のため7掛け）で、それぞれ用途・公表時期・評価頻度が異なります。

Q. 相続税申告で使う土地評価額は路線価で確定？

A. 相続税・贈与税の土地評価は財産評価基本通達に基づき「路線価方式」または「倍率方式」が原則です。路線価方式は「路線価×地積×補正率」、倍率方式は「固定資産税評価額×倍率」で算定します。一部の例外（路線価評価が著しく不合理な場合等）では不動産鑑定士による鑑定評価額を用いることも可能ですが、税務署との事前協議が安全です。詳細は国税庁タックスアンサーNo.4602（土地家屋の評価）参照。

Q. 公示地価ランキングと路線価ランキングはなぜ順位が違う？

A. 公示地価は「都道府県内の標準地（数百〜数千地点）の平均価格」、路線価ランキング（本リサーチ）は「県庁所在都市の最高路線価1地点」を比較しています。集計範囲が異なるため、平均価格水準が高い県（公示地価上位）と県庁所在都市の最高地点が突出する県（路線価上位）で順位が一致しない場合があります。家じまいくん リサーチ第10弾「公示地価ランキング」と本リサーチを併せて参照することで、両指標の構造的な違いを把握できます。

Q. 実家の路線価が80%基準より高い/低いのはなぜ？

A. 国税庁公表注記の「公示地価の約80%」はあくまで運用目途であり、個別地点では地価急変動期に乖離が生じます。例えば公示地価が大幅上昇した直後の路線価は「設定時の公示地価」をベースにするため見かけ上80%を下回ることがあります。逆に下落エリアでは過去設定価格が残るため80%を超える場合も。実勢査定額との比較では、公示地価ベースで実勢価格を推定し、路線価評価額と比べることで「税務評価が実勢に比べどの程度低めか」を確認できます。

Q. 路線価がない地域（倍率地域）の評価方法は？

A. 市街化調整区域・山林・農地など路線価が設定されていない地域は「評価倍率方式」を使用。固定資産税評価額に国税庁公表の倍率（地域・地目別に毎年改定）を乗じて評価額を算出します。倍率表は国税庁「路線価図・評価倍率表」サイト（https://www.rosenka.nta.go.jp/）の都道府県別ページから「評価倍率表」を選択して確認可能。倍率は0.8〜1.3程度が多いですが、地域・地目（宅地/田/畑/山林/原野）により異なります。

Q. 公示地価と路線価のタイムラグは？

A. 公示地価は毎年1月1日基準で3月下旬公表、路線価も毎年1月1日基準で7月初旬公表。基準日は同じでも公表時期に約4か月の差があります。路線価は公示地価のおおむね80%水準に設定されますが、設定時には公示地価をベースに調整されるため、地価急変動期（例: 金融政策変更直後）は「路線価公表時点で既に乖離」する場合があります。相続税申告時は死亡日の属する年分の路線価を使うため、年初に死亡した場合は7月の路線価公表後に申告作業を本格化する流れが実務的です。

D. 相続実家の評価実務

Q. 相続実家の評価額はいつ時点の路線価を使う？

A. 相続税申告での土地評価は「相続開始日（被相続人の死亡日）」が基準時点。死亡日の属する年の路線価（その年の7月公表）を使用するため、年初に死亡した場合は7月以降に申告作業を本格化させるのが実務です。10か月の申告期限（相続税法第27条）を守るため、死亡当年の路線価公表前は前年路線価で仮計算しておき、新路線価公表後に確定させる流れが一般的。

Q. 実家の地形が複雑で評価が難しい場合は？

A. 土地評価は「路線価×地積×補正率」が基本ですが、補正率は20種類以上（奥行価格補正・側方路線影響加算・不整形地補正・無道路地補正・がけ地補正・容積率異なる2以上の地域にわたる宅地の評価など）あり、複雑な土地は税理士でも判断が分かれます。①税理士に相続税申告を依頼 ②必要に応じて不動産鑑定士に評価依頼（5〜30万円） ③税務署の事前相談 のいずれかが安全です。

Q. 実家が複数の道路に接している場合（角地）の評価は？

A. 正面路線と側方路線（または裏面路線）に接する角地は「側方路線影響加算率」または「二方路線影響加算率」を適用して評価額を加算します。加算率は0.03〜0.10程度（地区区分別）で、財産評価基本通達 別表2に定められています。正面路線は「路線価×奥行価格補正率」が最も高くなる路線を指し、複数候補の中から計算で決定します。実務では税理士または専用ソフトでの判定が安全です。

Q. 実家の建物部分の評価はどうする？

A. 建物（家屋）の評価は土地（路線価評価）とは別。①相続税評価: 固定資産税評価額をそのまま使用（地方税法と同じ） ②売却時の実勢価格: 築年数・構造別の減価償却を反映（木造は築22年で会計上の減価償却終了、市場では築20年超で建物価値ほぼゼロのケースが多い）。古家付土地として売却する場合、建物部分は0円〜数十万円程度で評価されることが一般的です。

Q. 小規模宅地等の特例で評価額が下がるのは？

A. 被相続人の居住用宅地（特定居住用宅地）を一定要件のもとで承継した場合、330m²までの部分について評価額を 80%減額 する制度（租税特別措置法第69条の4）。事業用宅地は400m²まで80%減額。本特例の適用余地がある場合、相続税評価額が大幅に下がるため、配偶者・同居親族の有無、家なき子特例の適用可否を含めて専門家に確認することを強く推奨。家じまいくんの小規模宅地特例適用判定ミニツールも参考になります。

Q. 路線価評価額より高く売れた場合の税金は？

A. 相続税は「路線価評価額」で課税されますが、相続後の売却時の譲渡所得税は「実際の売却価格 - 取得費 - 譲渡費用」で計算。路線価評価額より高く売れた分は、相続税では課税対象外ですが、譲渡所得税の対象となります。ただし「取得費加算の特例」（租税特別措置法第39条）により、相続税申告期限から3年以内の売却は相続税額の一部を取得費に加算可能で、譲渡所得税が軽減されます。詳細は家じまいくん リサーチ第5弾「相続不動産 譲渡所得税 完全ガイド」参照。

E. 家じまいくん診断・関連リソース

Q. 実家の路線価を3指標すべて調べるのは大変です。簡略化できる？

A. 家じまいくん診断（12問5分・無料）では、実家の住所と簡単な情報を入力するだけで、路線価・公示地価・周辺取引事例の自動取得 + 4選択肢（売る・貸す・住む・壊す）の手残り目安比較を一括実施。3指標の調査を自分で行う前に、まず診断で「全体感」を把握する流れが効率的です。診断結果は出典付きの公式データに基づき、税理士・司法書士相談前の判断材料として活用できます。

Q. 路線価ランキングは何に使える？

A. ①相続実家の「自分の県の市場感」把握 ②売却タイミング判断（前年比上昇エリアは早めに動く / 下落エリアは慎重に） ③相続税申告での「評価妥当性」セルフチェック（路線価が公示地価の80%付近にあるか） ④不動産業者・士業の地域マーケティング ⑤メディア・記者の地域記事ネタ。出典 URL を全て明示しているため、転載・引用は出典明記の上自由に行えます。

Q. 路線価以外の地価指標も知りたい

A. 路線価（国税庁・1月1日基準・7月公表）の他に、①公示地価（国交省・1月1日基準・3月公表）②基準地価（都道府県・7月1日基準・9月公表）③固定資産税評価額（市区町村・3年に1度評価替え）④実勢価格（国交省 不動産情報ライブラリ「不動産取引価格情報」）の4指標があります。本リサーチでは路線価を扱い、公示地価は家じまいくん リサーチ第10弾「公示地価ランキング」、固定資産税評価額の使い分けはセクション「7. 3指標の使い分け」と HowTo セクションで整理しています。

Q. リサーチ第11弾と他のリサーチの違いは？

A. 本リサーチは家じまいくん リサーチ 通算11本目の「路線価」フォーカス版で、相続実家の「税務評価額の出発点指標」として設計しています。関連リサーチは ①第1弾 全国空き家データ ②第2弾 相続実家100問 ③第3弾 4選択肢比較 ④第4弾 解体相場+47県補助金 ⑤第5弾 譲渡所得税ガイド ⑥第6弾 賃貸転用ガイド ⑦第7弾 相続放棄ランキング ⑧第8弾 相続税申告事績ランキング ⑨第9弾 死亡数+高齢化率ランキング ⑩第10弾 公示地価ランキング。11本セットで「相続実家の意思決定に必要な公的データ」を網羅。

相続実家の「税務評価額」と「実勢価格」を一括で

路線価で「相続税評価額」、公示地価で「市場感」、固定資産税評価額で「課税ベース」を確認したら、家じまいくん診断（12問5分・無料）で「売る・貸す・住む・壊す」の4選択肢の手残り目安を中立比較。3指標の調査と4選択肢比較をワンストップで支援します。