総社市で相続した実家を売る手順｜相続登記から査定・売却までの流れと空き家利活用所有者応援金

1. 総社市で相続した実家を売るまでの全体の流れ

相続には期限のある手続きが複数あります。総社市では、どこで何をやるかまで含めて次の順に進みます。

2. 手順1: 総社市での相続登記

総社市にある不動産の相続登記は、岡山地方法務局倉敷支局が管轄します（不動産登記の管轄区域は倉敷市、総社市、都窪郡早島町）。所在地は倉敷市幸町3-46、業務取扱時間は午前9時から午後5時までです。代表電話は086-422-1260、登記事項証明書・印鑑証明書等の発行に関する専用番号は086-421-4747です。

必要な書類

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍（除籍・改製原戸籍を含む）
• 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
• 相続人全員の戸籍謄本
• 不動産を取得する相続人の住民票
• 固定資産評価証明書（登録免許税の計算に使う。総社市分は税務課が発行）
• 遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書（遺産分割で決めた場合）
• 登記申請書

登録免許税はいくらか

相続による所有権の移転登記の登録免許税は、不動産の価額の1,000分の4（0.4%）です。課税標準は不動産の価額（固定資産評価証明書の金額が基準）なので、評価額1,000万円の不動産なら4万円になります。

出典: 国税庁 No.7191 登録免許税の税額表（確認日 2026-08-07）

総社市に行かずにできるか

• 相続登記は郵送でも申請できます。総社市に来られなくても、書類を揃えて岡山地方法務局倉敷支局に送る形で進められます。
• 登記事項証明書は全国どの法務局でも取得できます（総社市の不動産の証明書を、いま住んでいる場所の最寄りの法務局で取れます）。
• 3年の期限に間に合いそうにないときは、相続人申告登記という簡易な手続きがあります。これで申請義務は果たせますが、遺産分割が成立した後の登記は別途必要です。

相続登記の義務化そのものについては 相続登記の3年義務化の解説（制度の全体像・過料・相続人申告登記）をご覧ください。

3. 手順2: 残置物・家財の片付け（総社市の補助制度）

総社市に家財処分の補助制度は確認できませんでした。制度が新設されることもあるため、総社市役所公式サイトで最新情報をご確認ください。

4. 手順3: 総社市の相場を知る

総社市で相続した家を売るときに、まず知っておくべきなのは「総社市の放置空き家率は岡山県平均・全国平均のどちらより低い」ということです。岡山市・倉敷市に隣接し、吉備路の観光地・工業団地・住宅団地が混在する市です。

• 総社市の放置空き家率は6.42%。総住宅数30,990戸のうち1,990戸が、賃貸・売却の予定も別荘としての利用も無いまま空き家になっています。
  出典: 総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査 第1-2表（市区町村別・居住世帯の有無別住宅数）（確認日 2026-05-13）
• これは岡山県平均8.6%・全国平均5.9%のどちらよりも低い水準です。国の調査で数値が公表されている全国1,214市区町村の中では639番目、772市の中では479番目にあたります。
  出典: 総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査 付表 都道府県別の主な指標（確認日 2026-05-13）
• 賃貸・売却用と別荘を含めた広い意味での空き家率は12.29%です。
  出典: 総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査 第1-2表（市区町村別・居住世帯の有無別住宅数）（確認日 2026-05-13）

総社市の実数データ

公的統計から抽出した総社市の実数です。市区町村単位のデータが無い項目は、岡山県全体の値であることを「対象」欄に明示して掲載しています（総社市単独の値ではありません）。

※ 岡山県全体の統計は 空き家率・路線価・賃貸家賃の全国ランキングでも整理しています。個別の地価・成約価格は 国土交通省 不動産情報ライブラリでご確認ください。

仲介と買取の違い

売り方には仲介と買取の2つがあります。仲介は買い手が見つかるまで待つ方式で、そのあいだも固定資産税と管理の手間はかかり続けます。買取は不動産会社が直接買う方式で、価格は下がる代わりに時期が読めます。総社市には空き家バンク経由で宅建業者の仲介による売買契約が成立すると30万円の応援金が出る制度があるため、仲介・買取どちらを選ぶ場合でも、まず空き家バンクへの登録を検討する価値があります。

5. 手順4: 売る・貸す・持ち続ける・壊すの判断

ここまでの手順を踏まえて、総社市の実数（空き家率・地価・家賃相場・税率）と結びつけて4つを比べます。具体的な金額は最終的に業者査定・税理士相談で確定させてください。

選択肢A: 売る

総社市の放置空き家率6.42%は岡山県平均8.6%・全国平均5.9%のどちらよりも低い水準です。総社市定住空き家百選（通常の空き家バンク）または空き家付宅地再生バンク（買い手がつきにくい物件向け）に登録し、宅地建物取引業者の仲介で売買契約が成立すると、空き家利活用所有者応援金30万円を受け取れます（3親等内の親族への売却は対象外・過去に応援金を受給していないことが条件）。3,000万円特別控除の期限（相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日）から逆算して動いてください。

売却を選ぶ場合の必須知識: 空き家の3000万円特別控除 / 仲介手数料・譲渡所得税の整理。

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選択肢B: 貸す

空き家バンク経由で賃貸契約が成立した場合も、空き家利活用所有者応援金15万円が出ます（売買の30万円より低い額です）。また空き家リフォーム助成金など改修に使える補助もあるため、賃貸に出す前提が固まっているなら、空き家バンクへの登録とリフォーム助成の両方を人口増推進課（0866-92-8308）で確認してください。

賃貸転用の費用感は 費用相場の詳細をご覧ください。

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選択肢C: 住む・持ち続ける

持ち続ける場合、総社市では固定資産税1.4%と都市計画税0.3%が毎年かかります。人が住んでいる住宅用地なら課税標準の軽減がありますが、管理されずに放置されて特定空家等に認定されると、この軽減の対象から外れます。10年間の維持費を積み上げて判断してください。

放置した場合のリスクは 特定空家認定で固定資産税が最大6倍をご覧ください。

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選択肢D: 壊す

解体して更地にすると、通常は住宅用地の軽減が外れて固定資産税等が上がりますが、総社市には「空き家の解体撤去に係る固定資産税等の減免制度」があります。令和6年4月1日から令和9年1月1日までに空き家を解体撤去した場合に限り、最大3年間、解体撤去前の固定資産税等の水準まで減免され、その間に売却や賃貸につなげる仕組みです（現金給付ではなく税額を据え置く制度）。直接の解体費補助金は確認できていないため、この減免制度と組み合わせて費用対効果を検討してください。

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6. 総社市の空き家・解体の補助金

総社市に解体費の補助制度は確認できませんでした。総社市役所公式サイトで最新情報をご確認ください。

総社市の空き家バンク

総社市には空き家バンクが2種類あります。①「総社市定住空き家百選（定住空き家百選登録制度）」は通常の空き家バンクで、空き家の管理に困っている所有者向けです。②「空き家付宅地再生バンク」は、状態が悪く買い手がつきにくい空き家付き宅地や、解体費用が高くて解体をためらっている物件を専門に扱うバンクです。どちらも市は売買・賃貸借の仲介は行わず、不動産業者の選定や住まいを探す人への紹介を手伝う仕組みです。宅建業者の仲介で契約が成立すると空き家利活用所有者応援金の対象になります。

出典: 総社市 空き家百選への登録（定住空き家百選登録制度）（確認日 2026-08-07）

7. 税金 — 総社市で売ったときにいくら残るか

総社市の税率

全国共通の特例・税額

空き家を解体すると、一般には住宅用地特例が外れて固定資産税等が上がりますが、総社市は令和6年4月1日〜令和9年1月1日の解体撤去分に限り、最大3年間、解体前の税額水準まで減免する制度を設けています。3年のうちに売却・賃貸へつなげることが前提です。

特別控除の要件は 空き家の3000万円特別控除、放置した場合の税負担は 特定空家認定リスクで詳しく整理しています。

8. 遠方に住んでいる場合の進め方

総社市の実家を相続した方の多くは、いま総社市に住んでいません。現地に行かずにどこまで進められるかを先に整理しておくと、帰省の回数を減らせます。

• 相続登記は郵送で申請できます。登記事項証明書は全国どこの法務局でも取れるので、総社市に行く必要はありません。
• 登録免許税の計算に使う固定資産評価証明書は総社市税務課が発行します。納税通知書に付いている課税明細書で足りることもありますが、相続では手元にないことも多いので、証明書を取るほうが確実です。郵送請求の可否と必要書類は事前に確認してください。
• 空き家バンクの登録申請書・応援金の申請書は人口増推進課（0866-92-8308）へ提出します。郵送での提出が可能かは事前に確認しておくと、帰省の回数を減らせます。
• 査定は現地に立ち会わなくても依頼できます。鍵の受け渡しと室内の確認をどうするかだけ、先に決めておいてください。

9. 総社市の窓口一覧

※ 人口・世帯数は 総社市 人口（住民基本台帳）でご確認いただけます。

10. 総社市でよくある質問

総社市の空き家を解体したいのですが、補助金はいくら出ますか？

解体費用そのものへの定率・定額の補助金は確認できませんでした。代わりに、令和6年4月1日〜令和9年1月1日に解体撤去した場合に限り、最大3年間、解体前の固定資産税等の水準まで減免される制度があります（現金給付ではなく税額の据え置き）。詳しくは人口増推進課（0866-92-8308）にご確認ください。

総社市で空き家を売ると補助金がもらえると聞きました。本当ですか？

「空き家利活用所有者応援金」という制度で、定住空き家百選または空き家付宅地再生バンクに登録した空き家を、宅地建物取引業者の仲介で売買契約すると30万円、賃貸契約なら15万円が支給されます。3親等内の親族への譲渡や、過去に応援金を受けた空き家は対象外です。

実家に親の荷物が大量に残っています。総社市に支援はありますか？

家財処分専用の補助金は確認できませんでした。総社市の空き家対策は空き家バンク・応援金・固定資産税減免が中心で、片付け費用単体への補助は「そうじゃ空き家対策パッケージ」15メニューの中に見当たりません。

総社市から遠く離れて住んでいます。現地に行かずに相続登記できますか？

できます。総社市の不動産の相続登記は岡山地方法務局倉敷支局が管轄しますが、申請は郵送でも可能です。登記事項証明書は全国どの法務局でも取得できます。固定資産評価証明書は総社市税務課が発行するため、郵送請求の方法を先に確認しておいてください。

11. まとめ

総社市で相続した実家を売るまでにやることは4つ。①相続登記（知った日から3年以内・岡山地方法務局倉敷支局）②総社市空き家バンク（定住空き家百選または宅地再生バンク）に登録③相場の確認（放置空き家率6.42%は岡山県平均8.6%・全国平均5.9%より低い）④宅建業者の仲介で売買契約を結ぶと空き家利活用所有者応援金30万円（賃貸なら15万円）を受け取れます。3,000万円特別控除の期限は相続開始から3年経過日の属する年の12月31日までです。

• 相続後9つの手続き（期限順タイムライン）
• 相続放棄を検討する場合の判断基準（3か月以内）
• 実家じまい費用相場（4選択肢別の総額レンジ）