津山市で相続した実家を売る手順｜相続登記から査定・売却までの流れ

1. 津山市で相続した実家を売るまでの全体の流れ

相続には期限のある手続きが複数あります。津山市では、どこで何をやるかまで含めて次の順に進みます。

2. 手順1: 津山市での相続登記

津山市にある不動産の相続登記は、岡山地方法務局津山支局が管轄します（不動産登記の管轄区域は津山市、真庭市、美作市、真庭郡新庄村、苫田郡鏡野町、勝田郡勝央町・奈義町、英田郡西粟倉村、久米郡久米南町・美咲町）。所在地は津山市田町64、登記手続案内は0868-22-9155、登記事項証明書・印鑑証明書等の発行や登記簿・地図等の閲覧は0868-24-3389、遺言書保管・戸籍・国籍・供託・人権相談は0868-22-9157です。管轄区域内には美作市役所・真庭市役所に法務局証明サービスセンター（証明書交付のみ）もあります。

必要な書類

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍（除籍・改製原戸籍を含む）
• 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
• 相続人全員の戸籍謄本
• 不動産を取得する相続人の住民票
• 固定資産評価証明書（登録免許税の計算に使う。津山市役所が発行）
• 遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書（遺産分割で決めた場合）
• 登記申請書

登録免許税はいくらか

相続による所有権の移転登記の登録免許税は、不動産の価額の1,000分の4（0.4%）です。課税標準は不動産の価額（固定資産評価証明書の金額が基準）なので、評価額1,000万円の不動産なら4万円になります。

出典: 国税庁 No.7191 登録免許税の税額表（確認日 2026-08-11）

津山市に行かずにできるか

• 相続登記は郵送でも申請できます。津山市に来られなくても、書類を揃えて岡山地方法務局津山支局に送る形で進められます。
• 登記事項証明書は全国どの法務局でも取得できます。管轄区域内の美作市役所・真庭市役所の法務局証明サービスセンターでも証明書交付のみ受けられます。
• 3年の期限に間に合いそうにないときは、相続人申告登記という簡易な手続きがあります。これで申請義務は果たせますが、遺産分割が成立した後の登記は別途必要です。

相続登記の義務化そのものについては 相続登記の3年義務化の解説（制度の全体像・過料・相続人申告登記）をご覧ください。

3. 手順2: 残置物・家財の片付け（津山市の補助制度）

4. 手順3: 津山市の相場を知る

津山市で相続した家を売るときに、まず知っておくべきなのは「津山市は全国平均・岡山県平均よりも放置空き家が多い市である」ということです。買い手から見れば選択肢が多いということなので、価格と時間の両方で見通しを持っておく必要があります。

• 津山市の放置空き家率は12.32%。総住宅数49,280戸のうち6,070戸が、賃貸・売却の予定も別荘としての利用も無いまま空き家になっています。
  出典: 総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査 第1-2表（市区町村別・居住世帯の有無別住宅数）（確認日 2026-05-13）
• これは全国平均5.9%の約2.1倍、岡山県平均8.6%の約1.4倍です。国の調査で数値が公表されている全国1,214市区町村の中では211番目に高く、772市の中では162番目にあたります。
  出典: 総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査 付表 都道府県別の主な指標（確認日 2026-05-13）
• 賃貸・売却用と別荘を含めた広い意味での空き家率は20.07%。津山市の住宅のおよそ5戸に1戸が、常時人が住んでいる状態ではない計算になります。
  出典: 総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査 第1-2表（市区町村別・居住世帯の有無別住宅数）（確認日 2026-05-13）

津山市の実数データ

公的統計から抽出した津山市の実数です。市区町村単位のデータが無い項目は、岡山県全体の値であることを「対象」欄に明示して掲載しています（津山市単独の値ではありません）。

※ 岡山県全体の統計は 空き家率・路線価・賃貸家賃の全国ランキングでも整理しています。個別の地価・成約価格は 国土交通省 不動産情報ライブラリでご確認ください。

仲介と買取の違い

売り方には仲介と買取の2つがあります。仲介は買い手が見つかるまで待つ方式で、そのあいだも固定資産税と管理の手間はかかり続けます。買取は不動産会社が直接買う方式で、価格は下がる代わりに時期が読めます。津山市のように放置空き家率が全国平均・県平均を上回る地域では「いくらで売れるか」だけでなく「いつ売れるか」で総額が変わるため、両方の金額を並べてから決めてください。なお、机上の平均値と実際の査定額は別物です。土地の形・前面道路の幅・残置物の量で数百万円単位で動きます。

5. 手順4: 売る・貸す・持ち続ける・壊すの判断

ここまでの手順を踏まえて、津山市の実数（空き家率・地価・家賃相場・税率）と結びつけて4つを比べます。具体的な金額は最終的に業者査定・税理士相談で確定させてください。

選択肢A: 売る

津山市の放置空き家率は12.32%で全国平均・岡山県平均を上回っており、競合が多い市場です。売ると決めたなら早い方が有利です。3,000万円特別控除の期限（相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日）から逆算して動いてください。津山市独自の補助制度がある場合に備えて、売却前に一度、津山市役所へ空き家関連の支援策を確認しておくことをおすすめします。

売却を選ぶ場合の必須知識: 空き家の3000万円特別控除 / 仲介手数料・譲渡所得税の整理。

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選択肢B: 貸す

津山市は広い意味での空き家率が20.07%と、借り手側の選択肢も多い市です。リフォーム費を何年で回収できるか、空室が続いたときにいくら持ち出しになるかを、先に数字で出してから決めてください。遠方にお住まいなら、入居者対応を誰がやるかも同時に決める必要があります。

賃貸転用の費用感は 費用相場の詳細をご覧ください。

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選択肢C: 住む・持ち続ける

持ち続ける場合、固定資産税（税率1.4%）・都市計画税（税率0.3%）がかかります。一般に住宅が建っている土地は課税標準の軽減がありますが、管理されずに放置され特定空家に認定されると、この軽減の対象から外れる可能性があります。10年間の維持費を大まかに見積もり、他の選択肢と比べて判断してください。

放置した場合のリスクは 特定空家認定で固定資産税が最大6倍をご覧ください。

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選択肢D: 壊す

解体して更地にすると建物の管理リスクは消えますが、住宅用地の軽減が外れるため固定資産税は一般に上がります。津山市には解体費補助（特定空家等及び危険空家除去事業補助、除却費用の3分の1・上限50万円）がありますが、市長が「特定空家等」または「危険空家」と認定した建物に限られ、単に古いだけの実家に自由に使える制度ではありません。対象になるか事前相談が必要なため、環境福祉部 環境生活課 空家対策係（0868-32-2037）へ確認してから解体業者に見積もりを依頼してください。

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6. 津山市の空き家・解体の補助金

津山市の空き家バンク

津山市住まい情報バンクは、公益社団法人岡山県宅地建物取引業協会・一般社団法人岡山県不動産協会との協定に基づく制度です。登録は市内に空き家を所有し売買・賃貸を考えている人なら誰でも申請できますが、登録後に取扱いを希望する宅地建物取引業者と媒介契約を結ぶ必要があり、市が直接買い取ったり管理したりする制度ではありません。窓口は産業経済部 仕事・移住支援室（0868-24-3633）です。

出典: 津山市公式サイト 空き家を貸したい・売りたい方へ「津山市住まい情報バンク」の物件登録について（確認日 2026-08-11）

7. 税金 — 津山市で売ったときにいくら残るか

津山市の税率

全国共通の特例・税額

管理されずに放置された空き家が特定空家に認定されると、住宅用地の課税標準の特例（固定資産税・都市計画税とも）の対象から外れ、税額が上がります。津山市でも同様の運用です。

特別控除の要件は 空き家の3000万円特別控除、放置した場合の税負担は 特定空家認定リスクで詳しく整理しています。

8. 遠方に住んでいる場合の進め方

津山市の実家を相続した方の多くは、いま津山市に住んでいません。現地に行かずにどこまで進められるかを先に整理しておくと、帰省の回数を減らせます。

• 相続登記は郵送で申請できます。登記事項証明書は全国どこの法務局でも取れるので、津山市に行く必要はありません。
• 登録免許税の計算に使う固定資産評価証明書は津山市役所 税務部 税制課 諸税係（0868-32-2017）へ郵送請求できます。納税通知書に付いている課税明細書で足りることもありますが、相続では手元にないことも多いので、証明書を取るほうが確実です。申請書・手数料（定額小為替または現金書留）・返信用封筒・本人確認書類の写しを同封して郵送する形式です。評価証明1枚（5筆まで）300円。
• 査定は現地に立ち会わなくても依頼できます。鍵の受け渡しと室内の確認をどうするかだけ、先に決めておいてください。
• 解体や家財の搬出では「トラックがどこまで入れるか」で見積もりが変わるため、写真か動画で前面道路の状況を撮っておくと、遠方からでも見積もりの精度が上がります。

9. 津山市の窓口一覧

※ 人口・世帯数は 津山市 人口と世帯数（住民基本台帳）でご確認いただけます。

10. 津山市でよくある質問

津山市に空き家の解体費補助金や家財処分の補助はありますか。

あります。解体費は「特定空家等及び危険空家除去事業補助」（除却費用の3分の1・上限50万円）ですが、市長が特定空家等・危険空家と認定した建物に限られます。家財処分は「片付け補助金」（上限10万円）ですが、津山市住まい情報バンクに登録した空き家を県外移住者（2親等を超える非親族）に売却した場合に限られます。どちらも一般的な相続人が通常の不動産業者経由で売る場合には使えないため、対象になるか事前に窓口へ確認してください（解体費補助は環境生活課空家対策係0868-32-2037、片付け補助金は仕事・移住支援室0868-24-3633）。

津山市から遠く離れて住んでいます。現地に行かずに相続登記できますか。

できます。津山市の不動産の相続登記は岡山地方法務局津山支局が管轄しますが、申請は郵送でも可能です。登記事項証明書は全国どの法務局でも取得できるほか、管轄区域内の美作市役所・真庭市役所の法務局証明サービスセンターでも証明書交付を受けられます。

津山市は空き家が多いと聞きます。売れないのではないですか。

津山市の放置空き家率は12.32%で、全国平均5.9%の約2.1倍、岡山県平均8.6%の約1.4倍です（総務省 令和5年住宅・土地統計調査）。競合が多いのは事実なので、「いくらで売れるか」と同じくらい「いつ売れるか」が重要になります。仲介で待つあいだも固定資産税と管理の手間はかかり続けるため、買取の価格と並べて、売却までの期間まで含めた総額で比べることをおすすめします。

11. まとめ

津山市で相続した実家を売るまでにやることは4つ。①相続登記（知った日から3年以内・岡山地方法務局津山支局）②相場の確認 ③家財の片付け・解体の検討 ④売却。津山市の固定資産税は1.4%・都市計画税は0.3%。解体費補助（除却費用の3分の1・上限50万円）は市認定の特定空家等・危険空家に限られ、家財処分の片付け補助金は住まい情報バンク経由で県外移住者に売った場合に限られます。3,000万円特別控除の期限は相続開始から3年経過日の属する年の12月31日までです。

• 相続後9つの手続き（期限順タイムライン）
• 相続放棄を検討する場合の判断基準（3か月以内）
• 実家じまい費用相場（4選択肢別の総額レンジ）