大阪市東淀川区で相続した実家を売る手順｜相続登記から査定・売却までの流れと解体補助の対象外エリア注意

1. 大阪市東淀川区で相続した実家を売るまでの全体の流れ

相続には期限のある手続きが複数あります。大阪市東淀川区では、どこで何をやるかまで含めて次の順に進みます。

2. 手順1: 大阪市東淀川区での相続登記

東淀川区にある不動産の相続登記は、大阪法務局北出張所が管轄します（不動産登記の管轄区域は大阪市の内・都島区、福島区、此花区、西区、港区、大正区、西淀川区、東淀川区、淀川区、北区）。所在地は大阪市北区西天満1丁目11番4号（大阪法務局北分庁舎）、業務取扱時間は午前9時から午後5時までです。地番照会・登記手続案内の予約は06-6363-1981（自動音声案内）、証明書等の発行に関する問い合わせは06-6363-1982／1983と、用途で電話番号が分かれています。

必要な書類

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍（除籍・改製原戸籍を含む）
• 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
• 相続人全員の戸籍謄本
• 不動産を取得する相続人の住民票
• 固定資産評価証明書（登録免許税の計算に使う。東淀川区分は梅田市税事務所が発行）
• 遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書（遺産分割で決めた場合）
• 登記申請書

登録免許税はいくらか

相続による所有権の移転登記の登録免許税は、不動産の価額の1,000分の4（0.4%）です。課税標準は不動産の価額（固定資産評価証明書の金額が基準）なので、評価額1,000万円の不動産なら4万円になります。

出典: 国税庁 No.7191 登録免許税の税額表（確認日 2026-08-07）

大阪市東淀川区に行かずにできるか

• 相続登記は郵送でも申請できます。東淀川区に来られなくても、書類を揃えて大阪法務局北出張所に送る形で進められます。
• 登記事項証明書は全国どの法務局でも取得できます（東淀川区の不動産の証明書を、いま住んでいる場所の最寄りの法務局で取れます）。
• 3年の期限に間に合いそうにないときは、相続人申告登記という簡易な手続きがあります。これで申請義務は果たせますが、遺産分割が成立した後の登記は別途必要です。
• 手続きの案内を受けたい場合、大阪法務局北出張所は予約制です（06-6363-1981）。

相続登記の義務化そのものについては 相続登記の3年義務化の解説（制度の全体像・過料・相続人申告登記）をご覧ください。

3. 手順2: 残置物・家財の片付け（大阪市東淀川区の補助制度）

大阪市東淀川区に家財処分の補助制度は確認できませんでした。制度が新設されることもあるため、大阪市東淀川区役所公式サイトで最新情報をご確認ください。

4. 手順3: 大阪市東淀川区の相場を知る

大阪市東淀川区で相続した家を売るときにまず知っておくべきなのは、狭い意味の空き家率と広い意味の空き家率の差が大きく、印象と実態がズレやすい区だということです。

• 東淀川区の放置空き家率（狭義・使用予定のない完全な空き家）は5.11%（総住宅数123,970戸のうち6,340戸）です。大阪府平均4.6%よりやや高い水準ですが、全国平均5.9%よりは低い水準です。
  出典: 総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査 第1-2表（市区町村別・居住世帯の有無別住宅数）（確認日 2026-05-13）
• 一方、賃貸・売却用と別荘を含めた広い意味での空き家率は16.45%と、全国平均5.9%の約2.8倍にのぼります。狭義（5.11%）との差の大部分は、賃貸マンション・アパートの空室が占めているとみられます。
  出典: 総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査 第1-2表（市区町村別・居住世帯の有無別住宅数）（確認日 2026-05-13）
• つまり東淀川区で目につく「空き家」の多くは賃貸住宅の空室であって、相続した戸建てが放置されているケースは、区全体の空き家率の数字ほど極端ではありません。
  出典: 総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査 付表 都道府県別の主な指標（確認日 2026-05-13）

大阪市東淀川区の実数データ

公的統計から抽出した大阪市東淀川区の実数です。市区町村単位のデータが無い項目は、大阪府全体の値であることを「対象」欄に明示して掲載しています（大阪市東淀川区単独の値ではありません）。

※ 大阪府全体の統計は 空き家率・路線価・賃貸家賃の全国ランキングでも整理しています。個別の地価・成約価格は 国土交通省 不動産情報ライブラリでご確認ください。

仲介と買取の違い

売り方には仲介と買取の2つがあります。仲介は買い手が見つかるまで待つ方式で、そのあいだも固定資産税と管理の手間はかかり続けます。買取は不動産会社が直接買う方式で、価格は下がる代わりに時期が読めます。相続人が複数いて早く現金化・分割したい場合や、建物が老朽化していて解体前提の土地として売りたい場合は買取も選択肢になります。大阪市は空き家の売却を仲介する公的な「空き家バンク」を市単独では運営しておらず、大阪府域の「大阪版・空家バンク」への参加状況は確認できませんでした（notConfirmed参照）。

5. 手順4: 売る・貸す・持ち続ける・壊すの判断

ここまでの手順を踏まえて、大阪市東淀川区の実数（空き家率・地価・家賃相場・税率）と結びつけて4つを比べます。具体的な金額は最終的に業者査定・税理士相談で確定させてください。

選択肢A: 売る

東淀川区の放置空き家率は5.11%で、賃貸空室を含む広義の空き家率16.45%ほど極端ではありません。ただし大阪市の解体補助2制度（後述）はどちらも東淀川区が対象区域から外れているため、老朽化した建物を解体してから売る場合は補助を前提にできません。3,000万円特別控除の期限（相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日）から逆算して動いてください。

売却を選ぶ場合の必須知識: 空き家の3000万円特別控除 / 仲介手数料・譲渡所得税の整理。

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選択肢B: 貸す

大阪市には「空家利活用改修補助制度」があり、耐震改修工事なら1戸あたり最大115万円、性能向上改修なら最大75万円が補助されます。ただし主な要件に「売却を前提としたものでないこと」が明記されており、将来的に売る前提の相続空き家には使えません。長期で賃貸に出す方針が固まっている場合のみ検討してください（申請締切は改修工事で12月15日、インスペクション等は12月28日）。

賃貸転用の費用感は 費用相場の詳細をご覧ください。

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選択肢C: 住む・持ち続ける

持ち続ける場合、固定資産税1.4%・都市計画税0.3%がかかります。住宅用地の特例で小規模住宅用地（200㎡までの部分）は固定資産税が価格×1/6・都市計画税が価格×1/3に軽減されます。10年間の維持費を積み上げて、売却・賃貸との差を比較してから判断してください。

放置した場合のリスクは 特定空家認定で固定資産税が最大6倍をご覧ください。

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選択肢D: 壊す

解体して更地にすると住宅用地の軽減が外れるため固定資産税は上がります。大阪市には老朽住宅の解体補助制度が2本ありますが（狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度・防災空地活用型除却費補助制度）、どちらも「対策地区」「重点対策地区」という指定エリア限定です。公式の対象区域一覧（別表）を確認したところ、東淀川区はいずれの一覧にも記載がなく、対象区域外です。解体費用は自己負担が基本になる前提で見積もりを取ってください。

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6. 大阪市東淀川区の空き家・解体の補助金

大阪市東淀川区に解体費の補助制度は確認できませんでした。大阪市東淀川区役所公式サイトで最新情報をご確認ください。

7. 税金 — 大阪市東淀川区で売ったときにいくら残るか

大阪市東淀川区の税率

全国共通の特例・税額

管理されずに放置された空き家が特定空家に認定されると、住宅用地の課税標準の特例（小規模住宅用地で6分の1）の対象から外れます。東淀川区は解体補助の対象区域外のため、特定空家に認定される前に自主的な対応を検討する必要性が他区より高いといえます。

特別控除の要件は 空き家の3000万円特別控除、放置した場合の税負担は 特定空家認定リスクで詳しく整理しています。

8. 遠方に住んでいる場合の進め方

東淀川区の実家を相続した方の中には、いま区外・府外に住んでいる方もいます。現地に行かずにどこまで進められるかを先に整理しておくと、来訪の回数を減らせます。

• 相続登記は郵送で申請できます。登記事項証明書は全国どこの法務局でも取れるので、東淀川区に行く必要はありません。
• 登録免許税の計算に使う固定資産評価証明書は梅田市税事務所（北区・西淀川区・淀川区・東淀川区担当）が発行します。納税通知書に付いている課税明細書で足りることもありますが、相続では手元にないことも多いので、証明書を取るほうが確実です。土地係06-4797-2957、家屋係06-4797-2958に郵送請求の可否を確認してください。
• 大阪市の解体補助2制度は東淀川区が対象区域外のため、解体を検討する場合は民間の解体業者に複数見積もりを取る前提で計画してください。
• 査定は現地に立ち会わなくても依頼できます。鍵の受け渡しと室内の確認をどうするかだけ、先に決めておいてください。

9. 大阪市東淀川区の窓口一覧

※ 人口・世帯数は 東淀川区の基本的な統計（住民基本台帳）でご確認いただけます。

10. 大阪市東淀川区でよくある質問

東淀川区の空き家を解体したいのですが、大阪市の補助金は使えますか？

大阪市には老朽住宅の解体補助制度が2本ありますが（狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度・防災空地活用型除却費補助制度）、どちらも「対策地区」「重点対策地区」という指定エリア限定です。公式の対象区域一覧を確認したところ、東淀川区はいずれにも含まれていません。淀川区（別の区）は対象に含まれていますが、東淀川区とは別の区なので混同しないでください。解体は自己負担での見積もりが基本になります。

東淀川区は空き家が多いと聞きます。実家も売れないのではないですか？

東淀川区の広義の空き家率（賃貸空室・別荘等を含む）は16.45%と高めですが、その大部分は賃貸マンション・アパートの空室です。相続した戸建てのような持ち家の空き家に近い狭義の空き家率は5.11%で、全国平均5.9%より低い水準です。区全体の数字ほど極端な供給過多ではありません。

実家に親の荷物が大量に残っています。大阪市に支援はありますか？

家財処分専用の補助金は確認できませんでした。大阪市の空き家関連の補助金一覧（都市整備局「金銭的支援」ページ）を確認しましたが、家財の片付けだけを対象にした補助は見当たりません。片付けは自己資金で進める前提で計画してください。

東淀川区から遠く離れて住んでいます。現地に行かずに相続登記できますか？

できます。東淀川区の不動産の相続登記は大阪法務局北出張所が管轄しますが、申請は郵送でも可能です。登記事項証明書は全国どの法務局でも取得できます。固定資産評価証明書は梅田市税事務所が発行するため、郵送請求の方法を先に確認しておいてください。

東淀川区で家を持ち続けると、税金は毎年いくらかかりますか？

大阪市の固定資産税の税率は1.4%、都市計画税は0.3%です（都市計画税は市街化区域が対象）。住宅が建っている土地は、小規模住宅用地（200㎡までの部分）で固定資産税が価格×1/6・都市計画税が価格×1/3に軽減されます。管理されずに放置されて特定空家に認定されると、この軽減の対象から外れます。

11. まとめ

大阪市東淀川区で相続した実家を売るまでにやることは3つ。①相続登記（知った日から3年以内・大阪法務局北出張所）②相場の確認（放置空き家率5.11%は大阪府平均4.6%より高いが、広義の空き家率16.45%の大部分は賃貸空室）③売却。3,000万円特別控除の期限は相続開始から3年経過日の属する年の12月31日までです。大阪市の老朽住宅解体補助2制度はどちらも対象区域が限定されており、東淀川区は公式の対象区域一覧に記載がありません。

• 相続後9つの手続き（期限順タイムライン）
• 相続放棄を検討する場合の判断基準（3か月以内）
• 実家じまい費用相場（4選択肢別の総額レンジ）