墨田区で相続した実家を売る手順｜相続登記から査定・売却までの流れと老朽危険家屋除却の助成

1. 墨田区で相続した実家を売るまでの全体の流れ

相続には期限のある手続きが複数あります。墨田区では、どこで何をやるかまで含めて次の順に進みます。

2. 手順1: 墨田区での相続登記

墨田区にある不動産の相続登記は、東京法務局墨田出張所が管轄します（不動産登記の管轄区域は墨田区・江東区）。所在地は墨田区菊川一丁目17番13号、業務取扱時間は午前9時から午後5時までです。代表電話03-3631-1408は自動音声案内で、「1番」地番照会・各種証明書（証明書発行窓口専用03-3633-1015も利用可）、「2番」登記に関する一般的なご案内・登記手続案内の予約（登記電話案内室03-5318-0261も利用可）、「3番」登記申請の補正・完了確認、と用途で番号が分かれています。

必要な書類

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍（除籍・改製原戸籍を含む）
• 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
• 相続人全員の戸籍謄本
• 不動産を取得する相続人の住民票
• 固定資産評価証明書（登録免許税の計算に使う。23区は都税事務所が発行。墨田区分は墨田都税事務所）
• 遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書（遺産分割で決めた場合）
• 登記申請書

登録免許税はいくらか

相続による所有権の移転登記の登録免許税は、不動産の価額の1,000分の4（0.4%）です。課税標準は不動産の価額（固定資産評価証明書の金額が基準）なので、評価額1,000万円の不動産なら4万円になります。

出典: 国税庁 No.7191 登録免許税の税額表（確認日 2026-08-07）

墨田区に行かずにできるか

• 相続登記は郵送でも申請できます。墨田区に来られなくても、書類を揃えて東京法務局墨田出張所に送る形で進められます。
• 登記事項証明書は全国どの法務局でも取得できます（墨田区の不動産の証明書を、いま住んでいる場所の最寄りの法務局で取れます）。
• 3年の期限に間に合いそうにないときは、相続人申告登記という簡易な手続きがあります。これで申請義務は果たせますが、遺産分割が成立した後の登記は別途必要です。
• 🔴 空き家の3,000万円特別控除に必要な「被相続人居住用家屋等確認書」は、墨田区役所5階の安全支援課（03-5608-6520）が交付します。申請書の提出から交付まで2〜3開庁日かかり（確定申告の時期はさらに日数を要する場合あり）、確認書は特例措置を確約するものではないため、要件の詳細は管轄の税務署へ別途確認が必要です。

相続登記の義務化そのものについては 相続登記の3年義務化の解説（制度の全体像・過料・相続人申告登記）をご覧ください。

3. 手順2: 残置物・家財の片付け（墨田区の補助制度）

墨田区に家財処分の補助制度は確認できませんでした。制度が新設されることもあるため、墨田区役所公式サイトで最新情報をご確認ください。

4. 手順3: 墨田区の相場を知る

墨田区で相続した家を売るときにまず知っておくべきなのは、墨田区は東京都平均・全国平均より空き家が少ない区であるということです。区の公式サイト（空き家対策ページ）を確認した限り、空き家バンクは見当たりませんでしたが、21団体と協定を結ぶ民間の空き家相談網があります。

• 墨田区の放置空き家率は2.17%。総住宅数174,530戸のうち3,780戸が、賃貸・売却の予定も別荘としての利用も無いまま空き家になっています。東京都平均2.6%よりやや低く、全国平均5.9%の3分の1程度です。
  出典: 総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査 第1-2表（市区町村別・居住世帯の有無別住宅数）（確認日 2026-05-13）
• 国の調査で数値が公表されている全国1,214市区町村の中では1,142番目（低い方から73番目）、東京23区の中では158番目（低い方から41番目）と、全国的にも低い水準です。
  出典: 総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査 付表 都道府県別の主な指標（確認日 2026-05-13）
• 賃貸・売却用と別荘を含めた広い意味での空き家率は11.75%です。放置空き家率との差が大きく、賃貸住宅の流通在庫を多く含む都市部型の区であることがうかがえます。
  出典: 総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査 第1-2表（市区町村別・居住世帯の有無別住宅数）（確認日 2026-05-13）

墨田区の実数データ

公的統計から抽出した墨田区の実数です。市区町村単位のデータが無い項目は、東京都全体の値であることを「対象」欄に明示して掲載しています（墨田区単独の値ではありません）。

※ 東京都全体の統計は 空き家率・路線価・賃貸家賃の全国ランキングでも整理しています。個別の地価・成約価格は 国土交通省 不動産情報ライブラリでご確認ください。

仲介と買取の違い

売り方には仲介と買取の2つがあります。仲介は買い手が見つかるまで待つ方式で、そのあいだも固定資産税・都市計画税と管理の手間はかかり続けます。買取は不動産会社が直接買う方式で、価格は下がる代わりに時期が読めます。墨田区は木造住宅密集地域（京島・八広・東向島など）と再開発の進む地域が混在し、地区によって地価・道路状況・老朽危険家屋の認定基準が変わるため、複数社に査定を依頼して比較してください。

5. 手順4: 売る・貸す・持ち続ける・壊すの判断

ここまでの手順を踏まえて、墨田区の実数（空き家率・地価・家賃相場・税率）と結びつけて4つを比べます。具体的な金額は最終的に業者査定・税理士相談で確定させてください。

選択肢A: 売る

墨田区の放置空き家率2.17%は東京都平均・全国平均よりも低く、供給過多の心配は小さい区です。木造住宅密集地域では地域限定の不燃化・耐震化関連の解体助成（対象町丁目により最大50万円〜200万円）が別途あるため、対象区域かどうかを不燃・耐震促進課（03-5608-6268）に確認してから、査定と並行して動くと選択肢が広がります。3,000万円特別控除の期限（相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日）から逆算して動いてください。

売却を選ぶ場合の必須知識: 空き家の3000万円特別控除 / 仲介手数料・譲渡所得税の整理。

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選択肢B: 貸す

墨田区の空き家対策ページを確認した限り、賃貸に出す所有者向けの改修補助制度は見当たりませんでした。21団体との協定には解体費用シミュレーターの提供はありますが、賃貸転用の補助はありません。リフォーム費を何年で回収できるかを先に数字で出してから決めてください。

賃貸転用の費用感は 費用相場の詳細をご覧ください。

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選択肢C: 住む・持ち続ける

持ち続ける場合、固定資産税1.4%・都市計画税0.3%がかかりますが、墨田区ではなく東京都が都税として課税します（23区共通の仕組み）。小規模住宅用地（200平方メートルまでの部分）の都市計画税は、23区独自の都税条例により税額がさらに2分の1軽減されますが、老朽危険家屋・特定空家に認定されるとこの軽減の対象から外れます。10年間の維持費を積み上げて判断してください。

放置した場合のリスクは 特定空家認定で固定資産税が最大6倍をご覧ください。

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選択肢D: 壊す

解体して更地にすると建物の管理リスクは消えますが、住宅用地の軽減が外れるため固定資産税・都市計画税は上がります。墨田区には老朽危険家屋除却費等助成制度があり、不良住宅の認定を受ければ除却工事費の1/2・上限100万円（無接道敷地は3分の2・上限200万円）が出ます。区の助成承認前に着工すると対象外になる点に注意してください。跡地を原則10年間区へ無償貸与する条件で最大300万円が出る別制度もありますが、売却を予定している場合は通常この条件と両立しません。

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6. 墨田区の空き家・解体の補助金

7. 税金 — 墨田区で売ったときにいくら残るか

墨田区の税率

全国共通の特例・税額

管理されずに放置された空き家が特定空家に認定されると、住宅用地の課税標準の特例の対象から外れ、固定資産税・都市計画税の負担が増えます。墨田区独自の老朽危険家屋除却費等助成制度は、特定空家の認定を待たずに「不良住宅」の基準を満たせば申請できるため、特定空家に認定される前に動く選択肢として使えます。

特別控除の要件は 空き家の3000万円特別控除、放置した場合の税負担は 特定空家認定リスクで詳しく整理しています。

8. 遠方に住んでいる場合の進め方

墨田区の実家を相続した方の多くは、いま墨田区に住んでいません。現地に行かずにどこまで進められるかを先に整理しておくと、帰省の回数を減らせます。

• 相続登記は郵送で申請できます。登記事項証明書は全国どこの法務局でも取れるので、墨田区に行く必要はありません。
• 登録免許税の計算に使う固定資産評価証明書は墨田都税事務所が発行します。納税通知書に付いている課税明細書で足りることもありますが、相続では手元にないことも多いので、証明書を取るほうが確実です。評価証明の問い合わせは03-3625-5066、納税証明は03-3625-5024です。郵送請求の可否は事前に確認してください。
• 老朽危険家屋除却費等助成制度は「区の助成承認後に着工」が条件です。帰省の日程を決める前に、安全支援課（03-5608-6520）に申請から承認までの目安期間を確認しておくと、1回の帰省で解体まで進めやすくなります。
• 空き家に関する相談は「すみだ空き家相談処」（一般財団法人墨田まちづくり公社）が窓口で、対面相談が難しい場合はオンライン相談にも対応しています。
• 査定は現地に立ち会わなくても依頼できます。鍵の受け渡しと室内の確認をどうするかだけ、先に決めておいてください。

9. 墨田区の窓口一覧

※ 人口・世帯数は 墨田区 人口・世帯（住民基本台帳）でご確認いただけます。

10. 墨田区でよくある質問

墨田区の空き家を解体したいのですが、補助金はいくら出ますか？

老朽危険家屋除却費等助成制度で、不良住宅（不良度の評点100点以上）と認定されれば、除却工事費の1/2・上限100万円（無接道敷地は3分の2・上限200万円）が出ます。区の助成承認前に着工すると対象外になるため、必ず事前申請してください。このほか、跡地を原則10年間区へ無償貸与する条件で上限300万円が出る別制度もありますが、売却予定の方には通常向きません。京島・八広など木造住宅密集地域では、地域限定の不燃化・耐震化関連の解体助成（最大50万円〜200万円）も別途あります。

空き家の3,000万円特別控除に必要な確認書はどこで発行してもらえますか？

「被相続人居住用家屋等確認書」を、墨田区役所5階の安全支援課（03-5608-6520）が交付します。申請書の提出から交付まで2〜3開庁日かかり、確定申告の時期はさらに日数を要する場合があります。この確認書は特例措置を確約するものではないため、要件の詳細は管轄の税務署に別途確認してください。

墨田区の固定資産税は、区役所と都税事務所のどちらに聞けばいいですか？

都税事務所（墨田都税事務所）です。23区内の固定資産税・都市計画税は市町村税ではなく東京都の都税として課税されるため、墨田区役所ではなく墨田都税事務所（03-3625-5061）が窓口になります。

墨田区から遠く離れて住んでいます。現地に行かずに相続登記できますか？

できます。墨田区の不動産の相続登記は東京法務局墨田出張所が管轄しますが、申請は郵送でも可能です。登記事項証明書は全国どの法務局でも取得できます。固定資産評価証明書は墨田都税事務所が発行するため、郵送請求の方法を先に確認しておいてください。

墨田区は空き家が多い区ですか？

いいえ。墨田区の放置空き家率は2.17%で、東京都平均2.6%よりやや低く、全国平均5.9%の3分の1程度です（総務省 令和5年住宅・土地統計調査）。23区の中でも158番目（低い方から41番目）と少ない部類のため、供給過多を心配する必要は小さいと考えられます。

11. まとめ

墨田区で相続した実家を売るまでにやることは4つ。①相続登記（知った日から3年以内・東京法務局墨田出張所）②建物の状態確認（老朽危険家屋なら除却費等助成の対象。除却工事費1/2・上限100万円）③相場の確認（狭義空き家率2.17%は東京都平均2.6%・全国平均5.9%より低い）④売却。空き家バンクは確認できませんでしたが、21団体と協定を結ぶ民間の空き家相談網（すみだ空き家相談処）があります。3,000万円特別控除の期限は相続開始から3年経過日の属する年の12月31日までです。

• 相続後9つの手続き（期限順タイムライン）
• 相続放棄を検討する場合の判断基準（3か月以内）
• 実家じまい費用相場（4選択肢別の総額レンジ）